以租賃爲抓手，廣深“城中村改造”急進，概念股多股漲停

1月8日，A股延續偏弱情緒，但房地產板塊略微走強，雲南城投漲停，天健集團漲超1%，深物業A、金科股份、沙河股份、珠江股份等漲幅居前。

新型城鎮化板塊走強明顯，蕾奧規劃20cm漲停，園林股份、德才股份漲停，新城市、山水比德、中裝建設等大幅跟漲。

消息面，近日，深圳市發布《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》，積極穩步推進城中村改造。據悉，截至2022年底，深圳全市城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建築面積約2.2億平方米，佔全市建築總量比重超過40%，居住人口佔全市實有人口約60%。

房地產“利好轟炸”

實際自上周以來，地產板塊的行業消息真是不少。

1月5日，央行、金管總局發布關於金融支持住房租賃市場發展的意見。住房租賃开發建設貸款期限一般爲3年，最長不超過5年。住房租賃企業運營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

簡單來說，一共是4份意見，其實都是指向一件事情：

鼓勵國有企業，或者有實力的大公司去收購市場上那些賣不出去的商品房，用作租賃住房。

隨後，廣深兩地立馬響應。

1月5日，深圳發文擬出新規推進城中村改造，涉全市約40%的建面。

1月6日，廣州市荔灣區土地开發中心在石圍塘徵拆現場开出了全市第一張房票，標志着廣州探索房票制工作邁出實質性的第一步。

再往前，1月3日，從上海市城市更新領導小組辦公室獲悉，2023年“兩舊一村”改造提前1個月完成年度目標任務。數據顯示，2023年全年，上海市零星舊改完成12.3萬平方米、4084戶，舊住房成套改造完成29.6萬平方米，城中村改造啓動10個項目。

還有元旦最後一天，央媽提供了3500億PSL資金給到三大政策銀行。

這些東西連起來看，其實思路一下就清晰了，上一波棚改貨幣化去庫存，說白了就是把企業的槓杆，加到居民的身上，通過提升居民槓杆率的方式來給房地產去庫存，帶動經濟恢復。

保障性租賃市場+城中村改造+psl資金，三者結合，極有可能就是這一輪房地產死結的最佳解決方案。

“組合拳”下，後市怎么看？

城中村改造是房地產行業較爲明確的支撐，主要帶動超大特大城市的开發投資和銷售，國金證券認爲，在超大特大城市已布局城中村改造或城市更新項目的房企將受利好；同時城中村改造是推進保障房建設的重要支撐，是房地產新發展模式的重要一環，將加快行業的K型分化。

有分析指出，在這一系列組合拳打出來之後，讓我們看到了地產新的信號，整個商業模式形成了閉環，政府买房然後轉租，將成爲下一階段托底房地產的重點。可以預見的是，這一波操作下來，租房比重大量增加，房價是不會再漲了，但整個的地產鏈，將重新活躍起來。那種沒有期限的長租房，其實跟买房也沒啥太大的區別，所以也會重新帶動家電，建材等相應的消費。

方正證券認爲，住房租賃商業模式已初步跑通，疊加更大力度的金融支持，存量房屋將被有效盤活，配租型保障住房將有效增加，助力加速構建房地產發展新模式。

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