城中村改造，影響有多大？

主要觀點

近期國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。城中村改造能否改變當前地產市場疲弱的態勢，能否扮演此前棚改對地產市場類似的角色？這些問題成爲市場關注焦點。回答這些問題，估算城中村改造可能的面積和投資規模是基礎。

超大特大城市有哪些？估算本次城中村改造設計範圍，首先要確定超大特大城市有哪些。根據國務院2014年《關於調整城市規模劃分標准的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市。按這個標准，根據《2021年城市建設統計年鑑》，截止2021年末，全國共有超大城市8個，分別爲上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。特大城市11個，分別爲杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。需要說明的是，按人口普查數據確定的超大特大城市名單與此並不相同。但考慮到住建部是住房管理部門，因而我們以住建部口徑爲准。

城中村的範圍如何確定？“城中村”是指城市建成區範圍內仍然保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區。這意味着城中村的土地性質依然是集體所有土地。根據人口普查數據，按住房來源分，城市住房可以分爲租賃廉租公租房、租賃其他住房、購买新建商品房、購买二手房、購买公有住房、購买經適兩限房、自建住房、贈予及其他。其中和集體土地屬性對應的城中村範圍住房即自建住房。從七普數據來看，城市住房以商品房、購买二手房和租賃住房爲主，居住在這三類住房中的戶數佔比達七成左右。而居住在自建住房裏的戶數只有10%左右。

對超大特大城市城中村規模的估計。我們使用同樣的方法，通過各城市七普數據來估算各超大和特大城市城中村規模。需要說明的是，七普數據只提供了城市中居住在各類住房中的戶數，並未直接提供住房面積。受制於數據限制，我們假定各類住房平均每戶建築面積相同，用各地城區平均每戶住房建築面積乘以自建住房戶數來進行估計。然後除以普查數據抽樣比例，得到各城市自建房面積估計結果。

超大特大城市城中村住房面積估算爲2.9億平方米左右。從估算結果來看，超大特大城市城中村住宅面積合計爲2.87億平米，其中青島、廣州、長沙等地城中村面積較大，分別爲2756萬平、2438萬平和2362萬平。而北京、上海、深圳則分別爲1550萬平、1206萬平和690萬平。合肥、哈爾濱、沈陽等地城中村面積較小，均不足500萬平。

城中村改造爲商品房之後，如果容積率不變，那么對應的商品房價值爲5.7萬億元。我們用估算的各地城中村面積乘以各地最新的住宅平均價格（2023M6），如果城中村改造之後形成的商品房容積率和此前城中村的容積率相同，對應的商品房價值規模爲5.7萬億。如果假定其中土地开發成本佔四成，則對應的土地开發成本爲2.3萬億左右。如果城中村改造在未來三年完成，每年的改造面積爲1億平左右，改造的土地开發成本爲0.8萬億元左右，改造產生商品房銷售額爲1.9萬億左右，改造面積佔去年商品房銷售面積的7.1%，改造後形成的商品房價值佔去年商品房銷售額的14.3%。

城中村改造體量尚難以逆轉當前地產市場走弱趨勢。雖然政策着力推進城中村改造，以拉動內需。這將一定程度上緩和地產市場走弱趨勢，但從體量上來看，尚難以改變地產市場走弱態勢。到今年6月，商品房銷售面積當月同比跌幅已經達到28.1%，銷售額同比跌幅已經達到25.0%。城中村對銷售7%-14%的提振作用可以緩解地產市場走弱壓力，不足以逆轉地產走弱趨勢。並且分布上集中於超大特大城市，體量較大的廣大三四线城市難以直接受益。

