後地產時期，哪些行業會接力成爲經濟新的增長極？

產業結構，後地產時期

許多國家都經歷了房地產高速發展的時期，然而伴隨着購房年齡人口逐漸見頂，房地產行業後續增長動力不足。後地產時期，哪些行業會接力地產成爲經濟新的增長極？日本和韓國購房年齡人口分別於1978年和2000年見頂，此後房地產增速逐步回落，但後地產時期日本與韓國產業結構的演進路徑卻有所不同。一是體現在制造業，日本制造業佔比回落，韓國制造業佔比卻上行。原因或在於日韓購房年齡人口見頂時所處的經濟發展階段不同：日本隨着勞動力成本增加，選擇將勞動力和資本密集的制造業向海外轉移，國內轉而向知識和技術密集型產業轉型；韓國經濟起飛時間晚於日本，承接了來自日本等發達國家的產業轉移，並抓住了信息技術革命的機遇，其計算機電子制造業和信息服務業均獲得了長足的發展。二是體現在服務業，日本購房年齡人口見頂後的老齡化程度更深，其醫療產業佔比提升更多。美國並未出現嚴格意義上的購房年齡人口見頂，在2008年房地產增速放緩後，美國產業結構持續向知識和技術密集型產業升級，在網絡和計算機領域從制造向設計轉變。對我國而言，我國購房年齡人口於2012年見頂，當年人均GDP低於日韓見頂時期，老齡化水平和制造業佔比與日本基本持平，我國勞動力數量和成本同發達國家相比仍有優勢。對於後地產時期的經濟增長，一方面，可以繼續借鑑韓國的經驗，通過承接發達國家高附加值制造業來實現制造業轉型升級；另一方面，吸取日本經驗與教訓，在提升自主研發和創新能力，逐漸從勞動和資本密集型向知識和技術密集型轉型的同時，也要積極跟隨科技創新與產業發展的前沿，主動融入新一輪技術革命的浪潮。此外，未來逐步加深的人口老齡化趨勢，亦意味着我國醫療保健產業有巨大的潛在發展空間。

許多國家都經歷了房地產高速發展的時期，然而伴隨着經濟發展水平的提高，人口老齡化和少子化趨勢开始顯現，導致購房年齡人口（25-44歲年齡區間的人口）逐漸見頂，房地產行業後續增長動力不足。在後地產時期，哪些行業會接替地產取得長足發展，成爲拉動經濟發展的新的增長極，其他國家的經驗路徑可否揭示一些共性？

一、日本

1.1 購房年齡人口與房地產增速

自上世紀50年代起，日本購房年齡人口不斷增長，於1978年達到峰值3787萬，約佔總人口的33%；隨後絕對數量緩慢下降，降至總人口的27%左右。1997年，購房年齡人口絕對數量再度增長，於2005年附近第二輪見頂，但本輪反彈始終未及1978年的峰值；經歷了短暫的反彈後，購房年齡人口於2006年起开始下行，截至2021年降至不足2800萬，佔總人口的22%左右。

與購房年齡人口走勢相對應，1978年之前[1]，日本房地產行業產值高速發展，增速中樞爲17.7%。1978年購房年齡人口見頂之後，1979年至1996年房地產增速已明顯下了一個台階，中樞降至7.2%。盡管1997-2004年期間購房年齡人口經歷了小幅反彈，但房地產產值增速未有明顯起色，在一個更低增速水平的區間長期徘徊，1997年之後增速中樞進一步降至0.88%。

1.2 後地產時期的行業結構

購房年齡人口見頂，折射出的是勞動年齡人口的減少，以及更深層次的人口老齡化和少子化趨勢。因此，後地產時期的行業結構變遷，一定程度體現的是，各國如何調整產業結構以應對勞動年齡人口減少和勞動力成本增加。

於1978年前後，日本經歷了第一輪購房年齡人口見頂。觀察1978年前後的十年，第一產業和第二產業佔比快速收窄，第三產業佔比明顯提升。第一二產業中，農林漁業產值佔比從70年代的5.6%降至80年代的3.4%，制造業佔比從34.9%降至30.7%。制造業中，鋼鐵、運輸設備、紡織、化學佔比分別下降0.9個、0.9個、0.8個和0.4個百分點。服務業中，商業服務業佔比從2.2%提升至3.7%；個人服務業從6.6%提升至7.6%；此外金融保險、教育、醫療產業的佔比亦穩健提升，但幅度相對較小。盡管房地產產值增速已有所放緩，但佔比仍相對穩健。

