中信證券：地產銷售整體改善，企業分化加大

10月以來，中信證券看到房地產基本面出現明顯改善，但是企業銷售表現的差異也在擴大。中信證券認爲，在需求側和供給側政策的共同推動下，房地產市場的止跌企穩有望持續兌現。中信證券預計部分信用良好的頭部央國企有望在較快時間能夠通過補充土地儲備大幅優化資產質量，實現銷售和拿地的正循環。

▍10月开發企業銷售數據出現明顯改善。

根據億翰智庫發布的房企排名，10月中信證券跟蹤的14家开發企業實現銷售金額2,443億元，同比增長7.7%，1-10月累計實現銷售金額17,386億元，同比下降33.9%。9月末對房地產市場止跌企穩的定調及此後多項政策措施，帶動房地產銷售數據出現明顯改善。中信證券跟蹤的樣本城市頭部經紀公司交易套數也顯示10月以來二手房銷售同比環比均有大幅好轉，且未看到邊際走弱傾向，意味着四季度整體房地產基本面數據值得期待。

▍拿地及推貨能力差異，推動銷售大分化。

10月，四家頭部央企开發企業銷售金額同比增長28.5%，且均實現正增長。與此對應的四家民企及混合所有制企業銷售同比下降35.9%，且均爲下降。中信證券認爲，隨着房地產市場止跌企穩，开發行業經營環境可能較過去三年有顯著改善，但是企業信用差異，以及由此帶來的拿地及推貨差異，可能意味着企業經營結果各不相同。中信證券相信頭部央企开發企業可能率先受益於行業經營環境改善。

▍需求側政策工具箱豐富，有望推動購房需求穩定釋放。

根據中國人民銀行官網，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%，較3月的3.69%及6月的3.45%有明顯下降。中信證券認爲，按揭及公積金貸款利率均有下降空間。另外取消普宅標准，也有望進一步降低一线城市購房者購房稅費及开發企業經營負擔。同時，房屋交易稅費、購房貸款利率個稅抵扣、限購政策等均有進一步優化空間。

▍供給側政策有待進一步落地，有望改善土地及新房市場供需格局。

目前新房市場庫存高企，去化壓力大，部分企業持有土地無力开發，都影響行業短期信心及長期預期。中信證券相信，進一步支持地方政府收儲建成未售的整棟商品住宅，以及回購無力开發的土地項目，均有利於改善供需格局，緩解企業壓力。

▍風險因素：

开發企業利潤表不及預期甚至虧損的風險；房價不能及時止跌回穩，導致項目利潤率水平下降甚至虧損的風險；支持政策不及預期的風險。

▍企業經營結果的分化正在出現。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年10月31日發布的《房地產行業重大事項點評—銷售整體改善，企業分化加大》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波S1010524080020