賣不掉的鹽田
被遺忘的鹽田，比坪山還要尷尬。
尤其是新房去化方面。
近幾年，鹽田都沒有相關的新宅地出讓，並且整個鹽田區，去年僅供應了望辰府和鵬瑞南區尚府2個項目，共496套住宅房源。
按道理說，區域應該能主打稀缺的概念。
但實際上鹽田市場的存在感幾乎低到，被整個市場遺忘。
最明顯的去年12月入市的望辰府。
232套住宅，89-151㎡3-4房毛坯入市，均價約5.25萬/㎡，單價區間約4.7萬-6.6萬/㎡，總價461萬-998萬/套。
开盤時間將近半年，但整個項目去化籤約情況卻依舊顯示爲零。
正常普通項目入市後，一般一到三個月多少都會有籤約登記的成績。
但望辰府連1套籤約的記錄都沒有，說明真的沒有什么市場關注度。
一方面項目的位置尷尬，背靠梧桐山，近距離望高壓线，周邊缺乏商業，連小商店都寥寥無幾；另一方面總價門檻過高，總價需要四百多萬甚至接近一千萬。
基本上這個價格已經夠得着前海、龍華版塊的新房，而且這些版塊更有發展前景。
所以在位置這么偏僻的情況下，如果沒有低總價的優勢彌補位置的缺點，很難不被市場放棄。
如今鹽田港版塊又迎來了一個新房項目鵬瑞半山雲璟府，位置就在望辰府旁。
89套住宅，單價約4.49萬/平，單價區間爲4.11萬-4.71萬/平，總價區間約369萬-528萬/套。
雖然只有89套率先入市，但更便宜，單價區間爲4.11萬-4.71萬/平，相比望辰府幾乎便宜0.65萬-1.91萬/平，而且商業、公園、學校、梧桐山後花園等配套也都屬於共享狀態。
不過，望辰府都難逃籤約零套的命運，鵬瑞半山雲璟府去化壓力也並不會好多少。
即使曾經打造出過深圳灣一號這樣的現象級項目，也難逃地段的短板。
一方面，鹽田本身就不是市場購买力聚焦的版塊，另一方面鵬瑞半山雲璟府與望辰府位置差不多，同樣也少不了梧桐山上的高壓高架。
再有就是都市人非常依賴的車位，項目後期住滿後可能不太夠，因爲400個總車位，而總戶數有486戶。
所以基本上同板塊的項目，差異性並不太大的項目，大概率都會一榮俱榮，一損俱損。
雖然鹽田的新房似乎不怎么被市場關注，但去過鹽田實地體驗的人就會知道，鹽田的魅力在哪裏。
都市人所追求的慢生活就在鹽田。
輕輕的海風，盛綠的樹木，簡約風格的建築設計，一處即一景，就連帶着青苔的紅磚人行道，也別有一番韻味。
（有種驟雨突來，人生不過是一場即興表演的感覺）
這種感覺，小女警在澳門島的街區感受過，在新加坡的街區感受過，是那種濱海城市，熱帶大陸的風情街區。
（學校的名字叫雲海學校還真貼切）
（深外高中C出口遠處的青山綠景）
所以每次去鹽田，最真實的感覺，環境太好了，住在這裏簡直不要太舒服。
結合霧氣氤氳的梧桐山，不得不說，鹽田確實適合打造豪宅。
當年華僑城選擇在鹽田搞半山豪宅，沒什么毛病。
所以讓小女警選深圳最宜居的地方在哪裏，必須投上鹽田一票，住那邊養老真的沒話說。
而且鹽田的實力，就藏在港口處。
根據《深圳市鹽田區國土空間分區規劃（2021—2035年）》和《深圳市坪山區國土空間分區規劃（2021—2035年）》草案，鹽田區常住人口21.43萬人，但是城市經濟生產總值總量達到1098億元，相比坪山，面積更小常住人口更少，卻能創造更多的經濟價值。
說明鹽田的產業優勢，依舊非常明顯。
而且深圳港口經濟將近一半是鹽田港口經濟貢獻的，這個體量還是蛇口港的兩倍多。
據深圳市交通運輸局數據顯示，截至2022年12月31日，深圳港集裝箱累計吞吐量達到3003.56萬標箱。
而2022年中國港口集裝箱吞吐量超200萬標箱集裝箱碼頭中，鹽田國際集裝箱碼頭有限公司超1400萬標箱碼頭位列全國第一，是排名第10的蛇口集裝箱碼頭有限公司超610萬標箱碼頭的2倍以上。
另外，2022年，鹽田港區海鐵聯運完成23萬標箱，同比增長10%，整個鹽田港區連續第20年位居單一集裝箱碼頭吞吐量榜首。
所以鹽田並沒有大家看上去這么。
但可惜，鹽田的局限，在於位置。
地理位置決定了鹽田的天花板。
對鹽田而言，想要擴張，卻很難。
整個鹽田，如果需要貫通東西，就必須依賴梧桐山隧道、沙頭角隧道、田東隧道。
而正是因爲有梧桐山大山脈阻隔，天然的地理位置限制，深圳的發展規劃就無法真正東進。
最明顯的，作爲深圳發展起來的市區之一，直到2020年10月才進入地鐵時代，8號线才正式开通。
其次是通勤影響，买鹽田，去南山上班，真不敢恭維。
從深外高中地鐵站坐到南山打工人核心商圈高新園地鐵站，需要1小時6分鐘的軌道通勤時間，就算是去福田CBD崗廈北，軌道交通時間也要42分鐘。
但最重要的還是價格。
鹽田版塊內的二手房已經比較便宜，尤其是望辰府和鵬瑞半山雲璟府周邊的二手房。
基本已經低到4萬/平出頭，便宜的都已經不到3萬/平。
就拿金山碧海花園來說，2010年建成，今年4月成交了一套88平戶型，成交總價256萬/平，折合單價約2.91萬/平。
所以，如果要在深圳尋一方淨土，鹽田是深圳難得清靜的地方。
不過，只適合當地的購买力，並不適合投資增值。
作者 | 飛天小女警
標題：賣不掉的鹽田
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