建議繼續關注長債與二永，政策不確定性下降和可能的降息有望推動利率突破去年低點。近期基本面進一步走弱，流動性持續寬松。而政策不確定性有望在本月下旬落地，從經驗來看，這將帶來利率新的下行可能。同時，考慮到當前廣譜利率下行壓力，以及短期物價走弱和信貸壓力，央行在8、9月存在進一步降息的可能。考慮到曲线的陡峭化，長端利率具有更大的配置價值。雖然利率已經接近去年低點，但考慮到廣譜利率下行並創歷史新低，付息壓力的上升以及增長中樞的下移，長端利率中期大概率會創歷史新低。而從觸發因素來看，本月下旬政策不確定性的消失及後續可能的降息或成爲催化因素。因而，我們繼續建議關注長債和二永債。

風險提示：政策變化超預期，估計結果有偏差。

報告正文

1、城中村改造，影響有多大

近期國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。城中村改造能否改變當前地產市場疲弱的態勢，能否扮演此前棚改對地產市場類似的角色？這些問題成爲市場關注焦點。回答這些問題，估算城中村改造可能的面積和投資規模是基礎。

超大特大城市有哪些？估算本次城中村改造設計範圍，首先要確定超大特大城市有哪些。根據國務院2014年《關於調整城市規模劃分標准的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市。按這個標准，根據《2021年城市建設統計年鑑》，截止2021年末，全國共有超大城市8個，分別爲上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。特大城市11個，分別爲杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。需要說明的是，如果按第七次人口普查數據（以下簡稱七普），超大城市和特大城市範圍則有所不同，按普查數據，合肥不在特大城市之內，而昆明、佛山和大連則在特大城市之內。兩者數據不同主要是口徑不同，例如住建部統計城區人口包括當地戶籍人口和暫住人口，而統計局普查數據則主要是常住人口；另外兩者對城區劃分也有所不同。但考慮到住建部是住房管理部門，因而我們以住建部口徑爲准進行估算。

城中村的範圍如何確定？“城中村”是指城市建成區範圍內仍然保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區【1】。這意味着城中村的土地性質依然是集體所有土地。因而我們將城區範圍內集體土地屬性上建設的住房作爲城中村改善涉及土地範圍。根據人口普查數據，按住房來源分，城市住房可以分爲租賃廉租公租房、租賃其他住房、購买新建商品房、購买二手房、購买公有住房、購买經適兩限房、自建住房、贈予及其他。其中和集體土地屬性對應的城中村範圍住房即自建住房。從七普數據來看，城市住房以商品房、購买二手房和租賃住房爲主，居住在這三類住房中的戶數佔比達七成左右。而居住在自建住房裏的戶數只有10%左右。

對超大特大城市城中村規模的估計。我們使用同樣的方法，通過各城市七普數據來估算各超大和特大城市城中村規模。需要說明的是，七普數據只提供了城市中居住在各類住房中的戶數，並未直接提供住房面積。受制於數據限制，我們假定各類住房平均每戶建築面積相同，用各地城區平均每戶住房建築面積乘以自建住房戶數來進行估計。然後除以普查數據中住宅抽樣比例，得到各城市的自建房面積估計結果【2】。

建議繼續關注長債與二永，政策不確定性下降和可能的降息有望推動利率突破去年低點。近期基本面進一步走弱，流動性持續寬松。而政策不確定性有望在本月下旬落地，從經驗來看，這將帶來利率新的下行可能。同時，考慮到當前廣譜利率下行壓力，以及短期物價走弱和信貸壓力，央行在8、9月存在進一步降息的可能。考慮到曲线的陡峭化，長端利率具有更大的配置價值。雖然利率已經接近去年低點，但考慮到廣譜利率下行並創歷史新低，付息壓力的上升以及增長中樞的下移，長端利率中期大概率會創歷史新低。而從觸發因素來看，本月下旬政策不確定性的消失以及後續可能的降息可能成爲催化因素。因而，我們繼續建議關注長債和二永債。

風險提示：

政策變化超預期，估計結果有偏差。

注：本文節選自國盛證券2023年7月23日發布的研報《城中村改造，影響有多大？》，報告分析師：楊業偉 S0680520050001 、趙增輝 S0680122110005