跌破發行價，外圍瘋狂調整...

實際上，價格還遠未到底，網紅盤不僅跌破發行價，外圍片區還在瘋狂調整。

跌破發行價，其實不是什么新鮮事了。

但網紅盤就不一樣了。

網紅盤之所以成爲網紅盤，位置，價格，時機等缺一不可，最能代表區域的風向，甚至能成爲樓市中的裏程碑。

寶安沙井的華強城市花園，2018年11月开盤，因爲當時的沙井紅日正當，並且又是當時片區第一個新盤，且是唯一的新盤，火熱到一度推動深圳樓市的“積分搖號”規則誕生，並且這個規則一直影響深圳的新房直至今天。

但5年過去，華強城市花園已經跌破發行價。

最近華強城市花園一套89平滿五房源，帶學位，开價只需要430萬。而开價430萬，換句話說，也就是還有談價空間。

要知道華強城市花園一期，89平戶型的備案總價區間約388.57萬-430萬/平。

而掛出的這套房源，報價才430萬，中間如果包含談價，算上持有5年的房貸利息，業主虧了不少錢。

不僅如此，報價相比9月16日小區同戶型的成交價（總價457萬）還低了27萬。

所以現在买房，不僅要會算账，還要算時間的账，算沉沒成本。

否則，即使是網紅盤，也未必能挺過周期的壓力。

如果是那種沒什么配套，單純靠概念，喜歡貼標籤，搞PPT的地段，就更要盡量不碰。

要买就买居住屬性很成熟的項目，至少“商業、地鐵、學校”都是現成的項目。

因爲發展變化就是深圳的特色，即使前期規劃好的東西，在推進的過程中也有可能出現調整。最常見的就是一個小區的施工建設，中途調整都是很常見的事。

而現在开發商集體缺錢，房子也賣不出去的情況下，前期拿地开發承諾的各種東西，不一定都兌現不了，但肯定沒有以前的快。

就算有錢，肯定也是先快點建好住宅的部分，其他地方再慢慢搞。

加上各房企嚴控成本，高周轉、007工作模式，整體房屋質量大概率不及預期。

這樣一來，交房想要交出精品就成了玄學。

最明顯的，很多小區雖然交房了，但公區、裝修的交付水准等讓業主難以接受。

比如選擇了龍崗坂田的雲望府，主體雖然到封頂的程度，但跟進施工一年了，卻發現沒有什么進展，連圍擋都开始拆了；

比如同樣是坂田的項目聯發天境雅居，業主反饋裝修劣質，設計不合理；

再比如龍崗坂田的信城縉華府，業主發現小區恢弘氣派的大門，變成了一排整齊的閘機。

一個板塊範圍內，就有3個新房出現問題，說明各個房企在節衣縮食，加速回籠資金，由過去的隱性影響變成了顯性問題。

有網友在互聯網上發帖表示，深圳买了房的同事朋友，都在“weiquan”，自己买的房子，明年交房，鄰居也开始投訴質量問題了。

這就像互聯網近段時間各大APP宕機一樣，當降本增效，精簡運營架構到一定程度的時候，很容易就出現維護不及時的情況。

房地產領域也同理。

當公司在等着賣房回血，嚴控成本的情況下，質量很難會比以前更好。

除要算账，也要會分辨板塊之間的各個項目真正有價值的地方。

因爲板塊和地段，和圈層和區域資源掛鉤，很多新房喜歡蹭熱門區域，熱門規劃，熱衷給自己貼標籤，特別是位置有點尷尬的項目。

最明顯的，龍華的重點是紅山和北站，民治的範圍的項目喜歡貼紅山或者北站的標籤，龍崗的重點是大運，所以橫崗喜歡和大運沾上點關系。

而現在這些熱門區域，都在調整自己的價格，喜歡蹭標籤的外圍價格就更不用說了，基本已經坍塌。

龍崗橫崗就是最好的例子。

區域內的名居山河裏5月开盤均價約4.37萬/平，折後單價4.0萬/平起。

11月價格給出了89折左右。

約95-102平總價區間原本需要約451萬-507萬/套，約120平總價區間約606萬-645萬/套，141平總價區間約793萬-800萬/套。

但11月約95-102平總價降到401萬-456萬/套，約120平總價降到545萬-581萬/套，約141平總價降到714萬-733萬/套。

到了這兩天，項目又再低調釋放出降價的消息。

根據了解，項目在原來基礎上調整了備案價格，然後再在調價的基礎上，低調調到了約3.3萬/平，而低樓層的三房約3萬/平。

要知道這個項目的位置，雖然不屬於真正的大運片區，但片區內2021年11月开盤的頤安雍悅華府（THE TOWN樂城二期）开盤備案均價5.41萬/平，單價區間約5.23萬-5.63萬/套，總價區間427萬-720萬/平，距離項目不過步行2.4公裏。

也就是說，短短兩年，選擇了頤安雍悅華府的業主，多花了大幾十萬。

而價格調到3萬+/平的橫崗，已經回到了2016年。

2016年的時候，橫崗的新房價格已經去到4萬+/平，比如星河智薈开盤4萬+/平

榮德國際开盤4萬+/平，地鐵錦上花園开盤3.8萬+/平。

所以在新房滯銷的情況下，選擇需要越來越理智了。

作者 | 醉酒大鯊魚

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