現在上海賣一套房要多久時間
人間四月天，多變的不僅僅是氣溫
按慣例來說現在的市場應該自然進入流量弱化階段
也是這時候我想市場上的房東和購房者都會好奇一些走勢問題
比如掛牌變化、看房量變化
這些近期都有分享，今天我們就換個小切口去挑战下不一樣的樓市真相
上海賣掉1套二手房要幾天
上海买到1套二手房又需要幾天
這兩個問題分別對應的是當下市場裏的房源成交周期、客源成交周期
翻看過往的成交記錄你會發現有的房子的成交周期是好幾年
也有的房子掛牌幾天就被秒掉
所以市場上的真實情況是怎樣
問題不大，但對正在賣房的房東和看房的客戶可能有個參考
01
此刻上海一套二手房成交周期參考106天
展开這個問題之前我們搜索下市場幾類典型產品的成交周期
外環外品質次新裏有的盤成交周期在十多天
內中環的學區房在這個4月的成交周期可以短到1個月內
內環內老公房似乎成交周期相對較長
但這些都是個例，全市呢
而這也是數據最難的地方，市場沒有成交周期數據
我們能看到的也是上面那種的成交個案，一度想放棄選題
沒想到前幾天找到鏈家關於自己成交記錄的跟蹤，這裏面就重點提到成交周期
我在不同選題裏都有提到鏈家70%的掛牌市佔以及25%的成交市佔，也是因爲這些數據讓他的成交數據可以成爲今天上海市場最大的樣本數據
而這也讓我們看到了106天的數字（從掛牌截至到下定，不包含網籤）
這是今年3月鏈家成交房源的平均成交周期也就是3.5個月
細化這份數據會有讓人焦慮的部分
房源成交周期數據分布有輕微的兩級分化
換句話說這個3月的成交房源的成交周期分布大概率要么1個月內、要么4個月起
而且你也看到了這不是3月這一個月這樣，而是市場一直以來的成交周期分布
所以你的房子已經掛了多少天了
或者你已經賣掉的房子是不是也是這個時間段賣掉的
價格上說30天內成交房源是貼合市場價甚至低於市場價房源
產品上說30天內成交房源更偏向小面積段房源
而30天這個數字也是值得房東重點關注的數字，下面會說爲什么
02
購房客戶的平均成交周期在46天
對我們普通購房者或者房東而言，成交周期似乎只有一個
但反觀客戶如果你能追蹤到TA從看房到最後下定金軌跡，就會知道客源成交周期
跟房源成交周期同口徑，鏈家也記錄了自己的客源成交周期
數據顯示，今天上海一位普通購房者從看房到最後轉定前後大約需要45天(從看房到下定，不包括網籤）
遠遠短於房源成交周期，也遠遠短於我們的常規概念
不排除客戶自己看好房後找到中介直奔房源，但大多數情況還是基於自身需求以及對板塊和小區的模糊了解後逐一看盤後做選擇後的全流程
跟房源成交周期一樣，我們進一步細化這份數
你會發現客源成交周期是更偏短平快
它的佔比重頭在30天以內
這也是爲什么01部分會說30天是個值得關注的數據
我知道很多房東的掛牌節奏都是從高到低
如果客戶少我再慢慢降價賣，拉長降價周期，將自己降價損失降到最低
但其實市場上的過半客戶是集中在30天內完成战鬥
也許他的網籤過戶的時間這個周期的好幾倍，但他從看房到做決定的時間就集中在30天內
理論上他會關注目標範圍內的所有新舊房源
但實際上他只會關注降價房源以及新上架房源
所以掛牌市場某種程度上存在2周-4周的黃金掛牌周期
爲此我市調了部分深耕社區5年以上的資深中介
他們給到我的反饋有點沾邊，青浦萬科天空城市附近的鏈家門店反饋最黃金的賣房周期就是掛牌後的兩周
他舉例萬科天空之城海之洲，這裏兩房戶型如果掛牌價貼近市場價530-540萬，那出貨周期差不多在2周內
所以對於真正想賣房的房東而言，掛牌節奏可能跟你想的不一樣
看上去穩賺不賠的從高到低的賣房方法正好會因爲高價錯過自己的黃金周期
之後除非價格很誘惑，否則客戶的關注順序還是新上房源-相對低價房源，最後用你的房源當最後備選
03
而這篇我最想說的還是它的走勢
當數據從月跳到年的維度，你會看清眼下市場所處的情緒狀態
上面的成交周期還是在按月的維度跟各位分析
接下來我們放長時間线到5年這個維度
你會看到眼下成交周期是處於一個不斷上升的狀態
高位是我們習慣形容這類數據走勢最貼切的詞
這也是爲什么我們會一直體感上覺得房子不好賣、上車有點慢
聚焦下今年以來的數據走勢
首先你會看到一個不斷上升客戶成交周期，客戶开始變得觀望
另外你還會發現房源&客源數據打架的現象
理論上這倆數據應該保持高度正相關，但長周期看才是同頻共振，短期看也存在博弈
就比如眼下，房源成交周期縮短的情況下，客戶成交周期卻在延長
爲什么
當我輔助觀察房東的另一個行爲也就解釋的通了
每月在掛房東中有部分房東會選擇調價，而降價房東佔比在這個3月提高了（也是跟上述所有數據同口徑的掛牌房源裏的調價數據）
於是市場形成自己的流動閉環，一方面客戶成交周期拉長，客戶开始變得觀望
另一方面房源成交周期縮短的背後是降價房東佔比的提升
而這也構成了客戶觀望、房東加速離場的新一輪蓄水池效應
04
很多次看房當我站在高層俯瞰地面這些房屋的時候經常會好奇，一套房流入市場多久才能賣掉這件事
苦於沒有權威數據跟各位分享
特別想做的一件事就是當各位購房者或者房東進入市場的時候，您的眼前不僅僅有門店中介跟你說的市場
也不僅僅有鄰居平時聊天跟你聊起的市場，更不僅僅是各類驚呼市場漲跌的文字
而是多一種今天這類文字的視角
就是當你作爲客戶進入市場的時候，你的成交狀態其實比你想象中的要快
超50%客戶其實是在1個月內結束战鬥的
而房東對這個數據要敏感的意義在於，作爲新上架房源的初始“元氣”流量面前，你需要把握住這黃金的兩周掛牌期
如果真的想出售，掛牌價制定邏輯不適合從高到底，而是市場價+適當議價空間
越來越多時候市場在我們眼裏不是鐵板一塊
觀察的角度的也不僅僅只有掛牌和成交，也有很多細微角度讓我們去反觀市場
而且很奇怪的一點是越是這樣的細微角度和反觀視角，越接近一個真實的市場
標題：現在上海賣一套房要多久時間
地址：https://www.iknowplus.com/post/213737.html
