廣州樓市，一夜變天？

在第一個宣布“認房不認貸”後，昨晚，廣州再次成爲全國第一個，放松限購的一线城市：

1. 非廣州戶籍家庭，滿5年社保購房資格，改成2年。

2. 廣州本地家庭，可以購买2套房。

3.越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城，個人銷售住房增值稅徵免年限，從5年改爲2年。

調整幅度，不可謂不大。

而除了廣州，9月份，已經有沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢、西安等11個大城市，全面取消限購。

這說明什么？

說明金九銀十，今年沒有金起來，需要政策加把火。

全國各地到處點火，似乎給了市場極大的信心。

我最近去一些樓盤溜達的時候，銷售員們好像都磕了藥一樣，千言萬語匯聚成四個字：蕪湖起飛。

現在不快點下手，日後必喫虧。

真的是這樣嗎？

01

人口減少≠房價跌

大多數人都覺得，現在監管放松，只是爲了拖住房地產這個支柱行業，避免發生系統性金融風險。

絕不是，想要再次炒高房價。

中國樓市，已經進入到供大於求，逐步冷卻的時代。

一线城市城市放开限購，就是房地產進入新階段的信號。

人口老齡化，年輕人少子化，結婚率、出生率暴跌，同性戀、丁克族數量急劇上升，未來人口下降是不可扭轉的大勢。

現在，60後、70後已經都老了，80後大多是獨生子女，基本上已經結婚买了房子。

而真正的剛需群體，90後、00後，是人口基數更少的兩代人，正在經歷高房價和不太景氣的就業環境。

他們有能力接盤嗎？

貌似是接不動了。那房價的大趨勢，必然還是下跌咯？

只能說，不要想當然。

最近上頭出台的一系列政策，首付給你降了，利率給你降了，限購給你取消了，稅都給你暫緩了。

就是決口不提降價，什么意思大家還不明白嗎……

能降早降了。

年輕人接不動，那就放开限購，讓有錢人多囤房子，多买。

注意，我這裏只說一线城市的房價，不能代表全國。

房價漲不漲，跟人口跌不跌，年輕人买不买得起，沒有一毛錢關系。

人口起作用的時限太長了，至少還得等十幾、二十年：這代人生孩子少了，二十年後，才能看到孩子長大、結婚买房的變少。

你等不等得起？

我拉了全球幾十個人口減少國家的房價，發現一個讓人沮喪的事實：

人口降低，房價、尤其是大城市的房價，反而會繼續漲。

下面是幾個案例和數據。

1.烏克蘭。

雖然文化屬性不同，但現在的烏克蘭可能是比日韓更直觀的例子。

自從建國後，烏克蘭人口持續下降，尤其是俄烏战爭开打以來，逃亡加上战損，人口更是斷崖式暴跌。

據估計，目前烏克蘭本土只剩下2000多萬人口。

按道理來說，人都沒了，你房子給誰住？

但是基輔、利沃夫，這些大城市城市的房價，卻在俄烏战爭初期的震蕩之後，堅定地上漲了！

簡直離譜，與絕大多數人的認知都相反。

2.俄羅斯。

俄羅斯人口自1992年創紀錄後，就一直下降。

但它的房價，也是很明顯長期上漲的。

別看俄羅斯面積龐大、地多的是，但全國74%人口集中歐洲部分的大城市，西伯利亞的大片地方都近乎無人區。

3.我們最熟悉的日本。

日本人口，從2010年开始，就連年下降。

也是10年前後开始，日本樓市走出近20年的熊市，开始猛漲。

東京、大阪等核心區域，直接創新高。

據日本不動產經濟研究所公布的數據，2022年東京23區新建住宅樓的平均價格，是9899萬日元，比2021年上漲17.2%。

比90年代的泡沫時期還猛。

4.離我們最近的韓國。

韓國的人口問題，比日本還嚴重。

雖然今年，韓國傳世房暴雷，樓市受影響下跌。但最近5年，首爾的平均房價漲了80%，整體上還是漲得誇張。

而且這個趨勢並不會變。

普通家庭出來的年輕人，根本翻不了身。

盡管政府推出了20多項控房價措施，也沒什么效果。

其他，類似的國家還有波蘭、意大利、德國等等。

以上這些，已經足夠證明，人口下降會拖累房價下行，不一定正確。

爲什么會這樣？

因爲，市場並不會理會，部分人买不买得起，有人能买更多。

貧富分化加劇讓大部分人都難受，但社會的總財富確實是在增加的，總的購买力實際上在提升。

真話聽起來就是這么扎心，沒有嘲諷任何人的意思。

更重要的是，人口整體雖然下降，但大城市人口，卻是上升的。

