地產鏈，大力出奇跡！

地產鏈，越來越得到市場追捧。

繼昨日霸榜漲幅榜之後，今天外媒再次傳出“將於周五上午召开大型會議，商議收儲存量房和保交樓等政策”的重磅傳聞，由此再次引爆今天A港股兩地的地產鏈大行情。

A股早盤地產股幾乎掀起漲停潮，榮盛發展、合肥城建、濱江集團、南國置業等近10家开發商漲停，房地產服務指數甚至飆漲了8.9%。

在港股，漲幅更加誇張，多只房企漲幅超過40%，近期更是幾乎天天都有地產股翻倍。數據顯示，在近20交易日，港股地產开發商已有近20家股價翻倍，最多的甚至漲了8.5倍！

盡管我們都知道地產行業早已高光不再，但在強政策的大力刺激下，地產鏈還是迎來了一個奇跡。

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這兩天最重磅的刺激點來源於一則由外媒報道的“中國正在初步考慮要求各地地方政府參與吸收尚未售出的住宅”的傳聞。

同時，杭州市臨安區恰逢其時也發布了“在區內收購一批商品住房用作公共租賃住房”的公告，一同點燃了市場的炒作情緒。

據外媒的報道，方案將要求國有銀行提供貸款資金，支持地方國企以較大折扣價格從資金緊張的开發商手中收購未出售的住宅，用作保障房。但目前仍在研究該項計劃的細節和可行性，如果方案獲得通過，仍可能需要數月才能最終落地實施。

事實上，地方政府收購商品房早在兩年前就开始陸續在多城市試點，並且手筆一點兒也不小。

比如較早的一批，2022年下半年以來，多地出台商品房收購舉措，收購主體多爲地方國有企業。當年10月還傳出一份專家會議紀要，提到蘇州擬對6個區級4個縣市回購約1萬套新房，此外還提到在此之前已多地政府开始親自下場或者鼓勵國有企業批量收購商品房，包括蘇州、濟南、鄭州、湖州等。

在今年1月5日，央行、金融監督管理總局發布《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》，正式爲租賃住房开發建設、購买（籌集）、運營等多個環節提供多樣化融資支持。在其中，就有支持低利率收購住宅類商品房用於改成保障性租賃房的計劃。

並且在此之後，全國各地政府就开始大範圍推進用“購买商品房納爲保租房”的行動。

這也是A港股市場地產板塊开始顯著反彈的原因。

所以回看這兩天熱炒的“政府下場收購商品房”傳聞，早已不是新鮮事。

去年以來，雖然政策端已經作了大幅松綁，但房地產市場的銷售情況依然難言有起色，顯著政策不及預期。據中指研究院數據，今年1-4月，TOP100房企銷售總額爲12464.4億元，同比持續下滑，而據克而瑞統計，1-4月百強房企實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%。

所以市場也一直在持續期待政府能出台更強有力的政策，篤定房地產市場迎來重大轉折。

這兩天之所以再次激烈反應，正是與近期密集出台的利好響應了市場的期待，從4月底的政治局會議要求“統籌消化存量房”、到全國各地大範圍松綁，再到萬億超長期國債即將發行，等等。

動作越來越密集，刺激力度也越來越大。

於是資金开始紛紛跑進兩地股市去抄底，最終形成了這一波力度超強的大行情。

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關於政府下場收購商品房用作保障房的舉動，有太多的疑問想要弄清楚。

比如收購的錢從哪裏來？

全國的存量商品房這么多，不同區域的房子供需和價格成本各不相同，怎么才能公平合理安排收購？中間又如何避免權利尋租和避免“高價收購”？轉換成租賃房，租金是否能覆蓋成本？

最重要的，是要收購多少的存量房才能穩住二級市場？

大量收購商品房雖然短期有助於穩定市場價，但租賃房本質上還是另一種供應，屆時大量开始對外出租，又會對各區域的新舊房市場帶來怎樣的影響？

對應這些問題，實在太過於復雜難以說清楚，也不是本文要討論的重點。

這裏想說的是，這一波政策紅利下來，給股票市場帶來什么樣的投資機會？

首先肯定的來說，現在全面松綁限購和下場收購商品房這兩個舉措正在逐漸开展，必然是會持續吸引市場的關注，給地產鏈帶來支持的。

所以未來一段時間，地產鏈可能都會出現易漲難跌的行情，並且維持一段時間。

直到各地都逐漸出台完松綁政策和發布收購商品房的規劃，甚至市場可能會繼續期待房企在下一個季度的業績兌現情況。

至於受益的板塊，有三個方向是較爲值得關注的：

第一，被收購方的开發商。這幾年，幾乎所有开發商的股價已經被打得趴在地上奄奄一息了，甚至包括萬科這種榜一老大哥。這兩年开發商們陷入債務密集到期但銷售端一直不暢無法盤活資產的生死困局，如今政府开始大手筆收購存量房來盤活資產，這簡直就是“起死回生”的超級利好。

把房子出手，雖然會比市場價不少，但至少能在短時間內大規模出貨，可以把資產盤活，把債務還了，等於止損有望，僵局得以破解，那么市場對這些房企的悲觀預期就會因此大幅消散。

如果它們手上還有不少存量的優質土儲項目，那么股價反彈的空間必然就會很大。

比如港股那么多地產股之所以在短短數日大漲幾倍，根本原因就是之前實在跌太慘，市淨率已低到可怕（不少已遠低於0.5倍PB）。

但別看漲了那么多，相比之前從高位跌下來的幅度，可能還不算什么。

第二，資產收購方，尤其國企房企和一些城投。從試點的收購方案來看，已經基本規定了只有實力足夠的國企房企才能去實施收購。這裏面，收購的價格會比市場價低出很多（參考之前的一些城市試點，比市場價打七、八折都有，甚至不排除更低的），並且貸款支持政策上，給到的貸款利率極低，其中符合規定的甚至只有1%，還能得到其他的財政補貼。

這樣一來，必然會有不少收購過來的房子在出租後的租金回報率會表現不錯，畢竟作爲商品房，地段一般不差。

再加上極低的貸款利率、極長的還款期，再加上遠低於市場水平的收購價，這些房源幾乎就是妥妥的能在未來持續帶來可觀現金流的優質資產了。

同時，在政府下場收購大量存量商品房後，很多的私營的房企很可能在盤完存貨和還債後，基本也剩下個空殼了，被重組或關門大吉，將是必然趨勢。

只有少部分實力強大的房企才會存活下來，然後分食掉全部的市場蛋糕，而這其中，國企房企，必然是最主要的一方。

到時候，就是剩者爲王的故事了。

這個情況，就可以參考香港本地的开發商，比如新鴻基地產、恆基地產、長實集團這些，多年來股價表現都較爲穩定，且每年股息率回報長期都能4個點左右或以上。

能租到這個回報率，足夠吸引長期大資金配置了。

第三個，重要產業鏈的配套商。地產行業直接關聯上中下遊多達數十個產業鏈，但在投資上主要利好的，是重要節點上的配套商。只要你想象一下一個毛坯房到精裝修房，中間會用到什么，就知道會利好什么產業了。比如建築裝修、各種建築材料，到後續的家裝家電，甚至包括房產中介商。

今年來，這些板塊表現持續強勢，在近20日的行業排名中也大量佔據漲幅榜前列，實際就是這一個邏輯。