新房，破底线了

南山又要熱鬧起來了，南山1978·半島擎峯能否撐起赤灣板塊的市場？

繼續探底

近期深圳樓市頗爲熱鬧的區域，非赤灣板塊莫屬。

一是位於赤灣的金衆雲山海，備案均價約8.9萬/平，首批住宅去化約60%，加推住宅去化僅81套，但“9.26”新政後，踩着國慶黃金檔打約85折還送黃金，銷售加速，甚至登上深圳熱銷排行榜，整體813套住宅在官方備案平台上顯示，銷售剩余136套。

二是11月南山1978·半島擎峯入市，370套住宅，備案均價約7.8萬/平，總價區間約801萬—1545萬/套（不含2套超大戶型），目前僅釋放凍資5萬享受开盤92折優惠，但據市場反饋，凍資已破500+批次，並且項目也僅接待凍資客戶參觀樣板間。

作爲南山邊緣板塊，可以看到，市場活躍起來，不僅是因爲有政策推動的因素，更多是因爲區域項目釋放了足夠低的市場籌碼。

要知道，2021年6月，招商的半山臻境以10.14萬元/㎡，單價區間約9.11萬-10.98萬/平 ，總價區間約1036萬-1975萬/套入市，开盤沒有任何折扣。

隨着市場的變化，赤灣的新房備案均價經歷了2022年6月的前海宸灣，備案均價約10.43萬/平，再到2023年10月的开雲府，備案均價約8.9萬/平。

其中的前海宸灣，更是由於銷售不佳，撕开了赤灣新房調價的口子，在銷售期，項目不斷通過更低的折扣，向赤灣的市場扔出深水炸彈。

如今，赤灣的新房表現更是刷新了價格的底线。

今年3月後入市的金衆雲山海折後均價約7.65萬/平，折後單價約6.58萬-8.9萬/平，折後總價約732.72—1524.78萬/套。

還有幾天正式選房的南山1978·半島擎峯目前92折折後均價7.18萬/㎡，折後單價約6.5萬-8.52萬/㎡，折後總價約737萬-1421萬/套（不含2套頂復）。

尤其是南山1978·半島擎峯，目前暫時只釋放出凍資的折扣，在赤灣新房促銷的環境下，大概率項目也還會有更具體的折扣。

從2021年到如今，不過三年多的時間，赤灣的新房價格便從均價10萬+/平，回到了均價7萬+/平，個別促銷的房源，價格回到了6字頭。

更重要的是，隨着市場調整，二手房成交也值得關注。

2019年以7.9萬/平日光的海祥閣，今年7月也迎來了二手房的成交。

根據中介成交數據顯示，今年7月海祥閣成交一套101.99平戶型，成交總價674萬/平，折合均價約6.6萬/平。

而區域另一二手房小區山語海顯示，今年9月成交一套141.59平戶型，成交總價1000萬/平，折合均價約7.06萬/平。

“量大管夠”

除了價格顯眼，從整個赤灣的供應來看，很明顯深圳樓市新房不夠賣的行情，在赤灣這個片區域暫時是沒有什么說服力的。

就整個赤灣而言，在售及11月即將入市的山海丹華府項目，就還有近千套的庫存，加上蛇口地段的招商漁二村、中信城开東角頭等項目，供應量合計可超過4000套。

這還不算11月13日即將出讓的K104-0049宗地。

該宗地位於金衆雲山海東區正南面。

一旦K104-0049宗地崛起後，首當其衝的是附近的新房項目。

比如金衆雲山海西區的1棟景觀，3棟的部分景觀，則有可能被遮擋。

作爲臨近海邊的住宅，看海的景觀資源可以說是大打折扣。

而在深圳海景景觀資源是支撐住宅站上更高價格平台的一個重要因素。

從實景的航拍視角來看，K104-0049宗地處於金衆雲山海西區正南向看海的視野方向，至於遮擋到什么程度，取決於宗地未來規劃的樓棟布局以及建築總高度。

但這也意味着，接下來赤灣將會是整個深圳新房入市最密集的片區，也是價格最需要考驗的片區。

即將开盤的南山1978·半島擎峯會是“926”新政後，赤灣第二個入市的項目，同樣也考驗整個區域的加成承受力。

一方面，從實地考察來看，項目已經是准現樓狀態，交樓基本目之所及，外立面鋁板安裝基本完工。

項目的優勢在於社區居住氛圍純粹，無任何保障性住房、無回遷，商業可以依賴开雲府的綜合商業，南向目前無遮擋，可以看海景。

另一方面，按照項目釋放的500+批次凍資數據，大概率可以成爲檢驗赤灣市場的新房。

市場已經在預測深圳下一個“日光”樓盤了。

但這樣的價格，能否真正打動購房者，還有待驗證。

一方面，項目佔地面積小，小區花園空間有限，並且小區總戶數380戶，可售房源370套，機動車位僅330個，電動車位100個，後期入住停車位可能比較緊張；

另一方面，片區自身環境和配套還有待改善，周邊基本以老舊宿舍、農民房、集裝箱倉庫爲主，道路交通容易出現擁堵，周邊的生活設施，如醫療、公園等還有待提升。

後期雖然可以依賴开雲府給片區帶來整體的商業提升，但也需時間。

第三是整個赤灣雖然有國際海洋城概念，這些年也隨着半山臻境、开雲府、前海宸灣、金衆雲山海和南山1978·半島擎峯住宅的落成，整體面貌有所提升，但周邊是碼頭和集裝箱的集中地，整體的發展，與南山的其他版塊相比，被邊緣化。

更重要的是，項目整體的得房率約72%，在深圳衆多新房提升得房率的趨勢下，折後價格是否仍具備優勢，是有待驗證的。

畢竟項目一旁即將出讓的K104-0049宗地，是否按照深圳建設新規落成，已經給市場釋放了同等的預期和想象空間。

這宗地塊同樣屬於無遮擋的海景項目。

所以，在內部供應競爭激烈且海量的情況下，南山1978·半島擎峯想要克服社區停車位緊湊、片區自身的環境、配套有待發展等一系列硬傷，難度可想而知。

赤灣的新房，要么提升品質，要么選擇降價，別無選擇。

作者 | 飛天小女警

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