豪宅也沒扛住

調整周期，不輕易言底，因爲連頂級豪宅都扛不住了。

這兩天深圳豪宅松動上了新聞頭版。

南山蛇口的海景大平雙璽花園二期328平大戶型，11月22日成交總價約4700平，折合單價約14.33萬/平。

而同戶型面積10月17日成交5500萬，折合單價約16.77萬/平，短短不到一個月，前後相差了800萬。

有人說，豪宅因爲朝向、戶型、景觀、裝修、樓層等因素，價格相差幾百萬，都屬於正常的價格波動範圍。

比如深圳的豪宅頭部小區恆裕濱城二期，最新同戶型面積反而漲價了。

根據市場一线數據顯示，11月24日恆裕濱城二期一套中層170.36平4室2廳2衛房源成交，總價5800萬，折合單價約34.05萬/平，而今年9月9日小區同戶型170平，同樣是中層，4室2廳2衛成交總價卻是5300萬，折合單價約31.18萬/平。

但這並不能說明小區沒有出現真實的回撤。

因爲2022年6月29日，恆裕濱城二期小區一套170.07平的4房戶型，成交總價去到了6100萬，折合單價約35.87萬/平。

11月的成交數據相比之下，回撤了300萬。

而如今的真實情況是，現在的豪宅市場开始補跌得越來越明顯。

比如同樣是雙璽花園二期，對比11月11日成交的335平5室2廳2衛房源，中低樓層，總價5900萬，折合單價約17.61萬/平，雖然面積比11月22日那套大了7平米，但成交單價明顯貴3.28萬/平。

再比如南山蛇口的半島城邦三期，160平4房戶型11月25日高樓層成交總價3150萬，折合單價19.69萬/平；164平5房戶型，中高樓層11月24日成交總價2800萬，成交單價折合17.07萬/平。

而160平同戶型中樓層5房，今年9月27日成交總價3300萬，折合單價約20.63萬/平，同戶型中高樓層的4房，今年3月24日成交總價超過4000萬；164平的4房同戶型，同樣是中高樓層，在2021年8月成交總價4230萬，折合單價25.79萬/平。

作爲2020年年中突破20萬/平單價的代表性豪宅，160平的戶型，這兩年成交單價高企20萬+/平都是常態，在2021年1月深圳指導價出台前的一個月，同戶型一度漲到28.3萬/平。

如今伴隨深圳樓市下探周期，這種代表性豪宅價格幾乎要回到2020年初。

要知道，這些小區代表的是深圳頂級的海景豪宅，是極具代表性的龍頭小區。

這就意味着，深圳最有代表性的豪宅，最能代表深圳樓市風向，最堅挺的房子也沒能扛住，並且不僅僅是一兩個頂級豪宅小區這樣。

說實話，兩三個月前還異常堅挺的豪宅，忽然也轉了趨勢，並且成交明顯，說明市場的信心已經發生劇烈的搖動。

最主要的原因是虧錢效應已經隨處可見，特別是政策層面帶來的虧錢效應。

最明顯的，在深圳取消“750萬豪宅线”的第二天，便有業主在領導留言板留言，自己在政策出台的前兩天購买了寶安的天悅龍庭小區，建面127平總價1111.8萬，各種購房稅費加起來84.89萬，就早买了兩天，希望能把之前繳的稅撤回或者按照新政給予退稅。

這就意味着，短短兩天時間，業主便“虧了”五十多萬。

因爲如果小區同戶型成交，如果差不多總價，那么在11月23日起就能直接節省這五十多萬的稅費。

而這五十多萬的稅費，對於一千萬出頭的房子來說佔比達到5個點，意味着業主买入便虧了5個點左右。

過去深圳出台的政策，很少能這么直觀地感受到虧錢的效果。

因爲基本上，過去4年深圳每次松綁的政策，很少會帶來直接的降價效應。

比如對今年第三批住宅宗地取消新房銷售最高限價要求，雖然作用的點同樣是價格方向，但宅地需要一到兩年以後才能入市，時間後置了許多，並不會直接作用於當下的市場價格。

比如認房不認貸，雖然利好購房加槓杆的群體，但並不直接帶來價格變化的效應。

再比如“多證合一”不僅不會帶來降價效應，甚至還能給業主直接發“漲價大禮包”。

因爲市場上，雙證或者多證房，一般市場價會比同類單證房低一些，但合並後價格即可追平單證房的價格。換句話說，即政策帶來的是小部分房源短期的漲價效應。

所以現在即使深圳處於市場調節的階段，支持政策預期強烈，對市場而言，在永遠不知道下一個政策能節省多少錢的情況下，那么觀望的情緒會更加強烈。

作者 | 騎豬英雄

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