“割肉”超級房產？機構抄底

深圳今年最大手筆的房產投資即將出現。

昨日（2023年6月25日），據浙商銀行股份有限公司（下文簡稱“浙商銀行”）公告顯示，擬花23.34億买入福田區下沙KKONE旁的中洲濱海商業中心西塔寫字樓。

雖然不少有錢人或者大機構對深圳都持有長线看好的態度，但在深圳樓市熄火周期，大手筆买入深圳還是比較罕見。

根據浙商銀行公告的顯示，擬購置中洲濱海商業中心西塔（1棟A座）第 1-21層作爲營業辦公用房使用。

其中還包括地下第3、4層共100個停車位的免費專屬使用權、西塔樓頂北向廣告位免費專屬使用權等。

總價約 22.65 億元。

如果算上稅費（增值稅 5%、契稅、印花稅等）約0.69 億元，總共是約23.34 億元。

按照購置面積和總費用計算，均價約5.67萬元/平。

根據萊坊發布的2023年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報告》顯示，今年1季度深圳寫字樓成交才出現4宗大單交易，並且交易總金額還不到6億（約5.97億）。

所以浙商銀行的這筆接近24億的投資，算是今年深圳樓市今年最大手筆的寫字樓投資。

並且還是一筆非常典型的一线核心資產投資。

因爲這筆买賣位於福田區上沙下沙片區，臨近福田口岸，處於濱河大道城市金线，遠眺能看深圳高爾夫草坪，紅樹林自然保護區和深圳灣海域，距離深圳市民中心和深圳灣公園都不算遠。

旁邊就是深圳人氣十足約10萬㎡非常頂級的時尚潮流購物中心，步行不到400米是下沙地鐵站口，還有地鐵7、11號线匯聚在周邊以及20條公交线路。

項目周邊一公裏範圍內還擁有KKONE、BO SPACE、車公廟等超級商業圈。

所以地段上的配套非常豐富。

周邊的住宅小區房價基本也都在12萬/平以上。

項目位置這么優越，又是以長期租金作爲回報的寫字樓，可以說是天然的現金奶牛。

如果不到迫不得已很少房企會愿意把這樣一线超核心位置的資產打包出讓。

而且這個項目也算得上是中洲的經典作品，前期能看到傾注了大量的人力物力，集團層面也常常拿來做案例。

那么是什么原因讓中洲控股愿意割愛？

大致可以從中洲控股近幾年的動態消息中找到一些蛛絲馬跡。

比如公司有點入不敷出，需要靠賣子公司求生。

2019年，中洲控股就曾爲了利潤增長好看一點，把子公司中洲控股香港賣掉。

比如作爲深圳曾經的“拿地大王”，在銷售額達到歷史峰值後，拿地收縮了不少。

2019年—2021年，中洲控股通過村企合作、股權收購、招拍掛等方式僅新增4幅土地，總土地面積21.77萬平方米。

比如在2022年年度報告中，中洲控股表示“企業承受着行業周期調整和內外部環境帶來的前所未有的經營壓力”。

再比如收入大幅減少，手中資產也跟着大環境跌價。

2022年，中洲控股營業總收入70.83億元，和2021年的86.76億元相比，同比下降18.36%；歸屬母公司淨利潤只有7966.3萬元，同比下降61.32%。

而在利潤下滑的情況下，去年中洲控股依舊計提不少存貨跌價准備。

存貨跌價准備只有手裏的資產賣掉後比當初买回來的成本還低的時候才會計提。

相比2019年中洲計提存貨跌價准備的11個項目（共3.36億元），2022年增加到22個（共2.09億元）。

根據中洲控股的財務報表數據顯示，截至2022年末，公司存貨账面余額爲272.65億元，相應的存貨跌價准備爲11.8億元。

一邊是減少了的收入以及正在縮水的資產，另一邊則是不小的債務。

根據合並資產負債表數據顯示，中洲控股的流動負債合計179.67億元；公司及子公司爲商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截至2022年12月31日還有80.19億元擔保金額尚未結清。

所以對中洲控股來說，選擇賣掉一部分優質的資產，加速回血，保住還在开發的項目，不失爲退而求其次的選擇。

作者 | 騎豬英雄

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