香港的二手房好像最近开始熱了
最近，和幾個中介聊到二手市場
無一例外的感受都是：賣不動了
4月开始，整個二手市場的情緒就迅速Down了下來
一邊成交量集體降速，另一邊，掛牌量還在一路走高
到5月，這種情緒就更明顯了
連北上廣深這四個一线城市，都感到些許無力
數據來源：各城市網籤數據
穩定如上海，今年也來到了1.5萬套的榮枯线
然而，這種環境下，有一個城市的二手市場卻很特別
依然保持着市場的熱度，吸引衆多买房客
它就是中國香港
5月中旬，美聯物業香港透露從年初开始，香港房價一路回升
且整體上漲超過5%
尤其二手市場的熱情，已經持續了小半年
和內地一线的體感相比，中國香港市場的耐性明顯高出不少
那么，市場具體漲了多少？
哪些二手房子在漲？
以及我更好奇的是，究竟誰在看好中國香港的二手市場？
01
中國香港這些二手房，上漲百萬
其實，去年一季度，香港二手市場也很低迷
連跌了3個月，而且是量價齊跌
受疫情及外部因素影響，2022年全年，香港二手私宅买賣登記只有30206宗
創下了1996年後的歷史新低
真正开始回暖，是今年1月逐步恢復通關之後
整個二手市場的成交量，才开始上揚
由於中國香港二手房的說法和內地不太一樣，分爲：有交易限制的公屋、居屋，以及自由交易的私宅
這裏爲了方便統一語境，我們主要圍繞二手私宅來講
根據利嘉閣及香港土地注冊處的數據，今年一季度，全港二手私宅的成交量爲9865宗
這個數字，比去年第四季度的6118宗提升了61%，僅用了三個月，就完成了去年全年的三分之一
而且成交總額839.92億港元，環比也上升了57%
整個二手市場，可以說迅速飆升
所以前三個月，同時期的其他城市，還在謹慎地迎接小陽春
而在香港，業界的體感，已經提前渲染到了牛市的氛圍
首先就是整個一季度，二手市場的成交量直线飆升
數據來源：香港土地注冊處、利嘉閣
尤其3月份的二手私宅买賣登記數量，相比1月已增長接近一倍
按月平均成交量來算，一季度，香港二手私宅達到了單月成交3288宗
而即使加上放緩後的4、5月份，分別成交2622宗和2655宗，月均也在3000宗以上
整體高於去年的月均2517宗
這意味着，僅在前5個月，香港二手市場的需求，已經和去年全年的水平拉开距離
最直觀的印證就是，1-5月的真實市場下，一些房子的成交價格一路上漲
而且，三房市場尤其明顯
比如二手成交熱度較高的將軍澳區，就有一套能遠眺海景的蔚藍灣畔中層三房
實用面積接近950方呎
注：香港的一方呎，等於0.0929個平方
1月底，市場熱度剛起來，中原地產上顯示的成交價是1420萬港元
到3月底的高點上，同一個戶型、樓層也差不太多，就得1566.8萬港元了
漲了快147萬
這種直接掏出錢包的熱情，不只在第一季度
4、5月份，真實的市場需求也依然存在
比如今年5月，鰂魚湧南豐新邨中的一套房子，成交價也漲到了708萬港元
這套房子，是一個三房單位，實用面積有516方呎
我在中原地產上篩選了下，去年12月底，小區內相鄰樓層的同一個戶型
成交價不到600萬港元
到今年5月初，同樣的房子，直接漲了108萬，而且依然賣掉了
這也是我想強調的一點
只從數據看，4、5月香港二手房成交，或許沒那么好了
不過，這只是和飆升的一季度比
按照市場規律，每年3月份升至成交高位，4、5月逐漸放緩
這也是歷年的一個常見現象
但今年，香港4、5月份的放緩，和其他一线城市的體感卻是明顯不同的
最根本的區別就是，今年香港的二手市場，买賣雙方都有很大需求
畢竟賣掉的房子是真實的，房東短時間賺了上百萬，這也是真實的
02
當然，還有豪宅市場，今年尤其熱
今年通關後，從淺水灣到半山，再到太平山頂，整個豪宅市場氣氛走俏
旺市之中，部分資產迎來暴漲
所以一時間，买的买，賣的賣，一連五個月都很熱鬧
也有部分內地买家，攜帶資產重返香港，拿下了不少豪宅
首先是一手市場，各地富人都开始入場了
從1月开始，5000萬港元甚至億級以上的一手豪宅，成交明顯增多
圖片來源：美聯物業
而3月27日，美聯物業顯示，總價佔到一億以上的豪宅，一手成交量已經來到了28宗
當月，港島東半山的超級豪宅Central Peak II，成交價是4.1億港元
結果，4月份才剛過了一半，這個數字就被刷新了
4月17日，有亞洲樓王之稱的山頂「MOUNT NICHOLSON」，也時隔多年再次出售了
直接賣了5.77億港元
成爲通關後，香港一手豪宅市場的最大額成交
這套12號洋房，實用面積7042方呎
單是從價“辣稅”，也就是我們說的非首套契稅，买家就要支付最少8661萬
這一點也引起了很多媒體探討，背後的陳姓买家也許是內地客戶，或新香港人
而其他豪宅項目中，內地买家的身影也時有出現
在嘉華啓德嘉峯匯項目，來自內地的客戶，直接拿下了一套約3183方呎的大四房
