4輪地產行情的啓示

核心觀點

地產政策和出口數據持續支撐市場風險偏好擡升。我們在5月月報判斷：經濟、政策、海外同時共振，有利於指數表現。近兩周，國內外經濟數據逐漸出爐，出口和生產動能延續，其他內需則略有走弱跡象；但政策持續加碼，當下市場可能更關注經濟的預期；若未來一周海外通脹數據能夠有所回落，也將更加利於宏觀三因素的共振，以及中國資產的表現。在市場沒有重大風險的情形下，需要着重選擇盈利和估值雙擊上行的方向，即周期+成長：1）周期以出海方向爲主，財通策略出海組合4月以來回報率近10%（見圖表5）；2）當前成長方向的性價比有所凸顯，國資委、央企加大11個應用基礎研究行動計劃，量子信息、6G、深地深海、可控核聚變、前沿材料等方向值得進一步關注。

社融信貸負增超預期，成長有望受益貨幣寬松預期。1）新增社融信貸及結構同時負增，地產和消費等內需不足，降准降息寬松政策有望再加碼，成長受益。2）科技產業催化不斷，支持央企在量子信息、類腦智能、生物制造等領域布局原創技術策源地。3）成長關注：電子（存儲）、AI（光模塊、應用）、合成生物（透明質酸大產量應用）、算力（移動發布全球運營商最大單體智算中心）、量子通信（中電信量子形成量子+產業化布局）、衛星互聯網（中國電信在港推出手機直連衛星業務）、機器人（特斯拉擎天柱機器人性能提高）。

專題：2022年以來4輪地產行情回顧和啓示。近期地產政策大幅寬松，金融地產領跑市場。北京、深圳、杭州、成都、西安等多個“樓市風向標”城市全面或局部解除限購。2022年以來，地產政策連續放松，引發過4輪反彈行情，分別是： 1）2022年3-4月，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，城區常住人口300萬以下城市取消落戶限制。2）2022年8-9月，通過政策性銀行專項借款方式推進“保交樓、穩民生”，五年期LPR下調15個BP。3）2022年11月，房地產股權融資，信貸、債券、股權融資“三支箭”齊發力，央行降准25個BP。4）2023年7-8月，延長“金融16條”中兩項金融支持房地產融資政策期限，降低購买首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等。5）本輪北京、深圳、杭州、成都、西安等地紛紛優化調整房地產政策，取消住房限購、縮短購房個稅和社保繳納年限等。

參考前4輪地產行情特徵： 1）指數層面，房地產指數平均漲幅18%，持續28天，行情高點的平均換手率爲3.2%。

2）地產公司層面，龍頭主要爲保利發展、招商蛇口、萬科等，市值普遍在800億元以上，平均漲幅約16%，招商蛇口彈性相對高；彈性標的主要是中型房企，包括新城控股、華發股份、濱江集團等，市值集中在100-200億元左右，平均漲幅40%。

3）地產鏈之中，开工端的裝修建材、水泥表現較好，竣工端家電較弱。水泥/裝修建材在過去4輪中平均漲幅分別爲8.5%/9.5%，且3/4均排名地產鏈行業表現前列；白電/黑電在過去4輪中表現平平，平均漲幅分別爲2.8%/1.5%。

4）對照本輪行情：1）當前房地產指數自4月28日以來反彈9.2%，行情持續12日；2）龍頭平均漲幅約14%，中型彈性房企漲幅約19%；3）當前地產指數和公司結構均仍有機會。從指數層面看，當前房地產指數自4月28日以來反彈9.2%，行情持續12日，距離4輪歷史均值仍有9%的上漲空間和16日的上漲持續期。從地產公司層面看，當前漲幅高的如濱江集團多爲中型房企，平均約19%的漲幅距離4輪歷史均值仍有21%的空間。從地產鏈行業來看，當前地產行業本身>地產鏈其他行業，鋼鐵/水泥/建築本輪漲幅0.6%/2.1%/1%，較4輪歷史均值還有5%/6.4%/6.2%的空間。綜合看，當前房地產指數仍有約9%的漲幅空間，地產鏈中可關注鋼鐵/水泥/建築等細分。