悄無聲息的，租賃市場又變了
真的不知不覺的租賃市場又悄悄變了
有段時間沒系統關注租賃了，2月的租賃市場還歷歷在目
3月市場的聚光燈也全部給了二手，2.6萬套的成交战績也確實是多年罕見
沒想到頭頂絢爛煙火之間，下面放火的不僅僅是二手
我自己觀察租賃有幾個非正規渠道
首先就是身邊做租賃的中介小哥，稍微講究的地方有兩點
得是核心區域作業中介、同時得是從業五年以上專門做租賃的“老”中介
其次就是遊走於市場邊緣的獨立執業的小中介
他們幾乎處於食物鏈末端，經常通過熟人或者小紅書獲客
最後就是大型機構的全市報告，這個大型機構在我這有且僅有鏈家
其他機構因爲規模和統計口徑問題，數據和市場經常會有出入...
總之這些渠道就像網絡一樣幫我隨時捕捉租賃市場的即刻變化
然而比較神奇的是最近這幾個條线都反饋了一個變化
一個有點超預期+又有點矛盾的變化
所以开始吧我們，去看看眼下這個租賃又怎么了這是
01
首先最近市場成交嚴重超預期
敲下上面這句我自己都不相信，畢竟我們對市場都有感知
但變化也確實就這么發生了
最先起變化的是看房人數，租賃的看房人數最近有點顛
長寧區江蘇路某位獨立經紀人說他最近平均每周都有4-5組客戶
相比去年底0-2組，以及去年同期的3組左右，4-5組是這幾年他客戶最多的時候
我前面說的獨立經紀人是資源末端並不誇張
如果連他們都可以如此，那其他的機構型中介人員你就想想吧
陸家嘴的租賃小哥跟我說，最近這段時間的看房人數是他從業以來（2020年）見過最多的
楊浦的租賃小哥說，他自己的看房客戶倒還好，但門店的整體看房人數差不多是去年同期的1.5倍
跳出這些獨立個體傳導給我的訊息，我去找了能代表全市場的數據
鏈家租賃機構統計了自己這個3月他們看房人數的量
也是從這個數據裏我讀出來一點前所未有
鏈家一家的租賃看房人數迎來了自己2022年以來的最高峰
鏈家的市佔在二手市場跟各位普及過，租賃世界裏它也是每月近2萬套的成交
要知道上海租賃市場每月新增租賃掛牌也才3-4萬套
所以你說它的數據不代表全市好像也有點說不過去
這可能也是爲什么連我身邊的獨立經紀人最近也忙成了陀螺
更重要的是，看房=成交
於是我又興奮的打开了跟他們的市場話匣子：开單了么最近
水漲船高，看房人數的驚人也帶來成交量的驚人
這方面是機構中介跑在前面
浦東濰坊的中介說前兩月因爲孩子上學，最近家長陪讀租賃太多太多
徐家匯的小哥說每年這時候都是租賃开單高發期，但今年要比去年多出至少30%
靜安這邊的小哥也說哪怕是月租＞1萬的高端租賃开單量也好起來了
不過也許是租賃經紀人變多的關系，分攤到每個人頭上的並不多
但如果你去看門店开單、大區數據，它的量確實多過去年同期
我又對照了鏈家自己的开單
發現這又是個峰值，而且是近五年的峰值
同比去年同期整整多出了37%的訂單量
所以怎么說呢
無論是看房還是成交，最近的租賃在量上已經來到一個值得狠狠記錄的節點
02
但無情的說，爲什么我們感受不到呢
如果市場真的火，我們身邊肯定有人討論
就像住房限購政策每輪放开帶來成交量跳漲，街上從你身邊走過的人都有在說房子的，但這感覺我沒在租賃市場感受到
我覺得這跟經紀人變多後資源分流有關，不過更多有關的價格
我看有機構對於最近租金的環比漲幅的統計是1.4-1.9%
這是可以忽略不計的漲幅，而且不應該去看同比么
大虹橋2010後次新房三室戶型去年3月月租10000元/月，今年3月9000元/月
楊浦老公房兩室戶型去年3月租金6000元/月，今年租戶退租後再租就是5500元/月左右
就在老靜安老破小一室戶去年這時候租金在5000元/月，但今年在4500元/月
這樣的例子不勝枚舉，現在的價格對比去年同期下浮10%-15%是尋常
這件事在我們號上應該不是新聞，去年10月後我就分享過
比較沒想到的是每年10月的租金下浮後，都會在第二年反彈回來，但今年沒有
這背後中介面對房東的時候都會勸上一句
如果你的租戶要求降價的幅度不是特別離譜，那就答應吧
在這個珍惜租客的時代，拒絕租客的要求你可能要面對的是有點超預期的空置期、不得不再來一次的中介費
