年末衝量不改弱勢——2023年土地市場盤點

主要觀點

2023年全年土地成交同比上年同期下降15.2%，相較2021年同期下降37.10%。2023年全年全國土地成交總額47177.59億元，同比下降15.2%。土地出讓節奏和去年相似，12月份單月土地市場成交情況同比、環比均上升，單月全國土地成交總額11232.7億元，同比增加2.13%，環比上升127%。

不同省份2023年全年土地出讓表現如何？分省份來看，2023年全年全國30省份土地市場中，大部分省份成交額、成交面積同比下降。30個省份中僅有天津、黑龍江、吉林、海南、河北、內蒙古、北京7省成交金額同比上升，部分省份如黑龍江等主要由於基數較低，整體增速較高。2023年全年天津土地出讓發力，地塊位置好，土地市場明顯修復，同比增速最高，爲59.31%。1~12月同比跌幅超過30%的有青海、廣西、遼寧、安徽，其中青海跌幅最爲嚴重，爲90.29%，其他省份分別同比下降32%、31.97%、31.02%。

70個大中城市按統計局一二三线城市口徑劃分，一二三线城市成交均同比下降，一线城市下降最明顯。2023年全年4個一线城市整體成交5927.46億元，同比下降21.04%，31個二线城市整體成交14231.6億元，同比下降13.95%，35個三线城市整體成交6204.99億元，同比下降11.64%。

2023年全年七成城市土地出讓同比下滑。2023年1~12月，全國344個土地成交城市中，有102個城市成交額同比增長。成交額20億以上的城市中，漲幅前五名分別是婁底、長春、延安、哈爾濱、邵陽。240個城市成交額同比下跌，上年同期成交額20億以上的城市中，降幅前五名分別是張家界、西寧、海東、通化、珠海。

從2023年全年TOP100企業拿地情況來看，房企拿地近8成，12月單月城投拿地佔比明顯提升，約6成。地產企業拿地佔比76%，城投企業拿地佔比24%。而從2022年8月-2023年11月單月情況來看，2022年11、2022年12月、2023年1月、2023年11月、2023年12月城投企業拿地額比例均超過了50%，分別爲57%、67%、54%、61%和58%；而2023年2月-4月城投拿地佔比持續下降，5月-11月城投拿地佔比不斷提升，12月城投拿地佔比略有下降。

從2023年全年TOP100企業中地產企業的拿地情況來看，國企拿地佔比進一步增加。國有企業、民營企業總權益拿地金額分別爲12293.3億元、1915.81億元，佔比分別爲87%、13%，近9成爲央企國企。國有企業TOP10中，保利發展、中海地產、華潤置地，總權益拿地金額分別爲1146.99億元、1129.06億元、807.82億元，位列前三。民營企業TOP10中，前三名的萬科、龍湖集團、濱江集團，總權益拿地金額分別爲383.92億元、248.01億元、214.79億元。

從2023年全年TOP100企業中城投企業的拿地情況來看，總權益拿地金額較高的城投多爲東部和中部的經濟較好區域，其中江蘇城投拿地明顯高於其他省份。TOP20城投中所在地爲江蘇的城投企業有8個，所在地爲浙江、湖北和北京的城投企業各有2家，所在地爲福建、廣東、河北、上海和四川、吉林的城投企業各有1家。

風險提示：統計數據誤差、房地產相關政策邊際變化、地產行業不確定性。

正文

分省份來看，2023年全年全國30省份土地市場中，大部分省份成交額、成交面積同比下降。30個省份中僅有天津、黑龍江、吉林、海南、河北、內蒙古、北京7省成交金額同比上升，部分省份如黑龍江、吉林省等主要由於基數較低，整體增速較高。2023年全年天津土地出讓發力，地塊位置好，土地市場明顯修復，同比增速最高，爲59.31%。1~12月同比跌幅超過30%的有青海、廣西、遼寧、安徽，其中青海跌幅最爲嚴重，爲90.29%，其他省份分別同比下降32%、31.97%、31.02%。

從12月單月來看，12月份14個省份較上年12月單月同比成交額爲正，是北京、吉林、內蒙古、上海、新疆、山西、天津、湖北、河北、浙江、甘肅、湖南、江蘇、青海，分別同比增長4544.34%、739.25%、138.29%、119.31%、75.58%、57.58%、43.62%、42.31%、26.70%、23.27%、14.05%、10.91%、6.43%、5.97%，同比跌幅超過40%的爲遼寧、寧夏、黑龍江，同比下降76.56%、55.21%和42.19%。

今年大多城市土地出讓表現持續低迷。2023年1~12月，全國344個土地成交城市中，有102個城市成交額同比增長。成交額20億以上的城市中，漲幅前五名分別是婁底、長春、延安、哈爾濱、邵陽。240個城市成交額同比下跌，上年同期成交額20億以上的城市中，降幅前五名分別是張家界、西寧、海東、通化、珠海。

2023年全年4個一线城市中北京成交額同比14.37%，上海、廣州、深圳同比均下降，深圳下降的最爲明顯，同比下降51.05%；31個二线城市中7個城市成交額同比回升，哈爾濱、長春回升的最爲明顯，同比上升129.06%、169.76%，其次爲呼和浩特、石家莊、天津、太原、昆明。西寧、蘭州下降得最爲明顯，同比下降94.47%、61%；35個三线城市中11個城市成交額同比回升，襄陽回升的最爲明顯，同比上升84.48%，牡丹江、北海下降的最爲明顯，同比下降50.09%、48.02%。

從12月單月來看，全國299個土地成交城市中，有137個城市成交額同比增長。成交額20億以上，且漲幅前10名分別是呼和浩特、北京、東營、長春、亳州、杭州、淮安、懷化、南寧、婁底；160個城市成交額同比下跌，基數（2022年12月單月）成交額10億以上，且降幅前10名分別是西雙版納傣族自治區、舟山、漢中、商洛、三門峽、大連、玉溪、湖北省直轄縣、安順、欽州。

2023年全年各用地性質的成交額相較上年同期均回落，綜合用地下滑最明顯。佔比來看，12月單月，住宅用地佔比提升，工業用地、其他用地、商辦用地、綜合用地佔比環比下降。

從2023年全年TOP100企業拿地情況來看，房企拿地近8成，但12月單月城投拿地佔比較高，佔近六成。全年地產企業拿地佔比76%，城投企業拿地佔比24%。而從2022年8月-2023年11月單月情況來看，年底年初爲城投拿地高峰期。2022年11、2022年12月、2023年1月、2023年11月、2023年12月城投企業拿地額比例均超過了50%，分別爲57%、67%、54%、61%和58%；而2023年2月-4月城投拿地佔比持續下降，5月-11月城投拿地佔比不斷提升，12月城投拿地佔比略有下降。臨近年底，城投托底拿地再次增加以穩定土地市場。