02

大城市的永恆魅力

上面提到的所有國家，無一例外都是總人口下降，但核心城市人口上升。

有人說它們的人口體量太小，沒有可比性。

別的任何國家，其實都一樣。

比如美國，早就完成了工業化，最近幾十年，前十大城市除了芝加哥，人口密度一直在提高。

只要經濟繼續發展，不論人口上升還是降低，就算明年是世界末日，主要大城市的人口仍將繼續增加，這是確定的。

這可能因爲，人類骨子裏就是群居動物。

除非，我們回到田園時代。

或者，某一項技術，能幫助全民脫產。

就算有，那也是很久以後的事，普通人要考慮的是當下。

比如中國的鄉鎮，十幾年前，趕集的時候都是人擠人，非常熱鬧。

但這幾年你再去看，鎮子裏基本就只剩下老年人。

有些縣爲了方便管理，直接把幾個鄉鎮合並成一個大鎮。

原因是顯而易見的，年輕人從小鎮考上大學，一般都會去一线城市碰一碰再說。

有能力、運氣好的，賺了大錢，就在北上廣深扎根；次一些的，在老家省城买房，等有積蓄了回去發展；再次一些的，縣城买房，等退休回去住。

縣城或鄉鎮上的土豪，爲了更好的生活條件，爲了後代的發展，也必然是想着在省城买房。

就算人口下降，老齡化嚴重，這個選擇也永遠不過時。

大城市有天然的虹吸效應。

比如，A、B兩市都有2萬人口，C市有20萬。

同樣10萬元，在兩個人手裏、在20個人之間交易，流通的速度相差非常之大。

人口少，錢的流通速度，即經濟效率就低。

同樣一個人，在A市10年賺100萬，在C市3年就能完成。

就算出去生活开銷，也是賺的。

既然如此，A市、B市的勞動力，自然會向C市靠攏。

結果是，C市人口越來越多，經濟越來越繁榮，資產價格越來越高，比如房價。

A、B兩市的人口，越來越少，經濟效率越來越低，進而導致槓杆收縮，隨之而來的就是融資困難，資產價格下跌。

然後，人們更想逃離，加速以上的惡性循環。

甚至，就算經濟不景氣，依然逃不脫這個循環。

每當遇到危機，政府都會放水。

但是，經濟不好，有錢人拿到錢去哪投資？總不能放在手裏貶值吧？

最簡單無腦的就是搶購稀缺資源。

什么東西稀缺？當然是核心城市的核心房產。

比如韓國首爾的江南區，越是經濟不好，漲得越猛，號稱“江南不敗”。

其實想想也正常，國內也一樣。

疫情期間，國家爲了救助小微企業，放了很多款項。

結果這些企業主拿了錢去幹什么？去买房。

全國豪宅成交數量應聲上漲，與普通商品房的落魄，形成鮮明對比。

所以中國的大城市，很可能會繼續攤大餅，發展成超級城市。

只要沒有政策打壓，很難說一线城市的房價，還有多少下降空間。

至少，在我們這代人還年輕的時候，是不太可能的。

所以，現在這個時間點，到底該不該买房？

你只需要看你自己的需求和成本。

注意，我說的是第一套房。

年輕人只需要考慮能不能买得起，而不是买不买。

买不起那是沒辦法，別浪費精力在考慮房價上，抓緊想法子掙錢去。

只要买得起，买就對了。

在中國，絕對不可能說，我买得起房，但我就是不买。

嘿，就是玩兒。

那是純傻。

年輕人要早做打算。

即便在大城市买不了房，也努努力在老家看准時機入手，多攢點錢直接回去養老。

有人說，房貸利率太高了。

花唄分期利率比房貸高得多，怎么沒人說高？用起來眼睛都不眨。

歸根結底，還是在享受當下，與長期配置如何抉擇的問題。

买房，賭的是未來越來越好。

未來即便沒有那么好，你的歸屬感、房屋帶給你的各種便利，也是不會丟的。

輸的有限。

买得起卻不买，是擔憂未來越來越壞，房價還的跌。

如果未來沒有變壞，你就只能眼睜睜看着，捂在手心裏的錢越來越不值錢，在無盡的懷疑和由於中浪費人生最寶貴的光陰。

如果未來確實變壞了，所有人的收入都銳減，經濟直接爆炸，你手裏拿着錢又有什么用？

某種意義上來說，這是最蠢的，怎樣都不會贏。

因爲你沒有後路。

先謀一時，再謀一世。

03

尾聲

以上所說的，都是一種可能性。

按市場規律，大城市的房價，毫無疑問仍將保持長期上漲。

但房價一直漲，是不是好事？

從人的角度考慮，當然不是好事。

等到階級分化越來越嚴重，少數人人還是人，大多數人變成了牛。

人不怕牛生病，更不怕牛累死了。

人就怕有一天，牛不幹活也不喫草，就躺在地上想：

爲什么你是人，我是牛。