重磅，官方鼓勵买郊區
終於，深圳樓市飄了將近一個星期的消息落地。
剛剛，深圳發布住房最新通知，將分區優化住房限購政策——
1、非深戶限購1套，除南山、福田、羅湖、寶安新安街道、西鄉街道以外，社保/個稅年限要求由3年調整爲1年。
2、深戶二胎家庭，除南山、福田、羅湖、寶安新安街道、西鄉街道以外，可买第三套。
3、成立滿1年、在深圳納稅達100萬元、員工超過10人的公司，除南山、福田、羅湖、寶安新安街道、西鄉街道以外，可以以公司名義买房。
4、鼓勵以舊換新，以舊換新的法人單位不受限購限制。
很明顯，這次政策的核心是精准去庫存，並且極力鼓勵大家买郊區。
實際上，早在一個星期前，深圳放开限購的小作文就已經滿天飛。
傳聞提到，五一之後深圳將實施除福田和南山其他區域將取消限購 並且取消5年的增值稅，滿三年即可免。
現在來看，五一後推出政策倒是坐實了，但明顯遠低於市場預期。
不僅沒能完全取消限購，也沒有任何關於取消增值稅的細節。
但從政策的邏輯來看，實際上也恰恰證明了深圳樓市的韌性以及決心。
韌性的表現在於，深圳樓市4月表現還不錯。
4月深圳二手房成交衝破4000套大關，二手房成交總量爲4924套。
其中二手住宅成交4171套，創近三年的成交量新高。而2021年4月深圳二手住宅成交套數爲4877套。
並且這個五一假期，不少新房也紛紛發出喜報，比如小長假首天勁銷十幾套，整個五一勁銷幾十套等。
至於決心則是去庫存，核心邏輯是防止樓市大落，避免踩踏式離場。
4月29日自然資源部辦公廳發布《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確表示對去化周期超過36個月的暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣將去化周期降至36個月以下；
去化周期在18個月—36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
並且還下定了硬性KPI，各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據要按季度動態更新。
也就是說每個季度都必須上報最新的去庫存數據。
所以結合國家資源部的要求，很明顯深圳的這次放松限購，所有核心都是圍繞庫存出發。
一是新政並不涉及任何鼓勵和促進二手房交易的政策，二是所有細節的指向都是鼓勵再买一套，甚至不限套數地鼓勵公司購买住宅解決員工住房，不受限購限制地以舊房換新。
目前深圳各區的存量新房已經達到59781套，按照月均網籤2845套，平均去化周期已經達到21個月，整體的去化周期創歷史新高。
而各個區的庫存和網籤速度並不一樣，根據數據測算光明、鹽田、坪山、大鵬的去化周期已經超過36個月。
面對如此明顯的庫存周期，這還是深圳過去兩年在不斷促銷打折，甚至以備案價85折开盤的情況下。
所以，對深圳而言，當下最迫切的任務並不是促進二手房的交易流動性，而是加快速度去新房庫存，讓开發商快速賣房。
而這也是有史以來，深圳去庫存最精准的一次組合拳。
這樣的政策，積極的一面除了能夠加快新房消化，更重要的是給購房者提供了足夠的信號方向——剛需區域的开發商終於可以不用踩踏式賣房了。
因爲能买房的名額增加以後，看房的人也會增加，新房去庫存可以進一步加快，那么开發商便有可能趁這樣的時機收回折扣。
另一方面，深圳樓市很大概率會出現更明顯的反彈趨勢。
因爲就目前來看，深圳樓市的長效機制已經啓動。
短期看政策，中期看土地，長期看人口，影響深圳樓市的三大因素已經具備。
短期政策方面，深圳限購松綁已經是趨勢。
中期土地方面，深圳減少土地供應，放緩供應節奏將會是趨勢。
對深圳而言，2023年深圳土地成交66宗，較去年同期有所減少，成交金額402.8億，創近十年來新低。
那么結合國家資源部的供地通知，深圳接下來入市的新樓盤會減少，至少要等到目前300多個新樓盤賣得差不多才會加大住宅用地供應。
這就意味着，深圳的存量新房接下來會重新進入到“賣一套會少一套”的階段。
那么二手房也會形成一個正向的循環，掛盤的房源也會隨之減少，房價也會慢慢趨於穩定。
但這個過程，是潛移默化的，並不會一下子就能體現出來。
最後就是人口趨勢方面。
根據深圳長期人口集中的趨勢，2023年深圳常住人口再次新增12.6萬，這就意味着深圳依舊是人口流向的高地。
所以，深圳的機會依舊存在。
若再結合公司、機構、企事業單位、社會組織收儲房子，對去庫存而言，這將會是一箭多雕的政策。
那么，對有些人來說，當下有可能就是適合看房的時候了。
因爲就目前而言，已經不少二手小區的價格已經回歸到2016年的位置。
有業主在社交平台上坦言自己的房子就是2016年的價格。
無論是價格，還是時間節點，都相對有利。
作者 | 騎豬英雄
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