新房“倒掛王”風險提示
過去深圳市場火熱，有一半原因是新房出現倒掛所致。
無論是南山網紅盤華潤城潤璽，還是福田的網紅盤海德園，又或者是坪山的萬樾府等。
無一例外，在當初的市場環境都有很明顯的倒掛。
但如今再復盤這些項目，便會發現，倒掛已經逐漸縮小甚至消失。
這就意味着，打新的標准，已經不能用再用倒掛這種簡單粗暴的方式作爲投資上車的判斷。
因爲，“倒掛”項目很可能不是韭菜大餡餅而是放大了濾鏡的“髒髒包”。
據了解，最近寶安中心的鴻榮源胤璇的最新效果圖已經曝光。
預計月底开放展廳和樣板間，4月底入市，推出131套建面約117/123/127/189平㎡4-5房，其中17套只租不售人才房，限價約8.55萬/平。
市場給予了非常高的期待，有人甚至說這是“寶中的打新之王”，對比周邊二手房的價格，基本是打中即賺數百萬。
那么事實，是否真的如此？
目前，寶安區的寶安中心核心區，基本上新房都處於現房或者准現房的捂盤當中。
地塊相對比較稀缺，真正能夠快速入市的，除了去年的越秀瑞樾府，就是鴻榮源胤璇。
目前項目已經出地面很多層，建設如火如荼。
（項目近期實拍）
作爲2021年出讓的地塊，項目不僅因爲寶中用地稀缺、豐富的配套，還因爲限價8.55萬/㎡成爲寶中當初土拍後的熱門，讓市場充滿了期待。
地段是寶中的核心位置，位於寶中中軸线，靠近地鐵口，周邊是寶安頂級的公共資源配套，1.5公裏範圍內包括寶安區府海濱廣場、壹方城、寶體、歡樂港灣、圖書館等。
（寶安壹方城）
而限價方面，鴻榮源胤璇限價約8.55萬/平（毛坯），還是寶中目前限價最低的新盤。
這也是這個項目最有吸引力的地方。
不少人預言這就是“寶中的倒掛王”，未來打中即賺上百萬。
原因是，項目相比周邊的新房項目，價格都要便宜。
如越秀瑞樾府2023年8月的備案單價約8.85萬/平，雲璽錦庭2019年11月的備案均價約10.15萬/平，都市茗薈花園2020年6月備案均價約10.83萬/平。
再相比周邊二手房的成交價，即便是經歷了兩年時間的調整，成交價格依然維持在約10萬—14萬/平，也仍舊存在一定的倒掛空間。
今年3月壹方中心玖譽成交一套178.47平的住宅，成交總價約2150萬，成交單價約12.05萬/平，2月成交一套172.71平房源，成交總價約2350萬，成交單價約13.61萬/平。
去年12月底新錦安壹號公館成交一套297平房源，成交總價約3200萬，成交單價約10.77萬/平。
但打中即賺百萬的說法，如果深入了解整個二手房市場，可能會有所改變。
一方面，如果考慮未來流通的問題，需要考慮戶型實際得房率是否具備一定的優越性，另一方面需要考慮地段周邊的新房供求關系情況。
新房越秀瑞樾府的得房率爲約82%，二手房熙龍灣一期的得房率超過了100%。
就整個寶安中心的二手房來看，整體戶型偏大，主流戶型基本以110-120平方的三房，130-160的四房爲主。
更重要的是，在大市之下，寶中的二手房價格回到過去幾年的趨勢越來明顯。
而整個寶安中心的待售新房供應據不完全統計有兩千多套的存量，未來有持續供應的潛力。
所以對於鴻榮源胤璇未來是否還有這么明顯的倒掛，流通是否具備很大的優勢？
這裏需要打個大問號。
按照項目的限價以及流傳出的戶型面積段，總價的區間段位大約是千萬每套的級別。
這個價格段位的產品，面向的市場主流群體基本是改善或者二套爲主。
所以選擇寶中的業主，基本上資金是有一定實力的。
而且投住結合的群體概率也比較大。
這樣的群體，很難說會缺房居住，追求更多的是居住的舒適性。
這就意味着，這些群體對項目的要求度並不會太低。
比如即便是有意向選擇深圳灣悅府的購房者，對居住的私密性反而更加嚴謹。
曾經有去深圳灣悅府2期看房的購房者，在實地看房後，盡管已經得知窗戶未單向玻璃，但依舊擔心春筍的打工人能否看到居民區的室內。
而就鴻榮源胤璇而言，周邊聚集了龍光世紀大廈，熙龍灣，前海寶中卓越時代廣場、國際西岸商務大廈等建築，視野方面並不會太舒展。
根據項目的實地觀察，由於地塊大小的局限以及开發商設計的局限，住宅的樓棟景觀幾乎被周邊的樓棟遮擋得嚴嚴實實。
如果想要擁有海景景觀，就只有1棟3單元約189平的高層戶型還擁有一些遠眺的視野。
但盡管這個方向的戶型，高區的海景視野目前還算不錯，可是這個朝向附近的地塊用地是商業用地，未來是否會建成寫字樓都還未可知。
更重要的是，由於地塊小，樓棟間的距離並不會太寬，寫字樓和住宅居民區對視的問題也很難被忽略。
如果是大面積戶型，定位基本就是走豪宅的路线，景觀方面的資源就顯得更加重要了。
在二手房市場上，基本是可以看到，如果是同一個小區，具備景觀資源和不具備景觀資源的戶型以及樓層，價格規律差距大約在20%—30%，更大一些的差距甚至可以達到40%。
所以沒有景觀的大戶型住宅，未來在二手房市場的天花板，基本已經可以預測得到。
另外不得不注意的是，小區的產品形態豐富，既有酒店、辦公、人才房也有住宅。
雖然小區人才房僅17戶，但1棟4單元中的普通商品房業主和人才房住戶未來交付後將會無區別一起入住。
正是由於小區業態豐富，地塊小，缺少地面花園，未來的居住體驗也不排除需要打折扣的情況。
所以如果非常在意業主圈層的，可能會有點失望。
如果再把時間拉長看，這樣的小區是不是有種似曾相識的感覺？
20年前羅湖無小區、無景觀的老破舊大廈住宅，如今在二手房市場上已經不是主流。
總體來看，未來若考慮小區的流通性，這些方面的因素，就值得重視了。
但如果是對寶安中心地段有天然的偏好，對居住實用性要求不高的，以上這些細節，則僅供參考。
作者 | 騎豬英雄
標題：新房“倒掛王”風險提示
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