總價1.3億港元，折合人民幣也在1.13億左右，每平米34萬元
當然，這些只是個別的超豪玩家，每年總有那么幾例，只是今年多了一些
所以，我們選擇聚焦在5000萬港元以上的整個豪宅市場
這是今年不同階段的成交數據：
數據來源：美聯物業
不知道各位有沒有發現
今年3月份，一手豪宅的成交量，已經快接近去年一整年的成交了
5月中旬，5000萬港元以上一手成交量爲134宗
不到5個月，直接趕超了2022年全年的成績
這就是今年香港豪宅市場的熱情
在這種瘋狂的節奏下，二手市場也被帶動了起來
其實由於香港豪宅的稀缺性，很少有業主愿意放盤，除非市場價位突破了原有水平
所以，香港二手豪宅的流動範圍是很小的
而今年通關後，動輒億級以上的天價成交，也重新吸引了豪宅業主入場
越來越多溢價、买家主動加價的大額成交开始出現
很多業主甚至選擇再等等，持貨信心十足
這是前四個月的成交數據
數據來源：香港利嘉閣
整個一季度，5000萬以上的二手豪宅成交量共56宗
比去年四季度的45宗多出不少，環比上升了24%
4月二手豪宅成交量也不低，甚至高於2月
而進入5月後，由於馮導賣房的熱搜事件，香港二手豪宅市場的關注度再次擴大
就拿這套富匯豪庭的房子來說，賣價1.8億港元
四室一廳，180平左右，开窗直接俯瞰整個中環商圈和維多利亞港
妥妥的頂級豪宅
我打开中原地產看了一眼，同小區掛牌房源的成交情況
今年3-5月，該樓盤成交的房源單價，差不多在5.4萬港元/呎的水平
而馮導卻賣出了6.1萬港元/呎的價格，明顯高出同小區很多
這也印證了一點，目前二手豪宅市場的需求量非常大
很多持有者都在望風而漲
即使加價，也依然有人愿意接盤
03
爲什么，中國香港二手市場能實現這樣的熱度
這也是我最好奇的一點
從前面的各種數據，不難發現，市場的熱度，是從1月开始起來的
1月8日，香港與內地开始按階段正式恢復通關了
一大批擁有強大購买力的內地客，此時湧入香港
也刺激市場從持續了一年的低位狀態，迅速爬升
根據美聯物業分行數據，1月第四周（22日—29日），香港35個大型屋苑的二手买賣成交量達到66宗
這個數據極其罕見，是香港近10年來第二高的紀錄
到2月6日，大陸與香港全面通關，樓市已然整體向好
這也在一定程度上，激發了香港人整整壓抑一年的購买力
於是，就有了我們今天看到的
中國香港樓市一手熱、二手更熱，豪宅尤其熱的場面
那么，問題也來了
爲什么通關後，內地客更愿意去香港买房了
第一個原因，也是最本質的原因
就是內地客還是更看好香港樓市的回報
今年通關後，香港經濟環境重回正軌，也不限購
內地客戶只需交對應的稅即可
加上過去10年，香港樓市的表現，其實挺穩的
我在全球經濟指標網站上，找到了香港近十年的房價指數，均取自官方數據
數據來源：TRADING ECONOMICS
可以明顯看到，2012年指數還不到100，到2022年初已經180了
整體漲幅超過80%，放在全球來看，也是跑在前列的
盡管去年由於疫情、美元加息等因素，快速下滑，但進入2023年，已經重新上揚
而從香港差餉物業估價署的最新數據看，今年香港整體售價指數連升3個月，共4.99%
這也是近4年的最大季度漲幅
所以，拉長時間线之後你會發現，香港樓市的回報率一直很高
這也就能解釋，爲什么剛一通關，內地客就集體扎堆中國香港二手市場了
第二個原因，就是香港的低息環境
房貸利率只有2.02%，屬於較低水平
同時，2019-2022年三年內，香港連續放寬了兩次按揭比例
目前香港1000萬內的房產，內地人首套按揭，最高可達5成
今年，還有繼續放寬的可能
前不久，6月5日，香港財政司司長在立法會上表示：
考慮爲首次置業市民再次放寬按揭成數比例
圖：hket
所以，內地人在港买房，大都會申請按揭
這對現金不多的人來說，十分友好
最後一個原因，就是人才引進
去年至今，中國香港人才引進政策持續放开
4月，就有1.7萬人獲批了高才通計劃，5月16日，港府又宣布將擴大人才清單
因此，現階段，一批從內地陸續進入的新港人
急需买房安家，對二手房的需求較大
也爲二手市場的熱度添了一把火
04
整體來看，香港二手市場的熱情，是多方因素共同作用的結果
而且，目前這股熱情還在持續
五一過後，香港的整體經濟環境，也有明顯的復原跡象
至於未來的樓市如何，我們無法預測
但顯然，中國香港是一座自由且努力的城市
無論是展开全球搶人大战、還是刺激消費
抑或爲各類买房人群，提供利率、貸款上的最大限度支持
對城市來說，都帶來了一些正向的成果
這也是香港二手市場，保有熱度和競爭力背後
最核心的原因
標題：香港的二手房好像最近开始熱了
地址：https://www.iknowplus.com/post/6036.html
