等了8年，最牛街道即將上新
等待了八年，深圳最牛街道的住房格局即將更新。
據最新消息，位於科技園翰熙典居預計將會在年後开放展廳，並且計劃3-4月入市。
而一旦入市，這也將會成爲深圳最牛街道又一標志性項目。
重構格局
2025年整個深圳南山有看頭的項目不少。
如深圳灣的中信深圳灣、華潤&中海T107-0107地塊，一直拖了很多年的半島城邦五期，再比如前海天健K104-0049地塊，後海的餅幹廠舊改等。
但入市節奏釋放得相對比較明確的是位於南山科技園的翰熙典居。
翰熙典居前身是南山桂廟新村舊改，周邊不僅匯聚了騰訊、百度、大疆等科技公司，還是毗鄰深圳最強的學府，從立項到動工，歷經了8年，預計首批住宅將在2025年一季度入市，首推約247套105-120-130-155平住宅。
整個南山桂廟新村舊改分爲3個地塊，分3期开發，其中翰熙典居位於02地塊，共4個單元。
目前最新的建設進度最高的已經有二十多層，最低的也有十層。
並且項目已經在做蓄客准備。
這意味着，一旦入市，整個南山核心片區的住宅體系將重構一次。
一方面項目周邊新房稀缺，片區範圍內的新房不算多，2024年僅有卓越九瓏一個項目入市，2023年僅有綠景白石洲璟庭入市，再往前追溯是華潤城潤璽的一二期。
並且項目整體的改造建設體量足夠大。
分三期开發，改造的用地總面積達到41659.44平方米，01地塊住宅規劃總戶數達到859 戶，其中保障性住房 612 戶，02地塊規劃總戶數達到328 戶，其中保障性住房0戶，03地塊規劃總戶數139 戶，其中保障性住房0戶。
所有地塊將可誕生714套可售商品房。
這樣的供應體量，對於整個科技園片區來說已經不少。
另一方面，項目周邊全是2011左右以前的小區，十幾二十年的樓齡，大部分小區無論從外觀還是內部花園，都看得出歲月的洗禮。
而且無論是樓齡還是小區格局，很多都是過去的款式和設計，甚至有些還是板樓的格局，已經有些跟不上深圳人的居住需求。
比如與項目一路之隔的厚德品園，2008年建成，小區爲板樓結構分爲A、B、C、D座，無論是小區花園公共設施還是整體的外觀視角，都給人空間局促感和年代感，並且由於小區規模小，停車位不夠1:1。
更重要的是，小區由於地理位置和戶型設計的原因，內部租客數量較多，整體的居住氛圍就不夠純粹。
比如項目南向一路之隔的錦隆花園，1998年建成，是整個深大南最老的小區，外觀是純綠色，小區地面停車比較多。
再比如宏觀苑、學林雅苑、海文花園、創世紀濱海花園等小區，與項目距離同樣不遠，基本都是2000—2002年左右建成的小區。
所以，整體上看，項目周邊基本是老舊社區，加上有些小區車位不夠，一些小區是地面停車位，也導致整個區域看上去路面停車較多，居住會給人一種凌亂的感覺。
如今翰熙典居即將要入市，也將會是整個片區內備受關注的新房。
不過，整個深大南片區，雖然位置優越，但片區內缺少大型的購物中心，深大南大型的購物中心需要步行到約1公裏左右的海岸城商圈，並且整個片區對應的學府中學也在海岸城商圈附近，同樣有一點距離。
關鍵看價格
新房入市，除了重構區域內的住宅格局，更會重構區域內的價格體系。
比如光明曾經新房稀缺，標杆項目龍光玖龍台入市後便成爲當時的住宅風向標，二手房源價格也一度引領整個區域的二手住宅價格走勢。
再比如南山深圳灣的標杆樓盤，基本引領了整個南山區甚至是深圳的二手房價格趨勢。
所以，作爲核心區少有的新項目，自然也少不了市場的關注。
目前整個大科技園片區，按照市場的共識以及代表性小區，又可以分爲北和南區域，對應的是高新區域、深大南與大衝潤府、松坪村片區。
而翰熙典居屬於科技園南山區的深大南小區域，價格雖然還未公布，但入市後，無論價格如何，也將大大改寫周邊住宅的價格格局。
目前無論是北片區還是南片區，項目周邊都存在參考的新房樣本。
科技園片區的新房市場中，華潤城潤璽在價格方面以約13.2萬/平的備案均價成爲區域內的風向標，而去年入市的卓越九瓏，8.68萬/平的備案均價。
但翰熙典居無論是开發、設計還是社區規模、位置、供應體量、用地成本等都與華潤城潤璽以及卓越九瓏有明顯不同。
那么將如何定價？
目前項目周邊的二手住宅包括了厚德品園、學林雅院、海文花園、創世紀濱海花園、宏觀苑、錦隆花園等。
從中介渠道來看，周邊二手房小區成交鮮有活躍。
整體看，翰熙典居周邊二手房價格水平在6.5萬—10.4萬/平。
比如厚德品園去年12月以及2月曾經分別成交一套950萬的114.55平戶型以及一套763萬的73.42平戶型；
比如學林雅院去年曾經成交4套房源，分別爲550萬的82.95平戶型、538萬的82.81平戶型、868萬的112.8平，1181萬的180.1平戶型；
再比如錦隆花園去年則成交過3套，一套88平658萬，一套89.63平728萬，還有一套是89.69平689萬。
所以，項目性價比如何，關鍵在價格。
作者 | 飛天小女警
標題：等了8年，最牛街道即將上新
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