一個檢驗頭部房市的新盤
金九銀十結束，又到了檢驗深圳樓市的時候。
最近兩個月雖然好消息，但悲觀者正確，樂觀者獲益。
從10月份的數據來看，深圳樓市政策效果的延後性體現出來了，一二手房的成交確實有所反彈。
二手房住宅累計成交2774套，新房住宅累計成交2654套，其中二手房成交套數最多的區域是龍崗區（共658套），新房成交最多的區域是寶安區（共寶安660套）。
而龍崗和寶安的價格段位在5萬-7萬/平。
這說明，現在成交的主力基本是5萬-7萬/平的段位，並且都是以“硬剛需”群體爲主。
因爲從樂有家研究中心數據顯示，10月已經超過七成的房源成交價低於指導價，相比9月的佔比大幅增加了10%。而指導價公布之初，相比市場成交價就已經是打了7-8折左右。
再看掛牌價格超過8萬/平以上的片區，相比1年前，由49個縮水到31個，其中5萬/平以下的片區由5個增加到18個，5萬-7萬/平的片區，由34個增加到41個。
說明低價掛盤的業主越來越多，掛盤價格也越來越低，而买家的空間進一步提高。
同時也說明，過去看上去比較強勢或者有概念的片區，也沒能抵擋得住市場周期的變化。
比如龍華紅山，去年片區價格都還在10萬-15萬/平的階段，今年就只有8萬-9萬/平了。
就算有名校的光環，最核心地段，在市場下探周期，學區房也繃不住。
最明顯的，深高北學區附近的5個小區金亨利一二期、匯龍灣、水榭春天5、6期都出現不同程度的回調。
金亨利瑜璟苑今年10月15日成交一套93.57平戶型，成交總價1010萬，折合單價10.79萬/平。
這個價在2020年7月之前都买不到。
匯龍灣89平的戶型，2020年7月10日成交能到1200萬，今年9月24日成交只能到900萬。
如萊蒙水榭春天5期，2020年4月20日，89平戶型成交1023萬，今年9月24日成交只有900萬。
這是龍華最好的地段，擁有最好的學校的小區都沒能躲過周期的效應，價格也差不多回到了2019年。
現在二手房價格回落到這種程度，是很多人都意想不到的。
其中還有一個最主要的原因是，新房的庫存太大了，選擇性多了。
截至10月底，深圳一手住宅庫存49863套，龍華區就有10807套，差不多佔到整個深圳新房庫存的四分之一。
而且新房供應還在不斷地持續。
比如紅山板塊。
今年6月深業頤樾府預售358套住宅，建面約78-95-111-125-159-179㎡，備案均價約7.21萬/㎡，單價約6.57萬/㎡-829萬/㎡，總價區間爲534萬-1485萬/套。
同月安宏基天曜府預售570套住宅，戶型建面爲56—135㎡，備案單價約7.55萬/㎡，單價區間約7.10萬-8.82萬/㎡，總價區間約423萬-1790萬/套。
10月聯發臻著雅居354套住宅，戶型建面81-91㎡，均價7.33萬/㎡，單價區間6.44萬-7.65萬/㎡，總價542萬-696萬/套。
而11月的开端，就連很久沒新房供應的深高北學區小範圍，也迎來了新項目衆福雅苑。
項目推出183套79-243㎡住宅，備案均價約7.78萬/平，單價區間約7.47萬-9.07萬/㎡，總價區間約596萬-2188萬/套，其中79-101平共177套，110-241平各個戶型分別爲1套。
（衆福雅苑實拍圖）
但越是冷淡的市場，买房人對樓盤的挑剔程度就越高。
像深業頤樾府、安宏基天曜府、聯發臻著雅居，如果放在一兩年前入市，相信是不愁賣的，本身供應量不算太大，有可能甚至一房難求。
如今在深圳房地產信息系統籤認購書或者已備案的數量都不到供應的三成。
深業頤樾府顯示籤認購書或者已備案的55套，安宏基天曜府顯示籤認購書或者已備案的117套，聯發臻著雅居爲1套。（統計時間：2023年11月2日，數據更新有滯後可能，具體以官方爲准）
現在輪到衆福雅苑入市，按照市場的預期，會成爲紅山板塊市場的轉折點。
一方面這是龍華近期唯一帶深高北學位的新盤，代表着深高北學區小範圍內的市場風向，同時也影響着紅山龍頭小區的走勢。
項目總價起步不到600萬，在區域內門檻已經非常低，如果銷售表現不好看，市場則會猶豫深高北學區的房子是否還值8萬左右一平的價格。
另一方面，衆福雅苑最大的優勢，不是什么商業、地鐵、使用率，而是學校。過兩年交房後業主們上學是否順利，對關注學校的人來說非常重要。
單看項目本身，並不算出彩。
獨棟小區，基本就只有裙樓商業，沒有花園，只能依賴樓下作爲國有儲備用地的小公園。
距離地鐵4號线的紅山站步行約1.1公裏，5號线約步行1.4公裏，步行到地鐵站口大約需要18分鐘。未來附近約100米會有27號线經過，但要等到2028年才可能通車。
得房率73%左右，勉強達到深圳的平均线，算上贈送據說能達到80%以上。但對比周邊的二手房得房率幾乎是沒什么優勢的。
比如金亨利小區，房產證建面89平4房，但實際套內面積約88平，按照高層75%的實用率換算，實際建築面積約117平，贈送率32%；匯龍灣戶型實用率幾乎可以達到100%。
總價不到700萬的戶型是79-88平的面積段，如果打算選擇90平以上的大一點的戶型，總價就超過了700萬，如果考慮到未來流通，這個總價在周邊來說就幾乎沒什么優勢了。
因爲周邊幾個小區，雖然是二手房，但樓盤的規模、小區的環境、戶型的使用率都要比衆福雅苑要好，樓齡也不算太久。
所以真正能打動买房人的因素就只有學校配套這一個因素了。
但是看學區，項目處於深高北是大學區內，而深高北學校是大學區制，龍華的上學規則是積分制，會優先一類報名的家庭，居住情況加分要按取得商品房房產證（或商品房不動產權證）上購买日期每滿1個月加0.1分，商品房或安居商品房購房合同不積分。
如果學生太多，有可能一類積分的招生就已經招滿，其他家庭只能分流到其他學校。
所以如果是新房，在學區範圍內可以算一類，但積分就有可能比不上其他手裏有房產證了的業主。
過去深高北學校的5個小區就出現過學位緊張的局面。
而目前周邊適齡上學的孩子還是蠻多的，學位都還蠻緊張，但衆福雅苑又是預計2025年年底才能交房。
換句話說，如果衝着教育配套選擇衆福雅苑的，不確定性還是挺高的。
所以綜合來看，接下來在一兩年的時間內，衆福雅苑會是檢驗紅山市場底色最特別的一次新房供應。
作者 | 飛天小女警
標題：一個檢驗頭部房市的新盤
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