中金：繼續看好地產股未來3-6個月維度表現
摘要
8月二手房成交量環比止跌微漲，成交價環比跌幅略有收窄但仍較深。數量方面，8月二手住宅成交量指數環比止跌微漲9%，此前連續四個月環比下降，同比轉增至+2%（7月-15%），絕對水平較本輪下行周期开始前的2020年同期下降17%；1-8月二手住宅成交量指數在低基數上累計同比增長48%。價格方面，8月中金同質性二手住宅成交價格指數環比跌幅略有收窄，但仍處於較深水平（8月-1.7% vs. 7月-2.3%）；房價相較於歷史高點（2021年6月）累計跌幅達-14.9%。
8月末政策落地帶動一线城市掛牌量上行，需求支持政策持續落地或將帶動預期改善逐步向成交端傳導。8月末我們監測的重點城市二手房掛牌量環比基本持平，考慮到一线城市“認房不認貸”政策落地接近8月末，我們重點觀察了一线城市9月初的掛牌量變化，9月第一周北京、深圳、廣州掛牌量環比分別增長2.7%、2.3%和0.6%（此前一月的周均掛牌量增幅分別爲0.4%、0.4%和0.0%），表明相關城市積累的改善需求不少，其置換過程的完成將持續帶來成交量的活躍。而該過程中房價如何變化，則取決於买賣雙方的力量博弈，8月掛牌價環比跌幅繼續小幅收窄至-0.8%（7月-1.0%，6月-1.3%），成交議價空間雖仍上行至4.82%的新高，但環比增幅略有趨緩（8月+11BP vs 7月+18BP），我們認爲上述變化很大程度上來自於賣家預期的改善。往前看，我們認爲已執行和待推出政策對於需求端的進一步支持，將帶動上述改善趨勢有所延續，並逐步向成交端傳導。
8月住宅租金同比跌幅繼續小幅收窄，租賃市場整體運行平穩。8月掛牌租賃住宅平均待租周期縮短至1.82個月，掛牌租金指數雖環比略降0.2%，但同比跌幅則仍處於穩步收窄趨勢中（8月-0.7%，7月-0.8%，6月-0.9%），租賃市場表現整體平穩，租售比略上行至2.02%。
近期房地產政策力度明顯增強，存量房市場活躍度明顯提升，包括重點城市掛牌量上行、賣家預期改善等表現；盡管當前成交端指標表現仍偏疲弱，往前看，我們認爲各地政策仍將陸續落地，帶來樓市景氣度築底回升，基本面復蘇存在正向預期差。我們繼續看好地產股未來3-6個月維度的表現，考慮到內房7月以來調整更深、當前估值更具性價比，我們認爲其後續股價彈性或更足。
風險：政策落地和基本面修復不及預期；房企信用加速惡化。
正文
中金存量住房市場價格指標體系
圖表1：2023年8月中金同質性二手住宅全部城市加權平均成交價格指數下降至90.3（7月91.8），其中超高/高能級城市和中低能級城市加權平均成交價格指數分別爲91.5和87.2（7月爲93.3和88.1）
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表2：2023年8月中金同質性二手住宅成交價格指數同比下降的城市爲42個（7月42個），全部城市加權平均成交價格指數同比下跌7.8%（7月-7.0%）
注：同比上升、持平、下降分界點分別爲+3%和-3% 資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表3：2023年8月中金同質性二手住宅全部城市加權平均成交價格指數環比跌幅爲1.7%（7月-2.3%）
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表4：2023年8月中金同質性二手住宅成交價格指數6城環比上漲（7月7城），10城環比持平（7月2城），37城環比下降（7月44城）
注：環比上升、持平、下降分界點分別爲+0.5%和-0.5%資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表5：2023年1-8月各城市群房價漲幅在-6.5%到+3.3%之間
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表6：2023年8月北部灣、長江中遊城市群房價環比上漲，其余11個城市群房價均環比下跌
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表7：各城市中金同質性二手住宅成交價格指數年初至今漲跌幅
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表8：2023年8月各城市二手住宅平均、最高、最低成交價格
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表9：2023年8月二手住宅成交量指數環比上漲9%，同比上漲2%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
中金存量住房市場活躍指標體系
圖表10：2023年8月全部城市加權平均成交周期爲190天，加權平均成交議價空間環比上升11BP至4.82%
注：成交周期爲滯後性指標，通常滯後成交議價空間3-6個月資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表11：2023年8月重點城市二手住宅總掛牌套數爲187萬套，環比基本持平
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表12：2023年8月各城市二手住宅掛牌套數環比變化幅度在-8.4%至+11.7%不等
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表13：2023年8月中金同質性二手住宅重點城市加權平均掛牌價格指數同比下跌6.1%，環比下跌0.8%
注：環比上升、持平、下降分界點分別爲+0.5%和-0.5%資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表14：2023年8月各城市中金同質性二手住宅掛牌價格指數同比均有所下跌，跌幅在-2.8%至-10.6%不等
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表15：2023年8月中金同質性二手住宅掛牌價格指數北京環比持平，其余城市跌幅在-0.3%至-3.0%不等
