中金：6月二手房量價仍下行，租賃市場進入旺季

我們更新了2023年6月中金存量住房市場監測體系相關數據。6月二手房成交量環比降幅略有收窄，房價邊際進一步下行，但頭部城市月末掛牌價降速略有趨緩。今年上半年，存量房市場在短期需求衝擊下呈現先增後降態勢，當前時點市場預期整體偏弱，但我們認爲不宜對後市慣性式悲觀，須密切關注頭部城市供需緊平衡下價格預期何時企穩，以及整體上居民預期的邊際變化，我們延續此前對房地產市場“弱復蘇，強分化”的判斷。

摘要

6月二手房成交量環比降幅略有收窄，房價邊際進一步下行。6月二手住宅成交量指數環比下降9%，較4、5月環比跌幅（均爲-24%）有所收窄，同比增幅因去年同期疫情因素消退而明顯收窄至+7%（5月+64%），較2021年6月降約一成；上半年累計同比增長73%，較1H21同比增長6%。6月中金同質性二手住宅成交價格指數環比下降1.8%（5月-1.3%），已基本回吐1季度漲幅，上半年房價累計微增0.5%；成交議價空間再創監測以來峰值，達到4.53%。綜合量、價表現，我們認爲今年上半年市場經歷的短期積壓需求先釋放後消減過程已基本演繹完畢，2季度以來需求消減帶動整體預期明顯偏弱，我們認爲後市走勢更多取決於居民預期的邊際變化，3季度二手房成交量、價環比下行幅度或逐步收窄。

6月掛牌價仍延續下行趨勢，但頭部城市月末掛牌價降速略有趨緩。6月我們監測的18城二手房掛牌量環比下降9%（5月+18%），再次驗證掛牌量的變化具有一定的偶然性，中期趨勢上看有所上行但幅度可控，今年1-6月二手房掛牌量累計增幅爲+9%。6月中金同質性二手住宅掛牌價格指數環比下降1.3%，掛牌價調價幅度也下行11BP至-2.90%，整體延續2季度以來的下降趨勢；但從月內節奏來看，以北、上、廣、杭四個重點城市爲例，下降趨勢呈先急後緩態勢，我們認爲後市須持續觀察該趨勢能否有所延續，賣家價格預期的逐步企穩或最先從頭部城市开啓。

6月租賃市場進入傳統旺季，租金水平同比微降。6月待租周期回歸至2.25個月，同比基本持平，中金同質性掛牌租金指數環比增長0.4%，符合旺季特徵。6月20城平均租金水平（包括整租和合租）爲50.8元/（平方米*月），可比口徑下同比下降0.9%，對應租售比中位數爲2.00%。

今年上半年，存量房市場在短期需求衝擊下呈現先增後降態勢，當前時點市場預期整體偏弱，但我們認爲不宜對後市慣性式悲觀，須密切關注頭部城市供需緊平衡下價格預期何時企穩，以及整體上居民預期的邊際變化，我們延續此前對房地產市場“弱復蘇，強分化”的判斷。

風險

政策變化和基本面修復不及預期；房企信用加速惡化。