於2005年前後，日本經歷了第二輪購房人口見頂。與第一輪見頂類似，第一產業和第二產業的佔比持續收縮，第三產業佔比持續擴張。第一二產業中，農林漁業產值在1995-2004年佔比均值爲1.5%，2006-2015年佔比進一步降至1.1%；建築業佔比從6.7%降至5.0%；制造業佔比從22.2%降至20.3%。制造業中，紡織、電氣機械、金屬加工、化學分別下降0.3個、0.3個、0.3個和0.2個百分點。服務業中，醫療保健行業明顯上行，從5.0%提升至6.7%；專業、科學和技術活動佔比從5.3%提升至7.4%；而金融保險佔比則有所下降，從5.5%降至4.9%。第二輪見頂前後的十年時間，房地產行業佔比有所提升，從1995-2004年的10.7%提升至2006-2015年的12.1%，此階段房屋租賃業相對停滯，而其他房地產活動產值則有所提升（包括規劃設計、經紀代理等活動）。

1.3 小結

日本購房年齡人口見頂後，房地產產值增速下降，在GDP中的佔比逐漸趨於穩定。由於勞動年齡人口下降以及勞動力成本的增加，日本憑借在產業鏈當中的領先位置，开始將勞動和資本密集的制造業向海外轉移，導致第一和第二產業的佔比逐漸萎縮；同時，將本國的勞動人口集中在附加值更高的第三產業中，產業重心轉向專業科學和技術領域，第三產業佔比持續提升。此外，第二輪見頂前後，日本老齡化[3]程度較1978年已明顯加深，帶動醫療保健行業佔比快速提升，可見老齡化帶來的醫療保健需求亦可轉化爲新的經濟增長極。

‍二、韓國

‍

2.1 購房年齡人口與房地產增速

在2000年以前，韓國購房年齡人口整體處於增長態勢，絕對數量於2000年達到峰值1681萬人，佔總人口的36%左右；2000年之後，購房年齡人口的絕對數量呈現下行趨勢，截至2021年已降至1463萬人，約佔總人口的28%。

在2000年購房年齡人口見頂之前，韓國房地產行業產值增速保持較高增速，1954年至1999年房地產增速中樞爲7.0%；2000年之後，房地產增速明顯下了一個台階，2001年至2021年期間增速中樞已降至2.8%。

2.2 後地產時代的產業結構

與日本路徑類似，在2000年購房年齡人口見頂前後，第一產業佔比顯著下降，從90年代的3.6%降至本世紀第一個十年的2.4%；第二產業中，建築業佔比明顯下降，90年代佔比中樞爲10.1%，2000見頂之後中樞降至6.6%；服務業佔比有所增加，從見頂前的49.5%提升至見頂後的55.4%。服務業中，信息通信行業佔比明顯提升，從見頂前的1.5%提升至見頂後的4.0%；科學和技術服務業、金融保險、商業服務佔比分別提高0.7個、0.7個和0.5個百分點。房地產行業產值佔比在見頂後的10年時間，在國民生產總值中佔比相對穩定。

但與日本不同的是，購房年齡人口見頂後，韓國制造業佔比卻明顯提升，從見頂前十年的17.9%提升至見頂後十年的24.9%。其中，計算機電子產業佔比提升最爲明顯，從見頂前的1.1%提升至見頂後的3.9%；此外，運輸設備、化學品、電氣設備、機械設備和金屬加工等佔比分別提升1.0個、0.9個、0.7個、0.6個和0.6個百分點，拉動制造業整體佔比增加。

2.3 小結

韓國的路徑與日本最大的區別在於，購房年齡人口見頂之後，制造業佔比不降反升。韓國後地產時期，對制造業拉動較大的化學、電氣設備和金屬加工等行業，與日本第一輪見頂後制造業中佔比下滑較大的行業高度重疊。原因或在於，日本勞動力成本上升的過程中，將本國勞動和資本密集型的制造業向海外轉移；而韓國正處於產業結構升級的階段，且勞動力成本更低，其部分承接了來自日本和其他發達經濟體的產業轉移，因而其制造業佔比呈現增加趨勢。

1978年日本購房年齡人口第一次見頂時，日本人均GDP已達到8557美元，而當時韓國人均GDP僅相當於日本同期的17%；2005年日本購房年齡人口第二次見頂時，韓國人均GDP仍低於同期日本水平，約相當於日本的51%。因此，盡管2000年前後韓國購房年齡人口見頂，勞動年齡人口後續增長乏力，但由於勞動力成本仍低於同期的日本，其產業結構變遷的方式是承接了來自日本的制造業轉移。

同時，購房年齡人口見頂之後韓國服務業結構中，信息通信以及金融保險等資本密集型服務業比重提升；而日本第二輪見頂後信息通信和金融保險的佔比則下降，佔比顯著提升的行業是專業、科學和技術活動以及醫療保健。一方面，原因在於韓國抓住了20世紀90年代後信息技術革命的機遇，其計算機電子制造業和信息通信服務業都取得了長足的發展，而日本困於房地產泡沫破滅和貿易摩擦，未能在信息技術領域佔據先機；另一方面，則是兩國在人口老齡化程度上的差異。2000年韓國購房年齡人口見頂時，65歲以上人口佔比約爲7.1%；而日本1978年第一次見頂時，老齡人口佔比爲8.8%，2005年二次見頂時，老齡人口佔比爲20.6%。因此，韓國購房年齡人口見頂時，並未面臨着同日本一樣高的老齡化程度，因而醫療保健並未成爲第三產業的增長極。

