上海新政：樓市調控下的外環內二手房機遇
原標題《昨天政策，我感受到了上海的迫不及待》
如果將2021年視作樓市節點
過去3年我們共同見證了上海樓市的重要周期
這3年幾乎所有重磅政策的解讀我們都未曾缺席，這次也不例外
可能很多人都會跟你說這次政策的重點
是五年改三年、是外地單身可以买進外環內...
我就不在這贅述了，做了張表大家可以看個明白
我想說的是這次政策其實大家都忽略了很重要的一點
也是從這點切入各位可能會看到更多有用信息
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外環內放开的不是所有，而是二手
這點被很多人忽略
因爲今年1月上海放开外環外限購是直接放开的新房+二手
那現在限購放开的格局就是外環外新房+二手、外環內二手
這側面反應了外環內新房應該算是上海樓市最優質資產
同時也有兩個問題值得我們思考
誰來买外環內的二手房、又賣的是外環內哪些二手房
這兩個問題在政策裏都是有傾向的
原本考慮外環外的新房或二手的客戶現在又多了一個選擇
而政策本身給出的答案也是，非滬籍單身人士
我們不排除這其中的高知高收入人群，但非滬籍單身人士更大概率是剛需
而且社保從五年放寬到三年，也意味着更年輕的工作者也被納入其中
如果這點還不明顯，我們看看接下來這條
換言之鼓勵企業可以購买2000年前、建面≤70平的二手房
而且用於職工租住，傾向於鎖定外環內剛需戶型
這點更爲明確的是在政策收尾處
就是通過補貼鼓勵外環內房東掛出自家的房子，置換到外環外新房
補貼的對象又是2000年前、建面70平以下的房子，然後30平以下的每套補貼2萬、30-50平補貼2.5萬...
你會發現這撥政策裏的二手房具備一些較爲明顯特徵
房源較老、面積較小的二手房
這放在市區不就是我們熟知的老破小么
而面對這類房子也確實是剛需初次上車的不錯選擇
他們往往地段好、配套齊全、且上車門檻低
而且爲了鼓勵剛需上車你會發現這次的信貸政策也不太相同
以往下浮20-30個點的房貸利率這次下浮了45個點
同時你再看二套商貸利率下浮點數，5個點
45比5的差距背後是平衡銀行正常運作的取舍
同時也是最大程度的向剛需傾斜
而且政策補貼對象是誰，市區以舊換新的置換客戶
這整條线串聯起來就是
鼓勵剛需上車市區老破小-->鼓勵市區老破小房東置換-->置換方向外環外新房
背後這條置換鏈條可能是這次最重點部分
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也因此這背後有幾點值得房東朋友關注
首先上面的置換鏈條確實是可以跑通的
剛需客戶，通過降低首付門檻、極大降低首付利率、進入外環內二手市場
市區置換客戶，需要賣掉市區老破小、進入外環外新房市場
而從這根鏈條上我們需要關注到幾個角色
外環內二手、外環外新房
各自有需求的背後，從政策端看其實是各自有庫存
從新房、二手兩個市場來看，他們的高庫存正好位於外環外、外環內
我半夜拖起兔博士小夥伴幫我拉了下目前上海新房、二手供應情況
新房供應裏70%都出現在外環外
而在掛的二手掛牌市場裏房齡偏老的小戶型70%以上都位於外環內
從也可以看出上海政策的急迫性，不過這還不是我們關注的重點
從這個數據出發，房東朋友需要站在這個數據維度思考未來自己在這條置換鏈條裏的角色
政策放开第一反應一定是提振市場
但對於房東而言，政策受力的地方同時也是置換鏈條承壓的地方
外環內的老破小的庫存接近全市的70%以上，也就是說大量的賣房需求都集中在這部分
高庫存、高掛牌難免帶來價格比較
鏈家的小夥伴跟我說最近他們500萬以下的議價空間又來到新高
也就是說低總價成交面積段在眼下市場還處於以價換量的階段
而這也是政策後值得所有外環內房東需要注意的地方
政策放开更多是賣房的好時候，而不是漲價的好時候
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如果說這次政策解決都是置換鏈條上的痛點的話
那這次政策解決的更爲痛點的問題是土地
其實政策文件原文裏第一條並不是放开限購
而是土地端的調控，這是被放在第一位的
也是這個順位你可以看到另一種的政策側重，不是下遊的細分市場
而是我們常說的供給側
土地端的收緊今年以來也不陌生了
全國範圍內的土地供應的收緊，這其中也包括了上海
而這次重提的土地概念裏你不僅會看到土地供應的細分，要實行精准供應
還有點不知道各位注意到沒
也是近半年隱隱約約和大家見過面的調整中小套型住房面積和比例
這兩條至少意味兩點
未來上海的新房市場必然會減少供應，更多時候會量入爲出
從套數供應來看，不僅土地供應會精簡，套數也會進一步優化
而這兩點對未來新房市場供應有相當大影響
也是目前看來無所謂，五年之後見真章的香蕉型政策
他的效力自帶弧度，需要時間推後再看
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這次政策還解決了兩個痛點
第一個就是之前的政策補丁的放开
最重要那條就是離婚之後三年內限購，這點不僅僅是購买力的問題
朋友圈各位中介朋友發的民政局段子也不是重點
實際生活中最爲重要的是那些離婚後有真實購房需求的群體
我在實際生活中聽過老中介跟我介紹過她的客戶
上海戶籍，以爲離婚後還可以自己买一套，跟中介看房的時候因爲這是隱私問題也沒跟中介說，結果付了定金才發現，被限購了
這樣的案例過去幾年屢屢發生，而從這次政策开始這群購房人群終於解放了
還有一個是多孩家庭可以多購买一套房，也同樣不僅僅是購买力的問題
這裏面確實一方面上海的多孩家庭其實是個龐大的群體
有數據統計2023年上海常住人口中，生育婦女人數225萬人，其中一孩率爲66.24%，二孩率爲29.10%，三孩率爲4.21%
也就是說二胎以上家庭達到將近75萬戶，這個數據是龐大的
但另一方面你會發現這點是是針對所有二孩及以上家庭，不單單是指滬籍
變相的說這也是某種程度上多孩家庭的新增一套購房名額也是一次對多孩家庭的選擇
尤其外地戶籍多孩家庭大概率需要接老家父母過來照顧孩子，限購前這類需求往往都是通過租房、或者附近公寓來解決
現在都可以再購买一套
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你會發現這次的政策背後其實並不是細碎的九條
而是可以相互串聯且精准定位問題的政策調控
新房、二手，通過置換鏈條拉動兩邊的購房需求
土地端試圖從供應解決高庫存、放松以往的政策補丁，釋放被誤傷購买力
後續應該很難再有這樣力度的調控了，也很期待後續市場的反饋，我們下篇市場文見了~
標題：上海新政：樓市調控下的外環內二手房機遇
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