以及下一位租客更狠的砍價
這還真不是开玩笑，帶着40米大刀的客戶不僅去了二手，也來了租賃市場
舉個剛發生不久的真實案例，浦東雲山路旁邊某小區，因爲是6號14號线雙軌交且一梯兩戶，租金相對抗跌
這裏的兩房去年租金在5600元/月，今年房東掛牌5600元/月+半個月免租，客戶兩次談價，第一次談到5100元/月，房東猶豫後電話中介說也可以
不過這時候租戶已經要價4800元/月，房東說最低4900元/月，一年的時間議價空間來到12.5%
這不是個例，今天租賃市場的議價空間已經來到6%+
顯眼的高位
所以上面發生的真實案例不會是個例，只會是群像
這背後到底是因爲什么
我不想叨叨什么大的背景，只想說具體原因
第一庫存是真的高
這是近兩年常態，但最近又來到歷史高位
庫存高的問題就不舊事重提了，由賣轉租的房源這件事也不再說了，雖然這倆是庫存高的主要抓手，還是想跟各位分享分享這些主流原因之下的一些新原因
以虹橋正榮府爲例，周邊新房進入交付期
以往只有幾家新盤，現在周邊的中建頤璟臺、蟠龍府....的成批交付
所以即使成交量來到新高，作爲房東你感受不到
第二，保租房也是原因，但老生常談了
而且講實話除了市區保租房有大戶型供應之外，改善型租賃保租房搶不了客戶
需要注意的是市場上商住項目的交付
這類產品以商住項目進入买賣市場，房東在买到後第一時間也是對外出租
不點名具體項目，但普陀區、陸家嘴、北外灘都不缺這類商住項目
所以市場就在這些老生常談+新興點狀的原因下
即使量再猛，也敵不過需求分流，也無法阻擋租金下滑
所以各位，眼前的租賃市場猶如江水滔滔，但水面之下江水有點刺骨
03
有些特徵也是沒想到的
大戶型租賃應該是這兩年租賃市場最痛的地方
於是當我看到最近大戶型租賃的變化還是有點意外，首先不是說價格起來了
價格沒起來，而是它的成交以及對它的需求提升了
最先讓我關注到這點的是一些點狀小區的大戶型
有的小區大戶型在這個3月的开單都快趕上去年半年的量
鏈家的全市數據也同樣佐證這點，一室和四室戶型的成交佔比在提升，一室戶是租賃市場硬通貨，那四室又是什么情況
在我市調案例裏，大戶型成交佔比的提升跟家長陪讀需求有很大關系
跟掛學區不同，陪讀往往是整個家庭租住
要么是全職媽媽陪護孩子日常生活，要么是祖孫三代同住，爸爸媽媽工作，祖輩負責孩子日常起居
以虹橋正榮府爲例，四室戶型的掛牌和成交主要是因爲這類客群
這也讓我們看到了租賃裏的季節性剛性需求，9月前也會有類似情況
同時外環外成交佔比也是值得關注的一件事
我把鏈家在這個3月量漲的區域做了個連連看
青浦-松江、普陀-靜安-徐匯、寶山-虹口的成交佔比還在提升
外溢是租賃需求的突出特點
這也是爲什么張江可以帶火唐鎮、漕河涇可以帶火古美
青浦-松江是市區上班族爲了尋求租金窪地的一路向西
普陀-靜安是黃浦、陸家嘴租賃人群外溢，寶山-虹口，也同樣是靜安和北外灘外溢人群的集中
租金預算下滑這件事的含金量還在提升
全市拉長時間线看整個外環外的租賃佔比也在不斷提升
三月尚且如此，那今年接下來的租賃市場也大概率會“遺傳”這一特點
這也讓我們回到02部分
對於各位房東而言，如果你的租戶提出降價的續租要求
只要不是太過分，都值得你考慮考慮
04
大概2022年开始我們加強了租賃市場的關注
這是鏈家單機構就可以月均近2萬套的成交，鏈家在租賃市場的市佔不敵二手买賣，所以你可以想象這背後整個租賃市場蛋糕到底有多大
這些萬套之一的背後是每個背井離鄉來大城市打拼人的臨時家
對於這個將近過半人口都來自外地的超一线城市來說，當萬套合而爲一的時候這就是全市最龐大的居住基本盤
對它的觀察多頻、多深都不爲過
而相比市場挑逗性言論我更愿意做的事，是具體
成交量高低、租金走勢、議價空間起伏...當我們呈現越來越多這些信息的時候
眼前的市場也會愈發透明可期
關於市場我還真想不到什么事是比透明更重要的
標題：悄無聲息的，租賃市場又變了
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