中金：北上優化地產政策，調整效果未來可期

2023年12月14日晚北京、上海兩城出台文件優化調整地產政策，於2024年1月1日和2023年12月15日執行，涉及下調首、二套最低首付比例與房貸利率下限、優化普宅認定標准等多項舉措。

北上政策調整涵蓋多個維度，目前一线城市已完成兩大輪政策優化。北、上兩城房地產政策優化涉及以下四方面：1）優化普宅認定標准，單套建面上限均上調至144平米，上海取消價格要求，北京五環內/五環到六環/六環外價格上限提升115%/105%/89%至8.5/6.5/4.5萬元/平米。2）下調購房貸款最低首付比例標准，首套下調5ppt至30%，二套核心區/非核心區均下調10/20ppt至50%/40%，取消普宅/非普宅首付比例差異；3）下調商業購房貸款利率下限，北京核心區/非核心區首套下調45/55BP至4.30%/4.20%、核心區/非核心區二套下調45/50BP至4.80%/4.75%，上海首套下調45BP至4.10%、核心區/非核心區二套下調75/85BP至4.50%/4.40%。4）北京將房貸最長貸款期限由25年恢復至30年。自7月政治局會議，一线城市均已开展兩輪及以上地產政策優化，我們綜合評定目前政策可調整空間，由大至小依次爲北、上、深、廣，其中前三城非核心區限購政策尚未優化，仍可根據行業景氣度相機調整。

本輪政策調整有望提振當地市場預期，並在全國視角下發揮火車頭作用。我們認爲本輪北上兩城地產政策優化是結合當地市場供求關系變化的適時調整，尤其是普宅認定標准與貸款利率下限，切實降低居民購房融資成本及相關稅費（如增值稅、個稅等），並對合理需求予以金融支持、打开槓杆空間。北上兩城基本面扎實，上一輪“認房不認貸”政策調整效果顯著優於其他城市，加之本輪優化維度豐富、力度較爲充分，或將逐步扭轉自3Q23末以來北、上兩地樓市的下行預期，並企穩修復。更爲重要的是，過往周期經驗表明一线城市基本面改善對全國其他城市市場預期修復具有較強的引領作用，是判斷行業拐點到來的“晴雨表”，其中2011-2013年/2014-2016年地產小周期一线城市新房銷售面積同比轉正早於全國6/2個月，價格轉正早於2/6個月。

提示地產板塊配置價值。开發商板塊已超跌出性價比，恰逢年尾年頭行業估值切換，建議關注優質頭部標的價值回歸的交易型機會。我們認爲優質非央國企性價比更高；我們亦看好均好型龍頭標的價值回歸。短期內行業貝塔或仍承壓，在實體市場穩固企穩前，自下而上可關注城中村政策進展對相關概念股股價的催化，此外優質紅利股股息收益率已具備吸引力。

風險：政策落地及基本面修復不及預期；房企信用加速惡化。

圖表：北上廣深四城最近一輪房地產政策調整前後對比