年終特集│暗流湧動，2023深圳樓市大轉變

轉眼2023年已經進入倒計時，今年的深圳樓市可謂暗流湧動。

一方面买賣雙方心態隨着政策猶如過山車起起伏伏，從滿懷期待躁動不安到愿望落空再到毫無波瀾；另一方面，折價新房頻上熱搜，年初市場由陰轉晴再到大手緩慢托底，截至成交量跑出一個“微笑臉”。

雖然經歷了如此種種，但還是可以用一句話總結——喜憂半參，在不確定性中，曙光已經出現。

這算是深圳樓市深度調整兩年多後的一個轉折，那么寒冬過後深圳樓市將何去何從？

爲了更好地把握明年的樓市變幻，我們在做明年的研判之余，順便也對今年的深圳樓市做了一些總結。

市場就是一面照妖鏡

對深圳樓市而言，今年是最特殊的一年。

因爲這是我們口罩轉向之後的一年，代表着深圳樓市已經沒有過多的外部因素幹擾。

如果想要把全年的變化和脈絡串聯起來，那么數據就是最好的工具。

從全年度來看，新房和二手房成交量都緊貼着政策變化表現出了一波三折。

年初到3月，市場一直吹風松綁大招，情緒帶動了市場，導致新房和二手房出現了小陽春，接着4-12月，在幾乎每月一次的政策下，跑出了一個“微笑曲线”。

對新房來說，還能跑出這樣的表現，已經很不錯。

因爲今年是人才房和安居房大年，新房需求量不僅被嚴重分流，還被濃厚的觀望情緒左右。

但這當中也有打折促銷的功勞。

受市場調整環境影響，今年深圳的新房折扣力度達到空前，开盤即送折扣，給出監管約束的折扣底线，甚至打破底线都已經是常態。

比如“买房送房”“送首付”“75折”等等，擦邊式降價越來越多。

只有位置稍微還不錯的改善類型項目稍微賣得好一些，整體去化率能達到八成左右。

再看二手房，雖然復雜很多，但年末也走出了黑暗。

在8月之後，成交便开始震蕩式回升，最主要是因爲賣家以價換量，無論是剛需段位房，還是學位房，又或者是豪宅，都紛紛回調到2019年，甚至2018年，筍盤層出不窮，結合宏觀環境，买家掌握更多的議價權。

這些都是在深圳樓市每一次政策變化中完成的。

所以實際上，2023年深圳樓市也是政策之年。

從政策的變化來看，尺度也一步一步在拉大，從年初的遮遮掩掩到年底大力刺激，每一次都在復蘇市場的邊緣試探。

比如參考價和銀行貸款脫鉤，雖然沒有實質性文件，但實際操作早就已經無需參考；再比“雙證合一”，同樣也沒有正式的文件指示，但業主已經可以去窗口親自辦理。

所以2023年是深圳由剛需市場轉向改善市場的一年，即使政策已經滿天飛，都抵不過“以價換量”的動力。

深圳樓市“大件事”

雖然深圳樓市今年一直處於深度調整的狀態，但並不妨礙其三番四次出現樓市新聞的熱搜。

全年來看，不少事件都直接推動了深圳樓市的走向。

上半年有安居房和人才房退出歷史舞台、公積金上調額度、參考價與評估價脫鉤、前海及深超總調規、城中村統租，下半年有降房貸利率、新房保價、公租房限制收入、买房送房、深圳人技術性“離婚”、銀行評估價下調、豪宅“日光”等。

幾乎每一件事，都成爲深圳樓市變化的裏程碑。

比如安居房、人才房退出歷史舞台，導致深圳新房全年被存量人才房的需求壓制，陸陸續續的供應，讓人才房年初火到年末，並且在人才房降低申請條件後，短時間內個別項目出現一房難求的狀態。

根據不完全統計，深圳今年配售人才房項目超過20個，供應超過15319套房源，截至12月21日，成功出售套數超過14509套，整體去化率高達95.5%，佔到今年新房網籤量的35%左右。

比如深圳城中統租，由白芒村綜合整治引發的爭議，成爲深圳6月討論最多的話題，並且引發關於“漲租”“入學難”“租客入住有年齡限制”“深圳是否邁向新加坡模式”等一系列的話題，總的來說，深圳城中村的統租，意味着深圳住房已經進入雙軌模式。

比如深圳买房送房，新房促銷，龍華的某個項目买深圳的住宅送東莞的公寓，二手房業主免費送房只需要還房貸，是深圳的住宅價格再次卷出高度的證明。

再比如深圳銀行評估價下調，從參考價脫鉤後一直持續到現在，象徵着深圳二手房抵押價值縮水，买家的首付變相提高。根據證券時報的報道，深圳多個片區二手房因評估價下調。

所以可以看到，即使深圳樓市處於冷淡的周期，依舊不缺討論的話題。

明年深圳樓市會如何？

還有幾天深圳樓市就正式收官。

從二手房的成交量來看，跑出“微笑曲线”，年底的翹尾行情非常明顯。

之所以出現這樣的行情，一方面是因爲深圳下半年政策刺激力度加碼。

尤其是11月取消750萬“豪宅线”，二套首付降至四成，給市場帶來一定的信心。

另一方面，深圳樓市價格已經深度調整，新房紛紛給出85折+更多的優惠，二手房回調到2018年甚至2017年，筍盤不斷湧現。

至於明年深圳樓市如何變化，很大概率會維持震蕩上揚的行情。

首先基於過去一年的政策和成交量來看，深圳的底部已經出現曙光，上揚行情大概率還會持續到3月。

因爲在北京和上海帶頭全面松綁的背景下，明年如果市場有下揚趨勢，政策調整不會再畏手畏腳，反而會非常果斷，持續的托底動作會救到市場企穩爲止。

比如央行提到的首套最低二成首付，二套最低三成首付，深圳依然有跟從的空間。

其次，市場分化會繼續加深。剛需類市場和改善類市場極有可能走出截然相反的行情。

剛需類市場，基本對應普宅的成交和變化，普宅中新房是成交主流。

在新房限價、人才房、保障房以及大市場環境的影響下，新房極有可能在“85折+其他優惠”的基礎上逐漸演變成與开發商私下談價。

所以明年普宅的議價空間還會加大，尤其是遠郊的剛需房，二手房筍盤更多，新房的折扣力度和範圍會更大。

改善類市場則對應改善類住宅或者豪宅的成交和變化，在750“豪宅线”和二套首付降低的效應下，明年改善和豪宅成交量企穩回升將得到更大的體現。

因爲單就12月，據不完全統計，深圳二手住宅成交套數中，南山深圳灣成交12套、前海成交11套，科技園成交4套、蛇口成交12套、寶安中心成交18套，而新房在年末收尾階段也出現了備案價8.43萬-11.38萬/平的“日光盤”。

所以在降二套首付的背景下，首付資金壓力變小了，明年深圳的改善或者豪宅還會持續放量。

第三就是一线城市作爲貨幣的蓄水池，天然就具備了強大的吸引力。

今年央行新增的總資產規模，8-10月短短4個月就增加超過4萬億，水放出來了，自然需要去處。就深圳而言，接近2000萬的管理人口，剛需和改善的需求一直大量存在，只需要稍加刺激，成交量很快便會有所反應。

所以對於明年樓市，只要政策到位，還是要抱有信心。

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