市場重新洗牌
似乎，沉寂已久的深圳樓市反攻趨勢越來越明顯了。
二手房周交易量呈現五連升，上周二手房交易量更是創下2022年以來單周新高。
但深圳樓市的春天真的來了嗎？
實際上，成交回彈的背後，是顯而易見的，成交均價下探，掛盤量增加以及新房庫存新高。
根據深房中協披露，二手房在售量持續增加，超5.6萬套，近兩周共增加2306套。2024年3月18日全市共有56059套有效二手房源在售，較上周增加1173套。
而根據深圳房地產信息平台數據顯示，深圳新房庫存相比去年4月底幾乎增加了一倍，達到6萬套，整體去化周期從約12個月拉長到約26個月。
所以，深圳樓市雖有反彈，但單向性地談陽春還尚早。
更重要的是，反彈的背後，存在着一個又一個可變因素。
比如安居房扎堆入市，比如網紅盤背後的資金重新入局。
最近一周，樓市最重磅的消息便是安居房/人才房。
先是安居房產權處理方案徵求意見稿，引發市場熱議，緊接着是安居房/人才房業主因小區質量抱團尋求解決方案，然後就是前海一次性釋放出一大批安居型商品房。
這三件與深圳安居房息息相關的大事，幾乎集中在一兩天之內出現。
但相比前兩件事，前海一次性釋放出一大批安居型商品房似乎被市場有所忽略。
前海媽灣一次性配售2310套安居型商品房（1540套兩房戶型，建築面積約70㎡、770套三房戶型，建築面積約90㎡），毛坯配售均價爲42640元/㎡，且項目總共可供應4900套安居型商品房。
樓市起伏，由供求關系決定，這對深圳樓市而言，無異於一枚深水炸彈。
要知道，目前深圳普通商品房在售新房套數約6萬套，而由於安居房/人才房未來漲了可按折扣補差價，跌了可由政府回購，成爲了市場的焦點。
對在輪候庫家庭而言，安居房和商品房並非非此即彼的選擇，既可以繼續輪候安居房，亦可轉身選擇普通商品房。
對於這些家庭而言，之所以遲遲未上車，一是由於前期普通商品房價格貴，手中資金不足，二是安居房供應不足，但進入了輪候庫的家庭，大部分都會做兩手准備。
而且能夠在輪候庫一直輪候，且手中亦無普通商品房的人群至少也說明了，买房也並非特別迫切，等得起。
但如今市場環境不大一樣了。
山樾灣花園42640元/㎡的毛坯配售均價，兩房的總價區間約255.29—313.55萬/套，三房戶型340.99—410.48萬/套。
這樣的總價尺度，平移到普通商品房身上，也就是龍崗、光明、寶安沙井、坪山、龍華觀瀾這些區域的價格範疇。
更重要的是，山樾灣花園屬於前海的區域範圍，地段核心屬性以及與深圳CBD物理距離，都是無法替代的，所處的地段區位，能夠直接看騰訊科技島，享受媽灣未來的規劃紅利。
即使項目套內實用率被其他項目降維打擊，密度高，靠近碼頭貨櫃車比較多，灰塵比較大，周邊還存在着垃圾焚燒廠，但都阻擋不了購房群體上車核心板塊的決心。
所以4900套安居型商品房佔了約8.1%的普通商品房庫存，一定能夠分流掉搖擺在普通商品房和安居房之間的購买需求。
過去前海桂灣的深業雲海灣人才房就已驗證了市場的投票結果，只要地段還可以，價格也有十足的誘惑力，普通商品房市場的目標群體也是可以轉身選擇人才房的。
而且山樾灣花園對深圳人的吸引力已經有了初步的印證。
今天（3月20日），深圳南山區住建局公布遞交申請資料家庭的認購情況，吸引了4660戶家庭認購，成功通過審核的家庭4600戶。
這就意味着，申請人達到了房源數量的兩倍。
這4660戶家庭都是非常精准的买房群體，並且還是市場底部周期最猶豫不決的群體，而山樾灣花園一次性就分流了兩千多戶。
所以，對普通商品房市場而言，短時間內會迅速失去兩千多批客戶的購买力。
對整個深圳樓市的生態而言，好不容易迎來了一些復蘇，基本面便又被重新洗牌了。
畢竟趨勢，更多看的是短期的供求關系變化。
雖然大家被安居房/人才房吸引，有市場價格的因素，但更關鍵的是，有很硬的背書。
一方面，有回購兜底。
對很多深圳人來說，選擇安居房/人才房就意味着“進可攻，退可守”。
將來深圳的價格上來了，大家便可補償一些差價便可獲得完全產權，如果價格下去了，也能依照原有的政策規則選擇回購。
另一方面，建設交付有很強的背書。
現階段的新房，交付質量已經成爲大家重點關注的問題。
過去新房的質量還能讓大家接受，最主要的原因是深圳的價格一直向上。
當向上的列車停止了，回歸到本質，能不能交房，什么時候能交房，交房之後質量如何，就成了底线。
但是如今市場的新房一而再，再而三出現質量問題，保不保質還不知道，但保交樓一定是不能退讓的。
而安居房/人才房的項目建設，基本上都是實力過硬的房企負責。
即便房企無力推進，很快就能找到兜底的資金。
山樾灣花園就是最明顯的案例。
原本是屬於南山媽灣工改保項目，由漢京集團負責，但是漢京集團因爲資金壓力，遲遲無法補繳地價款導致項目停工。
但是去年4月份傳出已經停工，很快在同年9月就已經復工。到了今年3月，項目整體也已經建設12層左右。
（現場實拍）
原因就是接手的企業背景實力非常雄厚，不僅有深圳南山國資介入，廣東省財政資金介入，還有重慶的國資介入以及央企資金介入。
換句話說，山樾灣花園已經由地方和中央資金共同兜底。
要知道，很多項目一旦停工，要想再重新施工，效率就沒那么高了。
並不是每一個有資金兜底的項目都能快速重新开工，快速交樓。
比如羅湖的網紅盤益田御龍天地，2010年4月由益田集團作爲申報主體，獲得政府立項，但一直拖到2020年項目才开始動工。
由於拆遷賠付累計資金高昂，加上房地產行業發生深刻變化，益田集團便再也無力兜住御龍天地。
盡管到了2022年，引入國資背景的安居建業，但項目也是拖到2023年11月左右才封頂，到了今年3月依舊還在繼續完工。
而從項目开盤到現在將近兩年半。
要知道，這可是曾經擁有超過4000名員工，打造出多個“益田假日”的老牌的粵系房企，在整個華南地區擁有很高知名度的房企。
所以，如今選擇新房，开發商經驗和項目資金的動態，更值得關注。
而且，如今行業出清階段已經發展到了高潮，高層已經明確放話，“該破產破產，該重組重組”。
這就意味着，房企需要自力更生，所有風險都要靠自己解決了。
盡管在深圳這樣的熱土，不至於爛尾，但在高周轉急需回血的前提之下，底層去化的路徑一旦受阻，就很有可能成爲壓垮开發商的一根稻草，最終影響項目的交付進度和質量。
作者 | 騎豬英雄
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