光明的房價“刺客”

雖然光明的新房已經很卷，但不得不說，市場調整期的光明依舊出現了“新房刺客”。

最近，位於光明李松蓢大圓路的偉城賢德瑞府157套住宅入市，備案均價約4.83萬/平，單價區間約4.45萬-5.32萬/平，總價區間約404萬-601萬/平。

乍一看，價格落在光明新房的中部水平，算是中規中矩的入市價。

但如果熟悉光明的新房環境，就會發現這個項目可能有些過於自信了。

因爲項目相比一路之隔的特發學府朗園還貴上3900元/㎡。

要知道，與項目一路之隔的特發學府朗園，2022年8月拍下的地塊，毛坯限均價4.72萬/㎡。

去年12月15日獲批預售，共790套約88-144平住宅，備案均價約4.44萬/平，單價區間約3.81萬-5.07萬/平，總價區間約337萬-729萬/套，开盤便釋放出了85折。

折算下來均價約3.8萬/平，單價區間約3.27萬—4.34萬/平。

但就算开盤便給出“85折”的優惠，特發學府朗園認籌階段也僅僅吸引到165批客戶，截至2024年1月10日，在深圳房地產信息平台上已籤約的套數也才8套。

不僅如此，據不完全統計，截至當前（2024年1月10日），光明在售樓盤超過22個，在售總套數約8082套，備案均價4.83萬/平處於所有在售新房的前列。

如果以地段位置來橫向對比，項目的性價比還需要再打上一個折扣。

首先，偉城賢德瑞府位於光明公明的李松蓢大圓路，不到5公裏處便是東莞。

其次，項目位置相對光明街道的聯發悅尚居、花潤裏、金地明峰府、龍湖·御湖境，鳳凰街道的中海時光境、特發·觀月台、潤雅園，新湖街道的滿京華·金碩華府更偏，但備案均價都比這些位置的項目更貴。

第三是項目周邊還處於开發完善的狀態，還需要不少時間去完善。

在配套完善前，周邊大部分都是農民房，工業區，城市景觀很一般，商業也暫時有所欠缺，未來只能依賴自身的底商或者特發學府朗園的底商。

第四對比光明所有在售的新房，除了宏發悅見公園裏的得房率，偉城賢德瑞府的得房率還是最低的，僅73%。

這樣一來，相比備案均價約4.67萬/平、得房率約80%的深業雲築，備案均價約4.71萬/平、得房率約80%的潤曦府貴的就不只是備案價了。

所以偉城賢德瑞府的備案價格，不僅比特發學府朗園貴了3900元/㎡，放在整個光明新房市場，都不算便宜。

至於項目究竟能去化多少，市場會給出答案。

雖然商品房的價格在整個光明不算低，好在項目的商品房貨量並不算多，只有157套。

整個項目房源佔比最多的是安居型商品房，有736套。

並且價格相比商品房也相對便宜，整體均價約21950元/㎡，其中三房全部都是約89平的戶型，單價約2.35萬/平，兩房都是約69平的戶型，單價約2.09萬/平。

21950元/㎡的價格，整體來看，不僅比項目自身的商品房備案價格6折還低，相比一路之隔的特發學府朗園的6折也低不少。

而項目有地鐵口+深外學校加持，這個價格放在整個光明區就不算貴了。

未來依賴13號地鐵始發站公明北站，能快速到達南山西麗、高新園、後海、深圳灣等核心區域。

根據深圳地鐵集團的消息，13號线北延段計劃2025年通車，從光明科學城45分鐘即可通達深圳灣口岸。

所以，依賴地鐵軌道的便利性，項目周邊的交通便利性會大幅提升。

如果是三房，不太挑剔，戶型廚房太小，次臥不夠方正空間小，整體得房率一般，總價區間197.1萬—222.25萬/套，首付大約59萬-67萬，絕大部分人都負擔得起。

換句話說，偉城賢德瑞府的普通商品房性價比不算特別高，再加上安居型商品房也同步同期入市，普通商品房的去化壓力可想而知。

如果不是極度追求普通商品房的屬性，或許安居型商品房更合適。

作者 | 飛天小女警

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