存量房貸利率調整怎么看？
摘 要
我們認爲，結合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調降存量房貸利率可能性確實存在。
調多少？影響多大？
一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權平均利率3.45%，則可以壓縮82bp，對應每年減少借款人利息支出約3100億元。
另一種測算方法是基於交行2024年中報，2024年上半年存量中長期個人貸款年化平均收益率約爲4.0%，降至新增房貸加權平均利率3.45%，約壓縮55bp，對應每年減少借款人利息支出約2100億元。
對市場影響怎么看？
2023年8月調降存量房貸利率前後，疊加了資金、政府債供給等多重因素，事後來看，調降存量房貸利率對債市的影響可能有限。
央行明確存量房貸調整是7月14日，權益市場地產指數從7月中旬开始對此展开交易，一直延續到8月初，隨後市場預期回落；8月31日央行公布正式通知，包括後續進一步的地產增量政策，但是權益市場並未進一步展开交易。
從市場預期層面考慮，雖然調降存量房貸利率確實是讓利於民，但是平均到每戶金額相對有限，很難因爲存量房貸利率下降而帶動居民部門的有效需求，更何況存量調降並不意味着增量，對於地產需求增量影響預計也有限。
從機構行爲角度考慮，存量房貸利率調降，一定程度上影響銀行存量業務，可能進一步加大資產荒和利潤荒。
進一步考慮2023年調降存量房貸利率的實際影響，我們預計對債市負面影響有限。
至於市場關注調降存量房貸利率疊加降息對於債市的或有利好，我們認爲還需要結合央行常態化監管和曲线管理加以考慮。
近期，市場關心存量房貸利率調整問題，如何看待後續調整的可能性及影響？
1. 存量房貸利率怎么看？
1.1. 是否會再次調降？
我們認爲，存量房貸利率再次調降的可能性較大。
2023年8月調降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大，但還有進一步調降的空間。一方面，去年的政策僅涉及首套房貸，不涉及二套房；另一方面，要求調降時不低於原貸款發放時各地最低的利率下限。
2023年8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問是如此回應的：
“近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。爲更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。”
今年4月政治局會議進一步明確：“結合房地產市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。”我們認爲，結合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調降存量房貸利率可能性確實存在。
1.2. 房貸利率怎么調？
根據央行2023年三季度貨政報告，8月31日的政策影響到的存量房貸的加權利率水平約爲4.27%（可以認爲是首套房），結合2024年二季度新增住房貸款加權平均利率爲3.45%（包含了首套房和多套房），如果將存量房貸利率降至新增房貸利率水平，則至少可以壓縮82bp。
如果按照壓縮82個bp估算，以截止到2024年二季度末的存量房貸規模37.79萬億爲基數，對應每年減少借款人利息支出約3100億元。
另一種測算方法是基於交行2024年中報，2024年上半年存量中長期個人貸款年化平均收益率約爲4.0%，降至新增房貸加權平均利率3.45%，約壓縮55bp，對應每年減少借款人利息支出約2100億元。
但調降存量房貸利率可能無法完全緩釋“提前還貸”壓力，因爲後者的根源在於社會投資回報率降低。招商銀行2023年年報提到：“存量房貸利率調整後，新老貸款利差收窄，對提前還款有一定緩釋作用，但由於當前市場投資收益率下行，預計 2024年房貸提前還款仍將處於近幾年較高水平。”
2. 2023年存量房貸利率調降及其對市場影響
2023年7月14日，在2023年上半年金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾司長提到：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
2023年8月31日，央行發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
之後，各家銀行發布公告對存量房貸利率進行調整，不同銀行對不同地區調整情況有所區別。2022年5月14日之前的存量房貸利率普遍調整至LPR或原貸款發放時當地貸款利率下限，之後的房貸調整至LPR-20bp或原貸款發放時當地貸款利率下限。建設銀行較爲特殊，一致調整爲LPR或LPR-20bp。
