給現在各地調控提一些建議
其實從2023年开始，各地樓市就啓動了各種各樣的政策寬松模式
但是反觀下來，整體調控的水平參差不齊
有的地方甚至預期和現實出現了完全背離的情況
我作爲一個地產從業者，比任何人都希望行業健康且可持續發展
感覺未來仍然有可能會有更多的選擇在各地落地
所以今天寫了幾條建議
如果被看到且未來有些許落地，我覺得我會非常的开心和欣慰
如果你覺得我說的建議切實有效，也歡迎轉發讓更多人看到
輿論的目的是爲了推動行業健康發展
好了，廢話不多說，大概有八條意見，內容如下
01、花精力在供給側端的調整
幾乎每個城市在調控樓市的時候總是想着在需求端發力
意思就是在需求側給到用戶更好的福利和優待，個體就會乖乖的去买房的
這其實是非常明顯的認知偏見
可曾想過現在市面上供應的產品是不是現在有購买力的客群需要或者期待的房子
這個邏輯不理順，你會發現怎么放松市場都沒用
客戶還是不买房
那不是因爲他們不想买房，而是他們覺得市面上的房子他們不需要
爲什么會出現這樣的情況，其實有兩個核心原因
第一是過去20年樓市的快速上漲
所以在供給側端總是在陸陸續續但也是持續性的增加束縛
比如7090政策，就決定了一個小區主力就是小戶型
比如捆綁各種持有面積就決定了小區純粹性沒辦法統一
比如高容積率疊加限高就決定了就會有異形產品的出現
這些政策頒布的時候都是點狀的
但是集中在一起就決定了整體小區的產品並非市場化的形態
第二是开發商的影響
說實話行業內做品質的房企真的是鳳毛麟角
以前呢屬於樓市太好开發商沒有迫切性要做好產品，現在呢是开發商虛弱沒有能力做好產品
這也就決定了客戶心中的認知就是現在的开發商都是做水貨項目
這個認知挺致命的
一旦形成了，就沒有意愿從一個普通小區換到另一個普通小區裏
所以想要激活樓市，需要花更多的精力想想如何在土地側減少對社區品質的影響，如何讓开發商造好房，如何讓开發商造的好房子也能得到市場的認可
這事挺難的，但也確實任重道遠
只有系統性的解決供給側的問題，行業才會可持續發展
樓市樓市，本質上他是一個行業，然後才是家庭資產，這點判斷還是很重要的
02、重視二手房市場
是的，可能在上海久了很多人沒感覺，但是出去就會發現，其實大部分的城市並沒有那么關注二手房
這裏面因素很多
一個是大部分城市的二手房發展階段還比較早期，另一個是二手房的持有方是個體，不太會產生系統性的風險
但是現在事態也發生了變化
第一現在二手房的規模越來越大了，過去5年各地的一手房开發量達到了天量
並且這些房子都已經進入到交付階段，二手房的整體規模不容忽視
另一個更重要的原因是，當下客群的購买力變化
在過去的剛需時代，基本購买力來自家庭收入，現在置換模式下，大家的購买力都來自賣房之後再买房
所以換句話來說，如果房東賣不掉房子，那么市場裏整體的需求就會銳減
這也是爲什么我說需要重視二手市場的原因
而關於二手市場的意見有很多，今天就不展开了，我給一個偏門建議
就是當地需要對於中介企業和中介團隊的培養
二手房是要中介才能賣的，更多的中間商從業者的參與才會讓行業更好的活起來
03、對於補丁政策要有明確的退出機制和信號
在樓市快速上漲階段，出台一個主框架政策後，還會陸續出一些小的補丁政策
比如有些地方對於離婚後個體再买房的補丁限購，也有類似關於法拍納不納入限購範圍的補丁
這些政策很明顯都是屬於補丁政策，也是爲主旋律調控政策時候的防漏
我想說的是，這些補丁政策很多時候都會遺忘
大家習慣之後就忘了
雖然對於行業的影響不大，但是對於市場信心起到極大的扭轉
這代表着對於過去樓市政策的一種糾偏
頒布時候需要思考何時入市，需要退出的時候我認爲也需要有足夠清晰的退出機制
單位政策的進入和退出不重要，重要的是給市場一個信號
就是樓市任何模塊都在建立長效機制，包括對於政策的制定
另外也想和各個城市說一句
就是不要覺得政策小或者對於樓市影響不大就不取消了，這個邏輯是不對的，對市場影響大不大是一件事，政策本身適不適用於當下是另外一件事
市場信心的回暖，其實就是一件件小事持續疊加之後產生的效果
04、樓市政策要和戶籍，教育體系結合起來思考
這事的啓發其實是來自前陣子我看到一個新聞
說是西藏滿足條件的投資者子女可以參加西藏高考
我覺得這件事特別的好，也是對於搶人大战中最精准的一次解讀
