深圳在打一場“硬仗”
作者 | 醉酒大鯊魚
統租，其實是深圳在打一場“硬仗”。
前無來人，但卻能托住房地產這條鯨魚。
最近深圳的統租問題飛上了天，一直不談的原因是統租本來是個一石多鳥的好事。
既能完成保障房的供應問題，又能減少佔用深圳新增土地資源，舊改拆遷的成本，還能穩住深圳的百萬人才；
既能改善城中村城市面貌，規避用電用水火災安全又能提升城中村居民居住品質，還能將產權復雜的城中村住宅摸排清楚，爲日後小產權房集中管理做鋪墊。
甚至從長遠來看，還能規範租房市場，穩定租金水平。
怎么算，這都是一筆劃得來的經濟账。
所以，可見這個計劃的初衷本身都是好的。
但這個計劃要執行到底，天然就會遇到一些不認可的聲音。
因爲推行計劃，就意味着要付諸收房成本、裝修改造成本，企業出租運營維護成本。
而且企業作爲盈利主體，那么成本天然就會傳導到租房群體。
但從長遠的城市發展路徑來看，這都是城市發展的必然選擇。
如歐美等城市成熟度極高的城市，基本上房屋都不選擇新建，而是選擇修葺維護，思路走的也都是盤活存量。
像英國倫敦最昂貴的Mayfair街區，相當多19世紀及18世紀下半葉的老房子，甚至一些豪宅還選擇一塊磚一塊磚地拆下來清洗再重組。
（Mayfair街區）
所以說什么深圳在人口淨化，深圳只愛年輕人，什么配方和廣西的慧泊停車一樣，什么改造後成本轉嫁給所有人……這些統統都不是目的。
這些都只是間接的結果影響。
有變革，就必定有人受影響。
影響是什么在這裏，今天不打算談太多，因爲已經有相當多的分析了。
今天僅從爲什么深圳必須走統租這條路說說。
首先就是大家看到的表層原因那樣，地少人多，存量城中住房太多。
其次是深圳74萬套的保障房任務，如果完全由新增土地出讓，新增建設來承擔，並不現實的。
第三是做保障房本身就不賺錢，但沒錢又要搞怎么辦呢？
一是依賴中央補貼，二是依賴市場資金。
去年中央就加大了對深圳保障性住房籌集建設補助。目的就是要扶持深圳把保障房體系切實地搞起來。
但是中央財政只能拉一把，並不能長久的補貼。
那么剩余的缺口如何解決呢？
這時候，就很有必要借助自身的優勢了——把低廉的租金打包成資產，從市場上圈錢，實現健康流轉。
今年2月證監會宣布將啓動不動產私募投資基金試點，支持不動產市場平穩健康發展。
截至今年4月，深圳市的基礎設施REITs已經達到9只，涵蓋保障房、產業園、倉儲物流、高速公路等多種類型資產。
既然要把保租房REITs推行下去，那么就一定要有足夠多足夠穩定的底層資產作爲保證。
尤其是保租房REITs。
但是深圳土地面積就這么多了，新增建設成本比較貴，那么城中村就成了不二選擇。
多快好省，能夠誕生大量的REITs底層資產，搞起來又足夠迅速。
那么能容納巨量人口的城中村的房租就成了最好的標的。
年初大家都判斷不動產私募投資基金試點後，資金機構會去炒房，成爲升級版的“深房理”。
但實則不然。
現實是“房住不炒”要貫徹到底。
所以炒房是沒什么希望的了。
按照現在人口的轉折點趨勢，如果要炒，也只能是被套的節奏。
所以租金才是優質資產，才是未來投資品最靠譜的底層資產。
而且要托住房地產這個盤子，不一定非要托住房價。
托住租金也一樣可以。
國外很多房地產體系，就是以租金收益回報作爲投資品，並且租售比一直都很可觀。
而咱們的租售比，多年來一直都非常低，相比於國外的租售收益，還有很大的彈性空間。
比如新加坡，如果是一套三房兩廳總價54800新幣1984年的組屋，如果按照當地3500新幣的租金計算，大約15年就能回本。
