中信證券：房地產基本面仍處下行通道，政策有望促進走穩

2023年5、6、7月商品房及二手房銷量持續走弱，引發市場關注。中信證券從各城市環线、住房戶型、小區物業費的維度跟蹤了房地產銷售數據的走勢，當前新房銷售仍處下行通道，而二手房交易已逐漸走穩；融資側，國有房企融資渠道通暢。在後續政策催化下，地產板塊優質公司的競爭格局有望優化。

▍地方政策持續發力，提振房地產市場。

7月24日至今，各地紛紛發聲表示將優化房地產政策，根據各地方政府官網，20個重點城市中，深圳、廣州、北京等11城均表態將要或已經發布提振需求政策。中信證券認爲，地方政策仍有較多發力空間，在首套房貸的首付最低比例上，20個重點城市中僅鄭州所有區域的最低首付比例均爲20%，6城的非核心區域最低首付比例爲20%，另外13城要求所有區域的最低首付比例均在30%及以上。

▍新房交易仍處下行通道。

商品房交易量仍處低位，根據Wind、國家統計局數據，2023年7月，30大中城市商品房成交量同比下降29.5%；8月前15日，30大中城市商品房成交量環比7月前15日下降7.9%。30個大中城市內，2023年7月，一线、二线、三线商品房交易量同比下降14%、40%、23%，一线城市同比降幅較低。同期，一线城市中，北京商品住宅成交量同比增長31%，上海、廣州、深圳同比減少19%、33%、7%。

▍二手房銷售初步止跌，一线城市環比增幅最高。

從100座樣本城市的二手房成交量來看，根據各主要中介平台（含我愛我家、兔博士、中原地產、21世紀不動產、麥田、貝殼平台，下同）的數據，2023年7月，100座樣本城市二手房成交量同比下降13%，環比提升6.5%；7月1日至7月31日，滾動7日平均成交量增長11.7%。分環线來看，7月各環线二手房成交量均環比正增長，一线城市同比降幅最高但環比增幅也最高。分戶型來看，優質二手住房交易量同比較穩健，一居二居、三居、三居以上房型的交易量同比減少18%、7%、0.9%；各戶型環比上月同期均正增長，其中一居二居戶型的增速最快。

▍全國土地成交同比量價齊減。

全國土地成交量下降，根據Wind數據，2023年7月，100個大中城市的供應住宅用地規劃建築面積同比下降4%，成交住宅用地規劃建築面積同比下降59%，樓面均價同比下降3%。分環线看，7月各環线土地市場成交面積同比均走弱，根據Wind數據，2023年7月，100大中城市內，一线城市成交住宅類用地的土地規劃建築面積同比減少32%，成交土地樓面均價同比減少22%，而二、三线城市也呈現量價齊減趨勢。

▍境內國企融資通暢，非國企淨融資額持續下行。

根據Wind數據，2023年7月，境內融資總額持續增長，以上市日期計算，7月境內房地產業債券發行總額達到618.9億人民幣，淨融資額91.26億人民幣，其中國企淨融資額212億人民幣，非國企淨融資金額-158.55億。2023年以來，國企連續6個月單月淨融資額爲正，非國企連續7個月單月淨融資額爲負。

▍投資建議：

2023年5、6、7月商品房銷量持續走弱，而7月24日政治局會議後，多地方政府表態將發布有效提振樓市的政策。短期基本面呈現出新房銷售持續下行，二手房短期走穩的分化狀況。預計在後續政策催化下，潛在購房需求釋放，購房意愿回升，新房銷售基本面有望軟着陸，建議關注高能級城市政策提振、改善型住房需求、城中村改造等因素催化的地產板塊結構性行情。

▍風險因素：

中信證券基於多個中介平台統計的數據進行研究，可能存在數據樣本不足、數據誤差及數據缺失問題，進而可能影響到相關數據的准確性；地產銷售不及預期；地產扶持政策執行進度、效果不及預期。

注：本文節選自中信證券研究部已於2023年8月22日發布的《基本面量化系列之房地產开發專題一基本面仍承壓，增量政策有望助力行業築底》報告，分析師：張若海S1010516090001；王博隆S1010522050005；湯可欣S1010520120002

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