地產：基本面和政策面的兩個關鍵問題

當前，市場最關心的問題莫過於房地產產業鏈基本面下行的趨勢還會繼續嗎？面對這種下行的趨勢，政策會發力托底房地產需求嗎？報告對此進行了分析。

▍市場繼續下行。

6月前三周，樣本城市新房銷售套數同比下降24%，降幅繼續擴大。二手銷售增長11%，增速繼續收窄。2023年前5月國房景氣指數繼續下降，开發投資降幅繼續擴大。我們預計2023年6月房地產景氣繼續下降。

▍如果沒有政策外力，我們認爲市場缺乏基本面的自我修復機制。

一方面，房價下跌本身存在預期自我強化的效應，而目前70個城市已經有55個二手住宅房價下跌。另一方面，二手的掛牌量不斷增長，在2023年年初至今（截至6月25日）上升了18%，新房的可售規模維持高位。此外，开發企業的資金面相對偏緊，居民的收入增長預期相對偏緩。總體來看，市場還在循環向下的通道，市場自身缺乏自我修復的因子。

▍政策工具箱儲備仍然豐富，政策托底可期。

在核心城市，限購、限貸（即二套房首付認定標准）、限價還有明顯的放开空間。全國來看，長期的利率還有下降的空間，和其他國家/地區相比，大陸的購房首付比例也還有理論下降空間。我們相信，待政策全力以赴支持需求，房地產產業鏈基本面完全可以穩住。我們認爲，房地產仍然是國民經濟重要的支柱產業，決策層支持自住和改善需求的態度沒有改變，政策也確實有望在未來加大托底需求的力度。

▍基本面未到最差時刻，政策重啓發力仍需要時間。

我們認爲，政策存在多元目標，對市場變化具備定力。政策雖然會致力於穩定產業鏈，但也會留意可能的房價上漲。因此，只有在房價下降更爲明顯的情況下，政策才有可能顯著加大力度。土地市場也影響了地方對於政策出台的意愿。上半年核心城市土地市場熱度不低，二手房交易也有明顯同比上升，這遲滯了核心城市可能出台政策的時間。非核心城市確實市場清淡，但當地區域政策儲備空間不多，要等全國性政策出台。總體而言，我們認爲更大力度支持房地產需求的時間點，或在2023年9月之後（即房價連續下降3個月之後）。當然，政策將努力穩定周期，但不謀求逆轉周期，不會走房價上漲的老路。我們預計，全年房地產景氣兩頭高，中間低，全國商品房銷售額仍能實現同比正增長。

▍風險提示：

房地產行業基本面下行速度快於預期的風險，部分房企的資金鏈風險。

注：本文來自中信證券2023年6月27日發布的《房地產行業跟蹤報告——基本面和政策面的兩個關鍵問題》，陳聰 S1010510120047 張全國 S1010517050001 河維 S1010523030004 

標題：地產：基本面和政策面的兩個關鍵問題

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