本輪地產收儲和棚改有何異同？

2015-2018年我國曾經通過棚改的方式進行過房地產庫存化解。我們認爲，本輪地產收儲政策與棚改在政策目的、資金來源和政策組合方面較爲相似。同時，本輪地產收儲政策與棚改在規模、流程和傳導渠道方面也存在諸多差異。整體來看，本輪地產收儲政策對於地產銷售和投資的拉動效果應弱於棚改。不過，預計地產政策仍將繼續發力，在稅費、去庫存政策、房貸利率以及限購方面或還有優化空間。

▍2015-2018年我國曾經通過棚改的方式進行過房地產庫存化解。

2014年，我國整體經濟增速放緩，房地產投資轉弱、庫存走高。2015年的中央經濟工作會議提出，要“化解房地產庫存”，並將其作爲供給側結構性改革的重要一環。2015-2018年是棚改的高峰期，每年實際建設的棚改套數均超過600萬套。央行爲了支持棚戶區改造等工作創設了PSL工具，以提供資金支持，PSL余額高峰時期曾達到約3.6萬億元。棚改的具體流程是，央行通過PSL的方式給政策性銀行提供資金支持，政策性銀行貸款給地方政府，然後地方政府再進行棚改貨幣化改造，獲得拆遷款的居民通常會再購入新房。棚改政策不僅在改善民生方面取得了顯著成效，還成功拉動了新一輪房地產周期。

▍我們認爲，本輪地產收儲政策與棚改在政策目的、資金來源和政策組合方面較爲相似。

1）政策目的方面，地產收儲和棚改均是在地產庫存擠壓的背景下希望消化存量住房。當前我國狹義住宅庫存規模略低於棚改時期（4.05億平米vs4.52億平米），但是去化周期更長（5.4個月vs4.8個月）。

2）資金來源方面，地產收儲和棚改都由央行提供初始資金，並且專門創設了單獨的結構性貨幣政策工具，然後通過銀行的渠道將資金傳遞至地方政府。

3）政策組合方面，當前和2015年前後均實施了很多其他的地產需求側支持政策，如放松限購、降低首付比例、降低房貸利率等，共同推動地產市場平穩發展。

▍同時，本輪地產收儲政策與棚改在規模、流程和傳導渠道方面也存在諸多差異，已有政策的效果可能弱於棚改。

1）規模方面，2015-2018年的年均PSL淨投放規模在5000-10000億元之間，而本次的保障性住房再貸款規模爲3000億元。2015-2018年的年均棚改建設規模約爲600萬套，而“十四五”期間的保障性住房（本輪收儲的房屋將用於保障性住房）年均規劃約爲200萬套左右。

2）流程方面，本輪地產收儲去庫存更加直接。棚改需要安置居民拿到賠償金後去購买其他的存量住房，如果棚改居民在拿到貨幣補償後選擇不买新房或者推遲买房，那么去庫存的效果就會減弱。而本次的收儲可以直接由地方政府收購开發商的存量住房，去庫存更加直接。

3）傳導渠道方面，棚改涉及到拆除舊房、建設新房，可以直接拉動地產投資。根據住建部統計，2013年至2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。而本輪收儲是針對已建成的商品房，不會直接拉動地產投資，但是有利於改善房企現金流，進而間接助力地產市場恢復。整體來看，本輪地產收儲政策對於地產銷售和投資的拉動效果可能弱於棚改。

▍當然，我們預計本輪地產政策將繼續發力，在稅費、去庫存政策、房貸利率以及限購方面或還有優化空間。

稅收方面，房地產交易環節涉及到的增值稅、契稅和個人所得稅等政策歷史上曾多次調整，另外個人所得稅專項附加扣除中還包括住房貸款利息。去庫存政策方面，若央行的保障性住房再貸款投放進度快且效果好，未來可能追加額度。地方政府還可能繼續探索收購居民二手房、撮合交易等其他“以舊換新”手段。房貸利率方面，全國層面的首套房和二套房按揭利率下限已經取消，預計各個城市將在因城施策框架下自行調整。限購方面，4月30日和5月6日，北京和深圳分別對限購政策進行了一定調整，上海等地限購政策或還有優化空間。

▍宏觀經濟運行跟蹤：一般預算支出加快，政府性基金收支承壓。

4月財政收入降幅有所擴大，國內增值稅、企業所得稅、個人所得稅依然偏弱，反映經濟運行溫度偏低，進出口相關稅收表現亮眼，與4月外貿表現良好相印證。4月財政支出增速由負轉正，各類支出均加快，今年以來財政支出序時進度與2023年接近，均體現靠前發力特徵。4月政府性基金收支降幅擴大，主要系土地出讓收入降幅擴大，且專項債發行緩慢。5月專項債發行提速，預計將對5-6月廣義財政支出形成一定支撐。5月31日將公布5月中國PMI數據，制造業PMI能否繼續保持在榮枯线以上值得關注。