如何理解“促進金融與房地產良性循環”？

日前召开的中央金融工作會議提出“促進金融與房地產良性循環”，要求“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”，從供求兩個方面廓清了良性循環的含義。

今年以來，房地產市場在經歷了一季度的小陽春之後即开始降溫，即便8月份集中出台了認房不用認貸、降低首套房首付比和利率下限等需求端刺激政策，但效果並不顯著，短期內市場仍然面臨着“價格跌-銷售弱—回款難—拿地下降—投資下滑”的負反饋壓力，房企甚至是部分優質房企接連在股市和債市上受到衝擊。

有市場人士指出，如果供需兩弱的局面難以打破，則風險會從民營房企向混合所有制房企和國資企業蔓延，屆時整個市場的風險偏好將進一步降低。一旦銀行不信任房企的安全性，就會加強信貸約束，而地產行業自然也會降低投資與推盤量，減少支出。購房者看到房企倒下，市場景氣度下行，自然會推後买房行爲，地產與金融之間由此形成惡性循環。

正是在這一背景下，決策層提出“促進金融與房地產良性循環”。隨後，監管層連續召开房企和金融機構座談會予以落實。11月7日，中國人民銀行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家大型房企座談，了解房地產行業資金狀況和房地產企業融資需求。17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召开金融機構座談會，要求繼續用好三支箭，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。

我們認爲，促進金融和房地產的良性循環，實現供給端和需求端的順暢轉化是題中之義，但最關鍵的還是要發揮好金融的支持作用。

首先是滿足房企的合理融資需求。對於房企來說，由於銷售回款持續縮水，房企普遍暫停拿地开發，進而難以獲得銀行新增項目貸款，再加上公开市場融資困難，一旦遇到償債高峰就容易出現爆雷。因此，17日金融機構座談會要求，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”。同時要“繼續用好‘第二支箭’支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資”。其目標，都是爲了保證房企的正常經營，穩定居民和投資者對於企業的信心。

第二是更好支持剛性和改善性住房需求。雖然房地產市場供求關系已經發生重大變化，但從我國仍處於城鎮化中期、每年仍有超過1000萬人進城來看，市場仍有不小需求，下一階段，應該繼續優化限購、限貸、限售等措施，實施好差別化的住房信貸政策，如適當放寬貸款條件、下調5年期以上LPR等，進一步滿足改善性住房需求，提振居民住房消費能力和意愿。

最後是提升金融機構的風險偏好。無論是滿足房企融資需求還是加大需求支持力度，都需要金融機構來配合。如果金融機構風險偏好過低，對於房企融資持謹慎態度，則很容易形成合成謬誤，進而影響政策的整體效果。據悉監管部門正在制定50家房企白名單，並提出了“三個不低於”（各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速）的信貸要求，這兩項措施將有助於引導金融機構加大對开發貸和按揭貸款的投放力度，並在一定程度上避免合成謬誤。

總而言之，房地產業是我國的支柱產業，促進房地產市場平穩健康發展是高質量發展的必然要求。而只有促進金融與房地產的良性循環，才能在新的市場環境中找到新的發展均衡點，實現軟着陸的調控目標。