中信證券：地產復蘇希望仍在，期待政策發力

中信證券認爲，隨着房價和投資下行壓力進一步增加，政策有望呈現更加積極的態勢。中信證券期待2024年房地產市場走向平穩，行業復蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業信用——开發投資——企業拿地——項目竣工。現階段，中信證券看好換牌相對充分，資產質量較高的龍頭房企；看好最先受益於京滬二手交易量復蘇的銷售平台；也看好估值已經充分調整，預計年度應收款壓力不大的大物業管理公司。

▍房屋銷售繼續下滑，房價下降預期亟待扭轉。

2023年1-11月，商品房銷售面積10.05億平米，同比下降8.0%，降幅較上月擴大0.2pcts；銷售額同比下降5.2%，降幅擴大0.3pcts。11月單月，商品房銷售面積同比下降10.3%，降幅收窄0.7pcts；銷售額同比下降8.6%，降幅擴大0.5pcts。在各地出台政策支持居住需求特別是改善性需求背景下，12月前14日中信證券跟蹤的高頻網籤數據有所改善，14個樣本城市二手房網籤套數同比增長25.1%，自9月以來連續4個月正增長；42個樣本城市新房網籤套數同比下降18.2%，相較9月降幅收窄。但是，大多數城市的二手房交易量並未達到足夠房價走穩的均衡值。大中城市房價跌多漲少，房價下降預期仍在發酵。微觀數據表現較差，大公司2023年前11月銷售額同比下降9%，銷售面積同比下降18%，11月當月市場下行幅度大於前11月累計下降幅度。

▍开工單月同比回正，不過微觀指標顯示企業投資熱情低落。

根據國家統計局，2023年1-11月，全國房屋新开工面積87,456萬平米，同比下降21.2%，降幅收窄2pcts；竣工面積65,237萬平米，同比增長17.9%；开發投資104,045億元，同比降低9.4%，降幅擴大0.1pcts。11月單月，全國房屋新开工同比上升4.9%，今年單月首次同比回正；竣工同比增長12.2%；开發投資同比下降10.6%，降幅縮窄0.7pcts。11月，國房景氣度指數93.42，較10月低點93.40小幅回升。行業統計數據顯示，保交付等工作取得一定的成效，建安开支略有復蘇。但中信證券擔心這種復蘇的可持續性。從微觀數據來看，企業投資熱情十分低落，只有華潤置地在2023年前11月的拿地銷售金額比超過50%，越秀地產，招商蛇口，濱江集團等2022年拿地較爲積極的公司，在2023年拿地熱情也大幅下降。

▍土地市場降溫，未來开發活動集中在核心城市。

9月自然資源部建議放开土地成交價格上限，截至目前22個集中供地城市中的18個城市（除北京、上海、深圳和寧波）已恢復價高者得模式。根據Wind統計，全國100大中城市2023年1-11月累計住宅類土地成交總價爲1.89萬億元，同比下降25.5%，11月住宅類土地成交溢價率爲3.29%，爲2023年以來最低點。中信證券跟蹤的代表企業拿地高线化趨勢持續，11月拿地金額同比提升43%而拿地面積同比僅提升7.6%。中信證券注意到未來开發重心轉向核心城市。

▍政策釋放有效需求，期待市場在2024年復蘇。

12月14日北京和上海發布通知，調整優化普通住房標准和個人住房貸款政策，加之深圳此前出台的政策，目前三個一线城市均實現首套或二套房最低首付比例和貸款利率下限降低，更多房屋作爲普宅享受稅收減免，顯著降低了二手房交易成本。中信證券認爲一线城市的房價具有風向標意義，政策進一步鼓勵需求釋放有助於扭轉房價持續下行預期，提振居民置業意愿，緩解市場下行斜率。中信證券相信房地產銷售將在四季度觸底，當前政策深化和未來更多政策出台將爲2024年市場企穩創造有利條件。

▍風險因素：

政策效果不及預期，市場繼續下行的風險；房地產市場銷售表現的企穩回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復存在不確定性；部分房地產企業在過往拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力有進一步下行的風險；房地產企業的存貨跌價准備風險。

▍期待政策發力，關注產業鏈的可能復蘇順序。

注：本文節選自中信證券研究部已於2023年12月17日發布的《房地產行業2023年11月數據點評一復蘇希望仍在，需要政策加碼》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004

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