似乎,沉寂已久的深圳樓市反攻趨勢越來越明顯了。

二手房周交易量呈現五連升,上周二手房交易量更是創下2022年以來單周新高。

但深圳樓市的春天真的來了嗎?

實際上,成交回彈的背後,是顯而易見的,成交均價下探,掛盤量增加以及新房庫存新高。

根據深房中協披露,二手房在售量持續增加,超5.6萬套,近兩周共增加2306套。2024年3月18日全市共有56059套有效二手房源在售,較上周增加1173套。

而根據深圳房地產信息平台數據顯示,深圳新房庫存相比去年4月底幾乎增加了一倍,達到6萬套,整體去化周期從約12個月拉長到約26個月。

所以,深圳樓市雖有反彈,但單向性地談陽春還尚早。

更重要的是,反彈的背後,存在着一個又一個可變因素。

比如安居房扎堆入市,比如網紅盤背後的資金重新入局。

最近一周,樓市最重磅的消息便是安居房/人才房。

先是安居房產權處理方案徵求意見稿,引發市場熱議,緊接着是安居房/人才房業主因小區質量抱團尋求解決方案,然後就是前海一次性釋放出一大批安居型商品房。

這三件與深圳安居房息息相關的大事,幾乎集中在一兩天之內出現。

但相比前兩件事,前海一次性釋放出一大批安居型商品房似乎被市場有所忽略。

前海媽灣一次性配售2310套安居型商品房(1540套兩房戶型,建築面積約70㎡、770套三房戶型,建築面積約90㎡),毛坯配售均價爲42640元/㎡,且項目總共可供應4900套安居型商品房。

樓市起伏,由供求關系決定,這對深圳樓市而言,無異於一枚深水炸彈。

要知道,目前深圳普通商品房在售新房套數約6萬套,而由於安居房/人才房未來漲了可按折扣補差價,跌了可由政府回購,成爲了市場的焦點。

對在輪候庫家庭而言,安居房和商品房並非非此即彼的選擇,既可以繼續輪候安居房,亦可轉身選擇普通商品房。

對於這些家庭而言,之所以遲遲未上車,一是由於前期普通商品房價格貴,手中資金不足,二是安居房供應不足,但進入了輪候庫的家庭,大部分都會做兩手准備。

而且能夠在輪候庫一直輪候,且手中亦無普通商品房的人群至少也說明了,买房也並非特別迫切,等得起。

但如今市場環境不一樣了。

山樾灣花園42640元/㎡的毛坯配售均價,兩房的總價區間約255.29—313.55萬/套,三房戶型340.99—410.48萬/套。

這樣的總價尺度,平移到普通商品房身上,也就是龍崗、光明、寶安沙井、坪山、龍華觀瀾這些區域的價格範疇。

更重要的是,山樾灣花園屬於前海的區域範圍,地段核心屬性以及與深圳CBD物理距離,都是無法替代的,所處的地段區位,能夠直接看騰訊科技島,享受媽灣未來的規劃紅利。

即使項目套內實用率被其他項目降維打擊,密度高,靠近碼頭貨櫃車比較多,灰塵比較大,周邊還存在着垃圾焚燒廠,但都阻擋不了購房群體上車核心板塊的決心。

所以4900套安居型商品房佔了約8.1%的普通商品房庫存,一定能夠分流掉搖擺在普通商品房和安居房之間的購买需求。

過去前海桂灣的深業雲海灣人才房就已驗證了市場的投票結果,只要地段還可以,價格也有十足的誘惑力,普通商品房市場的目標群體也是可以轉身選擇人才房的。

而且山樾灣花園對深圳人的吸引力已經有了初步的印證。

今天(3月20日),深圳南山區住建局公布遞交申請資料家庭的認購情況,吸引了4660戶家庭認購,成功通過審核的家庭4600戶。

這就意味着,申請人達到了房源數量的兩倍。

這4660戶家庭都是非常精准的买房群體,並且還是市場底部周期最猶豫不決的群體,而山樾灣花園一次性就分流了兩千多戶。

所以,對普通商品房市場而言,短時間內會迅速失去兩千多批客戶的購买力。

對整個深圳樓市的生態而言,好不容易迎來了一些復蘇,基本面便又被重新洗牌了。

畢竟趨勢,更多看的是短期的供求關系變化。

雖然大家被安居房/人才房吸引,有市場價格的因素,但更關鍵的是,有很硬的背書。

一方面,有回購兜底。

對很多深圳人來說,選擇安居房/人才房就意味着“進可攻,退可守”。

將來深圳的價格上來了,大家便可補償一些差價便可獲得完全產權,如果價格下去了,也能依照原有的政策規則選擇回購。

另一方面,建設交付有很強的背書。

現階段的新房,交付質量已經成爲大家重點關注的問題。

過去新房的質量還能讓大家接受,最主要的原因是深圳的價格一直向上。

當向上的列車停止了,回歸到本質,能不能交房,什么時候能交房,交房之後質量如何,就成了底线。

但是如今市場的新房一而再,再而三出現質量問題,保不保質還不知道,但保交樓一定是不能退讓的。

而安居房/人才房的項目建設,基本上都是實力過硬的房企負責。

即便房企無力推進,很快就能找到兜底的資金。

山樾灣花園就是最明顯的案例。

原本是屬於南山媽灣工改保項目,由漢京集團負責,但是漢京集團因爲資金壓力,遲遲無法補繳地價款導致項目停工。

但是去年4月份傳出已經停工,很快在同年9月就已經復工。到了今年3月,項目整體也已經建設12層左右。

(現場實拍)

原因就是接手的企業背景實力非常雄厚,不僅有深圳南山國資介入,廣東省財政資金介入,還有重慶的國資介入以及央企資金介入。

換句話說,山樾灣花園已經由地方和中央資金共同兜底。

要知道,很多項目一旦停工,要再重新施工,效率就沒那么高了。

並不是每一個有資金兜底的項目都能快速重新开工,快速交樓。

比如羅湖的網紅盤益田御龍天地,2010年4月由益田集團作爲申報主體,獲得政府立項,但一直拖到2020年項目才开始動工。

由於拆遷賠付累計資金高昂,加上房地產行業發生深刻變化,益田集團便再也無力兜住御龍天地。

盡管到了2022年,引入國資背景的安居建業,但項目也是拖到2023年11月左右才封頂,到了今年3月依舊還在繼續完工。

而從項目开盤到現在將近兩年半。

要知道,這可是曾經擁有超過4000名員工,打造出多個“益田假日”的老牌的粵系房企,在整個華南地區擁有很高知名度的房企。

所以,如今選擇新房,开發商經驗和項目資金的動態,更值得關注。

而且,如今行業出清階段已經發展到了高潮,高層已經明確放話,“該破產破產,該重組重組”。

這就意味着,房企需要自力更生,所有風險都要靠自己解決了。

盡管在深圳這樣的熱土,不至於爛尾,但在高周轉急需回血的前提之下,底層去化的路徑一旦受阻,就很有可能成爲壓垮开發商的一根稻草,最終影響項目的交付進度和質量。

作者 | 騎豬英雄



標題:市場重新洗牌

地址:https://www.iknowplus.com/post/91959.html

鄭重聲明:本文版權歸原作者所有,轉載文章僅為傳播信息之目的,不構成任何投資建議,如有侵權行為,請第一時間聯絡我們修改或刪除,多謝。