‍三、美國

‍

3.1 購房年齡人口與房地產增速

自1950年起，美國購房年齡人口穩步提升，至1998年達到階段峰值8606萬人，約佔總人口的31%；之後絕對數量有所下行，但2010年起絕對數量再度增長，截至2021年已增長至9035萬人，已超過1998年峰值，約佔總人口的27%。嚴格而言，美國並未出現日本和韓國的購房年齡人口數量見頂。

因而，美國1998年前後房地產增速並未發生顯著變化，其運行中樞基本穩定在6%左右；房地產增速下行更多發生在2008年的次貸危機前後，增速中樞大幅降至0.91%。

3.2 後地產時期的產業結構

盡管美國並未經歷嚴格的購房年齡人口見頂，但2008年之後其房地產增速下行，本文着重觀察美國2008年房地產增長放緩後產業結構的變化，尋找後地產時期的潛在增長極。

對比2008年前後十年美國產業結構的變化，制造業佔比有明顯下行，2009-2018年期間中樞爲11.7%，較1998-2007年期間下降2.2個百分點。制造業中，機動車、計算機和電子產品以及金屬加工佔比分別下行0.48個、0.28個和0.23個百分點。服務業佔比則持續提升，醫療保健佔比提升1.1個百分點，計算機系統設計、數據處理與網絡出版、教育和公司管理佔比分別提升0.47個、0.39個、0.32個和0.22個百分點。

美國的經驗顯示，伴隨着勞動力成本的提高，汽車制造、計算機和電子制造等中高端制造業亦會逐漸從本國流出，本國產業鏈逐漸從制造向設計升級，知識密集型的產業佔比總體提升。此外，美國的人口老齡化水平亦在穩步提升，帶動醫療保健產業持續走強；不同於日韓，在人口增長的韌性下，美國的教育產業佔比亦有所提升。

‍

四、對我國的啓示

‍

4.1 我國的基本情況

我國購房年齡人口於2012年見頂[4]，絕對數量錄得約4.45億，佔全國總人口的33%左右；之後經過小幅震蕩，於2016年起开始趨勢性下行，截至2020年，購房年齡人口數量降至不足4.1億人，佔總人口的29%左右。房地產產值增速方面，對比見頂前後的十年，見頂後增速中樞3.4%，明顯低於此前的10.3%。

觀察2012年見頂前後十年我國產業結構的變化，見頂後制造業佔比顯著下行：2004年至2011年制造業佔比均值爲32.0%，2011年當年制造業佔比仍有32.1%；而2012年之後开始呈現快速下行趨勢，2012年至2022年期間中樞已降至28.2%，較見頂前下降3.8個百分點。同期，第三產業佔比則快速增加，從2004年的41.2%提升至2022年的52.8%，見頂前後中樞水平提升9.1個百分點：其中，金融佔比均值提升2.4個百分點；批發零售提升1.6個百分點；租賃和商業服務業、以及軟件和信息技術服務業佔比分別提升1.2個和0.7個百分點。此外，房地產產值佔比亦呈現整體上行態勢，從見頂前的5.0%提升至見頂後的6.6%。

4.2 日韓美發展路徑對我國的啓示

日韓的經驗顯示，伴隨着購房年齡人口的持續增長，房地產行業產值保持較快增長，在國民生產總值中比重提升；而購房年齡人口見頂後，房地產行業增速會逐漸回落，在GDP中佔比亦會整體趨穩。

各國的應對路徑卻有明顯不同。購房年齡人口見頂後，勞動力成本增加，日本選擇將勞動和資本密集的制造業向海外轉移，國內轉而向知識和技術密集型產業轉型。而韓國在購房年齡人口見頂後，制造業佔比不降反升，很大程度承接了從日本等發達國家轉移來的電子和設備制造業。美國並未出現嚴格意義上的購房年齡人口見頂，在2008年房地產增速放緩後，美國產業結構持續向知識和技術密集型產業升級，在網絡和計算機領域從制造向設計轉變。

盡管產業結構升級的一般路徑或是，從勞動密集型和資本密集型，向知識和技術密集型升級；但由於各國所處發展階段和比較優勢的不同，其最終實現路徑不同。與日本、韓國購房年齡人口見頂時相比，我國購房年齡人口見頂時人均GDP更低；人口老齡化水平和制造業佔比高於韓國，與日本基本持平；我國勞動力數量和成本同發達國家相比仍有優勢。因此，一方面，我國可以繼續借鑑韓國的經驗，通過承接發達國家高附加值制造業來實現制造業轉型升級。另一方面，吸取日本的經驗與教訓，既要提升自主研發和創新能力，逐漸從勞動和資本密集型向知識和技術密集型轉型，從制造向設計升級；又要緊緊跟隨科技創新與產業發展前沿，融入新一輪技術革命與產業升級的浪潮中。