央行在2023年三、四季度提到了調降存量房貸利率的作用：
“截至 9 月底，超過 22 萬億元存量房貸利率完成下調，調整後的加權平均利率爲 4.27%，平均降幅 73 個基點，每年減少借款人利息支出 1600-1700 億元，惠及約 5000 萬戶、1.5 億人。同時，全國343 個城市（地級及以上）中，119 個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限，其中，95 個下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低 10-40 個基點；24 個取消了下限。”
——《2023年三季度貨政報告》
“8月31 日，與金融監管總局聯合發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，引導借貸雙方有序降低存量首套房貸利率，切實減輕居民利息負擔，支持擴大消費。同時，督促主要銀行第一時間將存量房貸利率下調到位，減少居民操作成本。已有超過23 萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約 1700 億元，惠及5325 萬戶、約1.6 億人。”
——《2023年四季度貨政報告》
當時對市場的影響如何？
8月31日晚，《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》出台，雖然其後利率確有上行，但是這個過程中主要原因不僅是存量房貸利率調降，事後看，一攬子化債對應的供給和資金收斂是最重要的影響因素。
2023年6月开始陸續出台增量穩增長政策，6月和8月兩次降息，9月還有降准，在增量政策帶動下，疊加一攬子化債帶來的財政增量和供給、匯率波動與防空轉套利帶來的資金收斂，10年國債利率從8月22日开始調整一直持續到10月24日。
可以作爲佐證的是：央行明確存量房貸調整是7月14日，權益市場地產指數從7月中旬开始對此展开交易，一直延續到8月初，隨後市場預期回落；8月31日央行公布正式通知，包括後續進一步的地產增量政策，但是權益市場並未進一步展开交易。
細致來看，8月29日媒體披露國有大行將召开存量房貸利率調整項目啓動會，但債市利率反而下行。
3. 當下怎么看？
從市場預期層面考慮，雖然調降存量房貸利率確實是讓利於民，但是平均到每戶金額相對有限，很難因爲存量房貸利率下降而帶動居民部門的有效需求，更何況存量調降並不意味着增量，對於地產需求增量影響預計也有限。
從機構行爲角度考慮，存量房貸利率調降，一定程度上影響銀行存量業務，可能進一步加大資產荒和利潤荒。
進一步考慮2023年調降存量房貸利率的實際影響，我們預計對債市負面影響有限。
至於市場關注調降存量房貸利率疊加降息對於債市的或有利好，我們認爲還需要結合央行常態化監管和曲线管理加以考慮。
風 險 提 示
政策超預期、相關測算可能存在偏誤、市場走勢存在不確定性
注：本文來自天風證券研究報告《存量房貸利率調整怎么看？》報告分析師：孫彬彬 SAC 執業證書編號：S1110516090003、隋修平 SAC 執業證書編號：S1110523110001
本資料爲格隆匯經天風證券股份有限公司授權發布，未經天風證券股份有限公司事先書面許可，任何人不得以任何方式或方法修改、翻版、分發、轉載、復制、發表、許可或仿制本資料內容。
免責聲明：市場有風險，投資需謹慎。本資料內容和意見僅供參考，不構成對任何人的投資建議（專家、嘉賓或其他天風證券股份有限公司以外的人士的演講、交流或會議紀要等僅代表其本人或其所在機構之觀點），亦不構成任何保證，接收人不應單純依靠本資料的信息而取代自身的獨立判斷，應自主做出投資決策並自行承擔風險。根據《證券期貨投資者適當性管理辦法》，若您並非專業投資者，爲保證服務質量、控制投資風險，請勿訂閱本資料中的信息，本資料難以設置訪問權限，若給您造成不便，還請見諒。在任何情況下，作者及作者所在團隊、天風證券股份有限公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本資料授權發布旨在溝通研究信息，交流研究經驗，本平台不是天風證券股份有限公司研究報告的發布平台，所發布觀點不代表天風證券股份有限公司觀點。任何完整的研究觀點應以天風證券股份有限公司正式發布的報告爲准。本資料內容僅反映作者於發出完整報告當日或發布本資料內容當日的判斷，可隨時更改且不予通告。本資料內容不構成對具體證券在具體價位、具體時點、具體市場表現的判斷或投資建議，不能夠等同於指導具體投資的操作性意見。
標題：存量房貸利率調整怎么看？
地址：https://www.iknowplus.com/post/144268.html
