十月結束，二手樓市真相也浮出了水面
很有段時間沒說二手了，其實蠻可惜，新政後變化最大的應該就是二手
剛剛結束的這個十月裏我親眼看到很多跡象
以翠湖天地爲代表的二手豪宅熱度高了、二手房單日網籤破千了、二手房十月網籤兩萬套了...
各種聲音叨叨完整個十月，但不管怎樣的聲音有件事是確定的
二手確實火了
這是不管鏈家的實時成交還是網上房地產的單日網籤都可以推導出的
但其實關於二手的分析如果只停留在過千破兩萬的維度其實略微粗暴
尤其當我看到二手房和二手住宅都會被混淆分析的時候我經常有個擔心
就是作爲一名普通購房者當他要做出买賣決定的時候，有沒有一篇文字是可以清晰客觀不帶任何情緒告訴他市場正在發生什么的...
今天的十月二手數據可能想做的就是這樣的一件事
站在這個新政首月的節點說說十月二手和十月二手的背後
01
首先10月二手住宅最後會在2.22萬套上下
是的成交確實破了兩萬套
截至10月31日上海二手房成交了24376套
從10月13日开始新政首月的每周六日都單日破千，哪怕是日常工作日也有多日可以做到900套+，跟新政前工作日日均600-700套對比鮮明
那二手住宅呢，這才是我們關注的
到這爲止前面這些數據都是二手房成交，這裏面還包含了商鋪和公寓
這裏面我們求個二手住宅和二手房的比例
通過近1年數據觀察你會發現每月二手住宅/二手房有個特定比例
大概在91%左右
於是可以推算出2.44萬套二手房也就意味着10月二手住宅成交會在2.22萬套
這個數字最後波動不會低於千位
所以10月上2萬套，穩的
往往到這我會展开這2.22萬套的成交特點
十月二手也確實不同於以往新政那種“剛需的勝利”型的成交走勢，就是他的剛改和改善的成交佔比有走高
同時外環內的成交變化也比外環外成交變化大
但這個10月二手的成交有件事可能來的比上面這些更重要
02
就是如何看待10月的2.22萬套
很多人會告訴你枯榮线的概念，1.5萬套就ok，2萬套就很好
其實並不是這么看
不管是1.5萬還是2萬都只是針對沒有任何政策幹預的自然需求滾動市場的參考標准
像10月的2.26萬套應該對比兩個維度
首先今年6月二手市場就是很好的參考對象
跟可以看作是上半年和下半年的樓市殺手鐗政策
從量級和市場背景都能很好匹配
但pk前9·29的數據需要做技術調整，因爲10月前7天的網籤數據受假期影響比較明顯，直接對比意義不大
其實可以用鏈家轉定單數據去做同維度對比，這大概是目前市面唯一即時又精准的二手住宅成交數據
可以看到兩個新政首月的波峰成交套數、波峰後三周成交套數
兩者不分伯仲
10月數據這么看還挺難得，畢竟政策這東西比的是先發優勢
9·29作爲下半年的新政還能跟上半年5·27持平並不容易
所以橫向維度看9·29的新政，哪怕是在一輪又一輪的新政後它依然能有這樣強勁的購买力，也就是說站在這個深秋本不該出現成交高峰的月份裏
10月的二手能量比我們想象的還要高，這是真正值得看到的地方
那縱向呢
今年10月數據放在往年中是怎樣的狀態
從2016年算起，只有2016年10月、2020年10月達到2萬套+的狀態
這樣的數據就有點誇張了
畢竟2016年和2020年都不是簡單年份
2016年上海开啓新一輪樓市調控、2020年也是如此，因爲這兩個年份都遇到了樓市大年
所以我特別能理解十月破兩萬套帶給所有人的遐想
但也正因爲如此有些話也不得不說
03
冷靜下聽我說
我身邊圍繞最多的三類人是中介和同行、买房人，我暫且簡單分類爲B端和C端吧
C端心態其實是點狀的，每位房東每位購房者都有自己的需求和想法
但他們其實還是有些集體標籤，比如四成房東其實對新政是敏感的
這種敏感往往表現爲新政後看好市場，更確切說是看漲市場
這點從中介跟他們議價中就能深刻體會到
B端則相反，因爲經歷了比較多樓市大年，看過太多新政來了樓市漲了的故事
所以他們但凡看到數據漲了段時間後开始不漲了就开始焦慮失落覺得市場沒達到預期
其實呢真實的市場是怎樣
恰恰在兩者折中點，倒不是爲了折中而折中
只是這兩種有些東西確實是不帶任何感情色彩的存在於市場規律裏的
就是二手市場的節律和周期
所謂的節律就是每年三月四月九月十月的成交波峰和其他的平谷期的成交
大概形態就是這樣，就如果沒有調控幹預這就是符合需求出現到兌現的過程
背後有出行看房的便利或者不便利，也有孩子入學需求的固定節點
不少年份在這些月份之外還有別的波峰，那一定是有當時的新政帶來的新選手入場
這也意味着新政幹預帶來的成交潮過去之後市場始終都要回歸原本節律
所謂周期也不是什么地產大周期，就是每次新政後的市場波動
我們在去年9月1日、12月14日、今年的1月、5月27日都有系統記錄市場波動發展
大概就是這樣的波動軌跡
這是以周爲單位統計的鏈家轉定單，當日成交數據+純住宅成交，且近3年鏈家成交市佔穩定在23%左右，近1年鏈家成交市佔穩定在25%上下，故可以從這裏看到新政後二手市場真實反饋
當然不例外
截至10月27日新政已經完整走完四周，依然行走在熟悉的周期裏
9·29的後續成交走勢以每周平均-8%的速度遞減
最終會在第6-8周恢復近1年平均水平（2024年上海鏈家平均每周成交857套）
如果將這個時間放在網籤數據裏大概再往後延遲1-2周
所以市場破兩萬的時候就是市場要漲？市場恢復平常的時候就是市場變冷？
都不是
兩萬套+的成交是新政效果的立竿見影，後續沒有兩萬套的時候其實就是新政刺激周期結束恢復正常節律
市場也會在11月中旬恢復正常，接着進入往年的年底淡季
所以2.22萬套不是要飆漲了，後續沒有2萬套了也不是樓市要跌了，就這么簡單
04
十月二手分析的結束我突然意識到今年只剩兩個月了
2024年不知不覺已經進入11月，回看今年的二手市場要說不感慨是假的，隨着越來越多和二手市場接觸也越來越多認識到市場的復雜和單純
月均1.5萬套上下的二手交易市場，以套均300萬計算也是450億元的交易市場
這是無比龐大且流動性極強的交易市場
市場背後流動的是上海剛需和改善一戶戶購房家庭的真實需求
需求的規模以及流動選擇似乎是門永遠無法量化的復雜動线
但同時需求和市場之間的關系又其實單純到只需歸納一點
無論是1.5萬套還是2萬套，二手最終反應的其實是市場需求和信心博弈的結果
這點是新政槓杆之外的東西，也是市場最真實的運作邏輯
好了，十月二手告一段落，期待下2024年全年二手數據，想看的盆友我們評論區聊聊唄
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