上海外環外還需要什么樣調控？

上海前陣子出新政了

這次是針對外環外，外地單身可以买房了

而之前1月4號剛剛在青浦奉賢也針對外地人松綁了各種購房政策

好像感官上來說上海的郊區更加需要政策的加持

而且可以感受到的，未來如果有繼續的松綁，可能這些區域也會得到更多的政策紅利

這個趨勢我們看得到，但是我們回到題眼一個關鍵問題：上海的外環外樓市到底存在哪些問題

以及如果後面再需要調整，還需要做點什么比較合適

也算是借着熱點，聊一聊這樣的話題

最近有和上海的一個區的一些職能部門聊天

具體哪個區就不說了，反正是一個郊區板塊

在溝通的過程中我發現，他們上上下下真的非常希望區域內的樓市能夠火熱起來

爲什么

因爲樓市的火熱有助於他們的招商引資，也有助於土地市場的成交

但是現在的現狀就是樓市不熱，房子賣得很慢，开發商也沒啥信心，後續的土地市場不冷不熱

然後比較有趣的是

他們回答這個問題的解決方式是：是不是區域需要一些炒作

通過炒作就能夠把板塊和樓市炒熱起來

而當他們把這個問題問到我的時候，其實我有很多話想說，但又覺得這從來不是一個單點問題，而是一個系統性的統籌話題

所以也借這個契機，一些觀點和大家分享一下

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其實我一直覺得很多郊區對於發展有一個誤區

郊區的發展，最核心的訴求是人口導入

只有足夠的人口導入，配套才能運營，城市才有活力以及土地市場和樓市市場才能長久持續地發展

這一點其實大家都知道

但是很多時候會非常容易陷入一個邏輯：關於人口導入，只有兩個方向

要么產業人口導入要么剛需人口導入

這個方向有問題嗎

好像看起來沒有

因爲過去幾乎所有的近郊區域开發都是圍繞着這兩個模式

包括一些重點企業的引入，包括城市軌道交通的鋪設，包括市政配套的轉移，這些構建的基礎都是圍繞着剛需人口和產業人口所准備的

但是這個方向在現在來看值得商榷嗎

現在來看其實有很多事情發生了變化

第一對於每個城市剛需人口和產業人口的大規模分布已經完成

各位去看過去3年赤裸裸的搶人大战就知道人口是多么稀缺的資源

所以如果當下還是圍繞着這兩類群體進行人口導入，不是不可以，但是效用會慢慢降低

而在另一個維度我們會發現

郊區也缺少有錢人

上海過去20年的發展，本質上已經把圍繞着產業和剛需改善人群服務得比較好

不論是城市基礎配套的軌交、醫療、教育還是土地出讓集中小戶型的產品，已經完成了城市骨架的搭建

甚至在不少地方已經出現供給側過剩的情況

在我們還需要完成土地市場的可持續开發的時候，就需要明白，供給側過剩之後就需要調整供給側結構

這個很重要

任何一個區域如果想要穩健發展，其實和生態環境一樣，一定是在客群層面保持豐富和多樣，這樣才能長期發展

比如我們去看閔行的華漕和青浦的徐涇

之所以現在市場認可度還可以，一個重要的前提是之前這些區域已經是成熟的高端別墅區板塊，擁有了一定人口積澱

而最近五年補充了大量剛需和改善的人口，使得區域人群結構完整

從而形成了算是在郊區比較成功的板塊

而現在很多的郊區，圍繞着軌交和配套，完成了剛需人群的部分導入，產業人群也因爲政策傾斜有了明顯增加

在這樣的背景下，高端購买力在當下也應該是目標之一

有錢人也是人啊

這個時候能夠引入的都是對區域發展有幫助的

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所以後面如果有空間的話，我建議區域內做幾個調整

首先最重要的一點，調整郊區土地的一些細則：調整小戶型的配比要求以及降低土地容積率

這點我在不同的內容裏都有提到

這裏再強調一下

既然每個區都有制定樓市政策的可能，那么對於土地出讓的相關對應政策

上海郊區要勇於調整土地的出讓屬性

首先對於有錢人來說，不選擇郊區一個重要問題就是郊區根本沒有供應改善和高端的產品結構

而現在上海的郊區不論是一手還是二手都出現了供應過剩的情況

如果未來的土地出讓不調整，非常有可能出現越賣越賣不掉的可能

放松面積配比的要求，讓开發商自己決定適合市場的產品結構

適度降低容積率，允許市場出現改善級別以上的產品形態

另外通過面積配比的調整，某種程度上也是解決市場供應量的問題

因爲本質上單套面積變大也有助於單位地塊的套數供應，未來整體的去化壓力也能得到適度緩解

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第二是什么

我記得去年萬華的負責人和我隨意說過一句話：好的環境永遠是吸引人口性價比最高的方式

其實上海很多的郊區過去幾年一直試圖想要證明一件事：我們和市中心一樣

在這樣的自證過程中，往往忽略了自己的最大優勢：

優質的居住環境

青山綠水就是金山銀山，這句話其實非常有道理

這么多年的郊區發展過程中，是不是也習慣性地忽略了自然環境的有序开發以及市場化的結合

我們反思最近幾年一些崛起的個案，不論是阿那亞還是麓湖

拿出來的第一張名片就是人和環境和諧共生的生活場景

這件事在當下樓市裏顯得無比的金貴和稀缺

有人需要享受城市的便利和繁華，當然也有人需要生活的自然和舒適，這兩波客群應該被不同區域不同程度地滿足

本質上也是我認爲郊區需要走出來的一條完全不同的道路

需要強調的是，不要覺得這樣會出現把好資源全給到“權貴”犧牲了百姓的利益

這確實是上個十年經常會出現的場景

但是如今我們看了大量的片區开發案例，包括如今類似海南這樣圍繞着海景資源整體开發的區域

我們發現合理的規劃和設計是可以實現共生共榮

所以在供給側調整的同時，加強招商引資的標准很重要

當下任何企業的進入，也不是圍繞着誰給錢就給誰做

對一個有匠心企業，對城市有貢獻的企業要努力地融入，對於只顧利益只想賺錢的企業要一开始就拒絕

這件事說說容易做起來比較難的

特別是當下本來招商難度在增加的時候，保持定力就更顯難能可貴，這個時候就考驗地方班子的战略部署能力

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另外如果還要說，我想表達的是，一個區域的人口導入，從來都不是一蹴而就的

也沒有一招鮮喫遍天的

一定是整體的氛圍給到每個人足夠的安全感和吸引力，才推動了板塊的永續發展

所以如果還要說學習，我倒是很建議可以學習哈爾濱學習淄博

這些城市之所以在這個時候能夠佔據流量的頂端，並不是靠着炒作

而是圍繞着城市對於所有群體的保護和善待

本來平平無奇的城市，但是在運營過程中對待每一個個體十足的善意和包容，這件事在當下顯得彌足珍貴，也足夠被推到流量的頂端

包括最近我們看到的浦東機場，反觀虹橋機場的表現卻是如此

我們說城市的安全感不是在於給你什么，而是在於給你更多的選擇

你可以放心地做自己喜歡的那個選擇

這才是這個城市的魅力本源

每一個政策一面對應的是行業的調控，另一面其實代表着對於群體的態度和情緒，這些是每一個個體真實可以感受到的

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其實大家都說，信心比黃金金貴

但到底什么是信心

很多時候大家期待政策，也有些時候大家期待市場，一些情況下大家看到強勢解決，也有時候溫溫柔柔也很有力量

關於信心這件事永遠是很玄學的事情