但是我們像深圳這樣的一线城市，一套三房兩廳總價290萬的房子，位置如果在龍崗，次新小區租金大概4000塊一個月，回本則需要60年。
所以相對於很多房地產成熟的國家，我們的房租就是窪地。
就很合適成爲保租房REITs的底層資產運作起來。
第四就是深圳承擔着示範區的責任，基本上很多路子邁出的第一步，都是從深圳這片熱土开始的。
只有深圳這塊試驗田走通了，實現了房地產真正的托底，全國其他地方的房地產才能有路子可走。
所以統租的出現，一方面是爲了完成地產雙軌（商品房+保障房）制，保障人人居有住所，另一方面也是爲了發行保租房REITs，從市場尋找資金，保證保障房體系能順利推進下去。
雖然一石多鳥，但面對租金的波動，確實很難讓大部分人坐得住。
對打工人來說，租金就算波動10個點，都會感覺到相當的痛苦。
而且往往就是這五百一千的租金浮動，就有可能讓打工人萌生離开深圳的想法。
所以對深圳而言，开闢的第三條路，無異於在打一場“硬仗”。
那么要留住大家怎么辦呢？
必然是租金要保持穩定了。
但成本擺在這，要穩住租金談何容易？
這就需要大家了解兩個方面的信息。
首先城中村的廉價，有可能只是看上去的廉價。
不少城中村住房，水電燃氣都加收不少。
1.5元一度電，8元一噸水，7元一噸燃氣都是常態，甚至還可能出現電表偷跑的情況。
雖然統租後租金或有所上漲，但政府統一管理後能直接規避這些亂象，總體下來，房租开銷不一定比沒統租前的高。
其次納入統租的房源未必一定會漲租。
一方面安居微棠承諾是保本微利經營，另一方面真正納入保障性租賃住房的項目，租金並不一定會很貴。
2022年8月22日深圳首個保障性租賃住房REITs產品誕生。
由紅土創新和安居集團牽手成立，底層資產是福田區的安居百泉閣、羅湖區的安居錦園、大鵬新區的保利香檳苑和坪山區的鳳凰公館。
這四個項目根據《紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金》財務審計報告披露——
安居百泉閣月平均租金爲59.7元/㎡；
安居錦園月平均租金爲44.38元/㎡；
保利香檳苑月平均租金爲14.52元/㎡；
鳳凰公館的平均租金爲17.23元/㎡。
所以連安托山板塊的安居百泉閣租金都這么便宜。
作爲參照，那么未來安居微棠改造出來的保障性租賃住房租金未必會真的很貴。
可能看到這裏還是會有人說，如果真租這么便宜，裝修的錢，運營的錢以後都不收了嗎？成本怎么覆蓋呢？
安居微棠也說了這是“前期發展期必然先承擔較大的投入和虧損”的項目。
那么這要怎么玩轉這套模式呢？
還是需要依賴市場的力量。
前面提到的保租房REITs就可以保證安居微棠玩下去。
根據紅土創新和安居集團推出的保障性租賃住房REITs，底層資產是4個保障房項目，資產總估值約11.601億。
截至2022年12月31日，總收入就達到了約1923.45萬。
扣掉增值稅、印花稅、所得稅等稅費，房屋折舊費用，中介費，銀行手續費，以及其他費用，短短四個月多點，就能實現1319.91萬淨利潤。
（來源：紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2022年8月22日至2022年12月31日止期間的財務報表及審計報告）
所以安居微棠也可以嘗試以這種方式解決前期虧錢，資金不足的問題。
而退一萬步來說，市場也會檢驗，租客是否愿意爲這10%买單。
所以，請給深圳一點時間。
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