天風宏觀：房地產政策調整的效果
本次房地產政策的調整，有利於高能級城市真實購房需求的釋放，對房地產市場的影響更多在於結構而非總量。
8月31日，央行、金融監管總局宣布調整優化差別化住房信貸政策[1]、降低存量首套住房貸款利率[2]。
簡而言之，本次政策調整分三個方面：
第一，降低“限購”城市首付比例。拉平所有城市的標准，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，實施“限購”城市首套、二套住房最低首付比例分別從30%、40%降低至20%、30%，對不實施“限購”城市無邊際影響。
第二，下調二套住房利率政策下限。將二套住房的貸款利率下限由此前的LPR+60bp下調爲LPR+20bp，對首套住房無影響。
第三，降低部分存量房貸利率水平。在現行標准下被認定爲首套住房的，存量房貸利率可降低至購房時所在城市的利率政策下限，對利率本就爲購房時政策下限的存量房貸無邊際影響。
本次政策調整主要有利於高能級城市房地產銷售的復蘇。
當前，人口仍在淨流入的部分高能級城市，購房需求仍有潛在的增長空間，但過去在市場長期過熱階段陸續出台的部分政策[3]可能抑制了這些需求的有效釋放。
本次最低首付比例和二套房貸款利率的下調，以及“認房不認貸”[4]的推進，降低了剛性、改善性需求的購房門檻，有購买二套住房意愿的群體受益更加明顯。
但同時也應看到，本次政策的調整只是央行、金融監督局放松了首付比例和房貸利率的底线要求，但同時也強調了“因城施策”，怎樣調整還取決於地方政府。
對存量房貸利率的下調，雖然幅度弱於市場此前期待，但對於改善居民消費力依然有重要的積極作用。
此前市場期待能夠將存量房貸利率的加點幅度統一至當前的水平，拉平不同階段購房者的貸款成本，進而緩解居民因存量房貸利率過高而產生的提前還貸壓力。
而本次調整主要是將高於購房時利率下限的存量房貸利率下調至當時的下限，無法消除因不同時期下限不同，而產生的利率差異。
存量房貸利率的下調主要影響兩類購房者。
第一類是因房地產市場火熱、銀行按揭貸款額度緊缺等原因，購房時的貸款利率高於當時政策下限，可以下調至當時的政策下限。
如在2021年初實行房地產貸款集中度管理以後，因按揭貸款額度階段性緊張，部分實際執行的房貸利率高出了當時的下限，高出的部分目前可以與銀行協商降低。（見圖1畫圈部分）
第二類是此前購房時被認定爲二套住房但在現行標准下屬於首套房的購房者，可以將當時較高的二套房貸款利率，下調至當時首套房貸款利率的政策下限。
根據銀保監會（現金融監督總局）披露，截至2022年初我國銀行個人住房貸款中，90%以上都是首套房貸款[5]，即二套房貸款佔比較低，因此對整體存量房貸利率的影響相對有限。
整體來看，本次房地產政策調整，目的是更好滿足合理的剛需和改善性需求，有利於高能級城市真實購房需求的釋放，但無法“刺激”有人口流出壓力的低能級城市的購房需求。
對房地產市場的影響更多在於結構而非總量。
風險提示
“因城施策”導向下，部分城市房地產政策調整或不及時；房地產政策調整存在不確定性。
注：本文來自天風證券於2023年9月1日發布的《如何理解房地產政策調整?》；報告分析師：報告分析師：宋雪濤 SAC 執業證書編號: S1110517090003、張 偉 SAC 執業證書編號: S1110522080003
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