價格回到2016
果然，下行周期市場不輕易言底。
因爲二手房價格正激烈地重構，連2017年买房的人都算站崗了。
都知道，深圳樓市處於冷凍周期，降價已經是常態。
新房各種打折就不用說了，價格很透明，對比幾年前什么情況，大家基本知道。
唯獨二手房，成交量少，幾乎沒什么流動性，加上價格也看不見，掛牌價也沒什么參考性。
比如豪宅的掛盤價和實際成交的價格，差距就更大了，一般都實際成交價是掛盤價的兩倍左右。
像深圳灣的三湘海尚，掛盤指導價10.3萬/平，但而真實的成交價在20萬左右一平。
小區10月8日成交一套207.75平的4房，成交總價3980萬，折合單價約19.16萬/平。
所以基本上市場买賣，盡管有中介可以詢價，可以撮合，但還是處於摸瞎狀態。
這在买房參考周邊二手房價格已經成爲定律的市場，對新手或者不怎么了解深圳樓市的人來說，極爲不友好。
事實上，現在深圳樓市的價格，還劇烈地重構着。
過去牛市隔天一個價，是漲價，現在隔天一個價是回調。
而且真實的降價，已經不是回到了2018年這么簡單，而是已經开始回到2016年。
龍崗雙龍的海航城，南聯地鐵口盤，昨天（2023年10月16日）一套88平4房業主報價290萬，市場迅速成交，真實的成交價280萬，折合單價約3.18萬/平。
不僅比今年5月89平戶型（成交總價358萬）成交單價（4.02萬/平）還要低，甚至價格比2016年1月還低。
2016年1月，小區一期的最後一批房源均價約3.5萬/平。
小區當初入市的時候，市場都認爲，交通方便，深圳有東進战略，位置又屬於龍崗中心區，潛力很大，甚至有網友預估二期开盤價能超過4.5萬/平。
龍崗大運新城的綠景大公館，今年9月成交一套80平戶型，總價479萬，折合單價約5.99萬/平，成交的另一套68平戶型，總價409萬，折合單價約6.01萬/平。
這樣的價格，比2017年7月成交的水平也要低。
2017年7月綠景大公館成交的一套56.11平戶型，成交總價390萬，折合單價約6.95萬/平，同月一套88平3房，成交總價540萬，折合單價約6.14萬/平。
不過，回調到2016年的小區還是少數，更多的還暫時是回到2018年。
比如龍華的金域華府，今年9月成交一套143平戶型，成交總價1001萬，折合單價約7萬，而2018年4月的均價大約8.47萬/平。
所以，整體看，下行周期的市場，是很難言底的。
現在市場能成交的核心動力，就是價格。
價格足夠低，無論是二手房，還是新房，市場熱度都會高不少。
比如這兩天，前海媽灣的前海瑧璽家園340套房源（其中20套商鋪）單價區間8.85萬-11.7萬/平，總價934萬-1489萬/套，均價約10.21萬/平，开盤官方最高優惠減免50萬。據官方海報公示，开放48小時內，累計來訪1000+組客戶。
其中，起步單價比頤城瑧灣悅家園（二期）（9.02萬-12.03萬/平）、一灣臻邸（9.1萬-11.9萬/平）要低，但比雲海灣花園（8萬-10.5萬/平）要高一些。
但也就剩像前海這樣的網紅盤，在意向登記階段能帶來一些不錯的流量。
因爲從深圳實實在在的二手成交看，不得不承認，當下的深圳樓市，不是接近2000萬人的樓市，而是屬於不到300萬人的樓市。
8月份“認房不認貸”後，大家期盼的深圳樓市反彈，並不明顯。
雖然深圳常住人口1766.2萬人，人口體量看似非常龐大。
理論上看，“認房不認貸”後是松綁了限購，加上深圳對離婚家庭套數，雙證合一等默默送幫刺激，市場的客戶應該是無限放大了的。
但接近兩千萬常住人口並不代表深圳就有接近兩千萬的潛在購买力。
真正擁有深圳住房購买力的人，佔比可能遠沒有大家想象的高。
雖然無法給出具體的佔比，不過從兩個側面的數據可以估摸出，深圳有購房實力的群體，還達不到戶籍人口體量。
首先是2022年年末深圳的戶籍人口爲583.47萬人，僅佔常住人口的33.04%。
說明深圳三分之二的人口都屬於高度流動的人口。
這就意味着，這三分之二的群體，幾乎都屬於深圳樓市的無效客戶。
其次，根據 2018 年建築物普查和住房調查，深圳商品房套數爲188萬。
而2018年—2023年上半年，深圳新房住宅預售供應累計26.53萬套，累計去化約21.5729萬套，疊加2018年之前的商品房套數累計大約214.53萬套。
如果按照一人一套來計算，說明，深圳真正擁有商品住房的人大約就只有215萬套。
這還是一人一套的前提，實際深圳的有房一族，不少人擁有了兩套以上的住房。並且深圳目前的在售新房大約是5萬套。
就是每年供應幾萬套的體量，都無法全部消耗，這說明，真正承接住了深圳商品房的人可能就只有這兩百多萬人。
所以，就深圳樓市而言，接近2000萬的常住人口，實際能接得住深圳的房子的人，不到戶籍人口的一半。
這樣對比之下，就會發現，深圳每年的商品住宅供應，實際對應的有效客戶並不多。
而“認房不認貸”的本質是松綁限購，是各城市爭奪市場購买力。
尤其是杭州、廣州、北京、上海，都是深圳市場的對手。
所以，無論是新房，還是二手房，現在能走到成交的客戶都變得極其珍貴。
如果有變現需求，就盡量別放過任何一個和客戶見面的機會了。
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