當下各個城市都希望搶人搶錢，也出台了各種政策，但是都有點不太捏准人性
但是西藏這個就非常的精准且微妙
其實對於一個普通個體，买房，落戶以及子女教育都是人生中非常重大的決定
而往往這三個決定都是一起規劃統一思考的
沒有人是單純只想买房或者只想落戶的
如果一個城市愿意給到外地客戶更好的門檻
不論是落戶門檻還是購房門檻，背後如果能夠更好的支持子女教育問題，這將會極大的推動人才的流動
未來如果可以在政策層面主導這樣的事情更順利的發生，那么不論對於搶人還是樓市，都是極大的支持
05、城市下場造勢，增加城市級別信心
樓市問題本來就不僅僅只是樓市問題而已
一套房子其實就是這個城市的股票，現在要讓人愿意买房，特別是外地客群买房，需要對於城市擁有極強的信心
所以城市自己也需要主動的廣而告之
告知未來告知預期甚至是告知城市夢想
這件事一直以來杭州就做的不錯
頻繁的城市亮點始終佔據流量塔尖，從而營造出極強的城市勢能
而最近一年一些小城市的逆襲也給我們很好的啓發
就是關於宣傳這事無關大小，但要主動下場
從榕江到淄博到哈爾濱再到最近的天水都是如此
要相信，創造足夠好的營商氛圍，更友善的對待外來朋友，釋放足夠的城市善意和城市勢能
這些事雖然都是弱相關，但都能推動常住人口當下的購买力轉換
樓市問題說簡單是行業問題，說大了是民生問題，決定了一個個體未來20年的人生
除了對於房產的認可之外，更需要對城市有認同
我強烈建議各個城市的宣傳部門能夠親自下場造勢，並且主動釋放利好和規劃，從而在頂層創造好的基調
06、全力支持置換，支持城市高端住宅發展
這個呼籲其實我說過不止一次了
已經到了2024年，任何一個城市的房地產發展都超過10年以上的周期，並且這裏有差不多五年的時間是處於超快速發展的階段
這也就決定了其實剛需在過去的周期裏已經完成了首套房的置換
所以從長线來看，未來市場改善會佔據主力
但是換房其實是一個系統性的鏈條
因爲客戶需要先賣房再买房，那么他的房子能不能賣掉是一個問題
以及拿到的錢在市場裏能不能买到中意的房子又是另外一個問題
吸引更多的外來剛需人口可以解決賣房的問題，供給側輸出更好的社區則解決买房的問題
但是其實在城市面，對於高端住宅的支持一直有點遮遮掩掩
我其實想表達的是，在目前整體的氛圍裏，改善就是絕對的主力
而且租售並舉的前提下，也有大量的剛需選擇租房依然得到很好的保障
所以在商品房开發的領域，高端住宅需要政策層面更大的支持
這件事其實蘇州做的特別好
對於容積率的控制，允許出現低容積率地塊，對於單套面積的包容允許出現大戶型以及整體的招商引資
都可以看出城市層面也特別期待這一次樓市能夠進入結構性轉變
建議更多的城市在土地出讓階段降低容積率，也降低捆綁的附加措施，讓市場化決定需要匹配什么樣的產品
另外也可以定向招商引資一些熱門品牌
比如現在一個城市如果能夠吸引港資或者類似阿那亞以及萬華這樣的企業參與城市开發，那么樓市短期熱度以及長期供應都能夠得到很好的保障
07、對於灰度空間的包容和支持
其實我很多邏輯都是從支持行業出現好產品角度出發的，其中這條也是
還是那句話，樓市問題需要各個條线的同時發力
在建築規範層面也是如此，哪些元素我覺得現在可以適度的放松
比如對於陽台空間是不是可以不卡那么死的面積，比如對於紅线外綠化，如果有开發商有意愿統一運營管理，是不是也可以得到支持
現在其實不怕开發商提意見，就怕开發商躺平
現在愿意有想法的企業，都應該得到政策最大的支持
都說創造好的營商環境，房地產其實也需要足夠好的營商環境，來支持和鼓勵开發商更多的創新
只有企業有活力，未來社區才有可能有活力
08、
好了，內容寫在這裏差不多了，其實我想表達的是什么
其實現在的樓市，已經不存在一個政策解決所有問題的可能，甚至十條無用的政策還會影響到樓市根基本身
所以需要系統性的思考如今的這個賽道到底遇到了什么問題
樓市過去之所以調控，就是他牽扯的範圍實在太廣了，那么現在其實也一樣，樓市本身需要得到各個維度的支持
只有把身上的結節一個個解掉才能釋放我們預期的活力
樓市的問題不是一次性產生的，解決的過程也需要時間
一切都任重道遠任重道遠
標題：給現在各地調控提一些建議
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