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表16：2023年8月重點城市在售二手住宅掛牌價調減與調增套數佔比分別環比降至21.7%和1.4%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表17：2023年8月各城市在售二手住宅掛牌價調增和調減套數佔比
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表18：2023年8月在售二手住宅掛牌價調增套數佔比上海、北京環比略增，青島環比持平，其余城市環比下跌
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表19：2023年8月重點城市加權平均在售調價二手住宅調價下跌幅度環比走闊21BP至-3.28%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表20：2023年8月各城市在售調價二手住宅調價幅度仍均爲負值，下調幅度最深的城市爲杭州-5.2%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表21：2023年8月馬鞍山在售調價二手住宅平均調價幅度環比跌幅最深，爲-90BP
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
中金存量住房市場景氣指數體系
圖表22：2023年8月中金存量住房市場加權平均景氣指數全部城市爲98.56環比走平、重點城市略降至98.89
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表23：2023年8月1城景氣指數高於100，52城景氣指數低於100（7月1城和52城）
注：以2Q20至3Q20的平均水平爲100資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表24：2023年8月中金存量住房市場景氣指數同比下降的城市數爲28城（7月28城）
注：同比上升、持平、下降分界點分別爲+0.5%和-0.5%資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表25：2023年8月中金存量住房市場加權平均景氣指數全部城市環比持平、重點城市環比略降
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中指數據庫，中金公司研究部
圖表26：2023年8月中金存量住房市場景氣指數6城環比上漲（7月5城），42城環比持平（7月43城），4城環比下降（7月4城）
注：環比上升、持平、下降分界點分別爲+0.1%和-0.1%資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
中金存量住房市場租賃指標體系
圖表27：2023年8月中金同質性掛牌租賃住宅加權平均租金指數環比下降0.2%至99.3
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表28：2023年8月監測20城中掛牌租賃住宅租金指數9城環比持平（7月6城），11城環比下降（7月3城）
注：環比上升、持平、下降分界點分別爲+0.25%和-0.25%資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表29：2023年8月加權平均掛牌住宅租售比環比略增1BP至2.02%，平均待租周期爲1.82個月
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表30：2023年8月20城掛牌租賃住宅平均租金爲51.4元/（平方米*月）
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表31：2023年8月監測城市掛牌租賃住房租金指數環比跌幅最深的城市是武漢，爲-1.6%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表32：2023年8月上海、廣州、北京的掛牌住宅租售比中位數分別爲1.81%、1.81%和1.77%
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表33：2023年8月各城市掛牌住宅租售比環比跌幅最深的是蘇州，爲-0.8BP
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
圖表34：2023年8月上海掛牌租賃住宅待租周期最短，爲1.4個月
資料來源：搜房、58、貝殼等房產中介網站，中金公司研究部
估值
圖表35：A股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
注：截至2023年9月11日資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部
圖表36：港股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
注：截至2023年9月11日資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部
附錄：覆蓋城市範圍說明
圖表37：中金存量住房市場監測體系覆蓋城市範圍
資料來源：中金公司研究部
注：本文來自中金公司2023年9月11日已經發布的《8月政策力度增強，存量房市場活躍度提升》，報告分析師：李昊 S0080522070007，張宇 S0080512070004
標題：中金：繼續看好地產股未來3-6個月維度表現
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