光明的“考驗”

打折不是問題，位置、產品、質量才是王道。

今年光明的新房可以說，是大亂鬥。

上半年的供應，基本被華潤的項目包圓，开盤11次，其中7次都是華潤的項目。

而區域內接下來還有十幾個項目等着入市。

這就意味着，下半年光明的新房會延續去年的供應節奏，項目之間的battle相信會持續升級。

對市場來說，未免不是一件好事。

但除了被前期的交房質量嚇怕之外，市場更擔心的是光明到底還有沒有光明。

因爲新房比二手房便宜，很多人對新房有濾鏡，覺得隨便买都不會太差，很少會關注新房的數據。

但這幾年新房的變化，可以說是翻天覆地的。

不過在說市場之前，先說說光明現在的基本面。

雖然很多人對光明都不陌生了，但大部分幾乎都沒怎么去過光明。

對它的印象甚至還停留在郊區、荒涼，各種基建設施、道路待完善的階段。

實際上，小女警最近走訪發現，光明已經蛻變了不少，各種規劃配套的兌現，估計要比我們想象的快很多。

相比5年前，光明各種規劃建設已經开始有市區的影子。

藝術中心、商場、綠道、小溪流水、草坪、兒童遊樂設施都已經做得非常漂亮。

（光明藝術中心）

光是區域內的公園，這幾年就落成了不少。

比如樓村溼地公園、麒麟山公園、大頂領公園、紅花山公園、光明新城公園等，規劃得都非常漂亮，都是賞花、玩水，周末露營放松的好去處。

（樓村溼地公園）

（大頂山公園幽徑）

（光明小鎮歡樂田園）

（虹橋公園）

甚至連河心路旁以前的臭水溝都改造的不錯，把周邊民居的氛圍都造出了類似日本京都小鴨川的感覺。

（河心北路一側）

這是光明中心的核心的位置，可能有人會說當然環境會愜意很多。

小女警也往不是那么中心的位置走了一趟，道路綠化同樣也不差，除了一些在建的樓盤會有一些土路，主幹道的綠化都長得比較好。

（光明光橋路一側）

雖然城市界面都比較新，但相對南山福田來說，人少地大路寬，公園綠野多，居住的舒適性會好很多。

整體來看，光明的居住舒適度相比5年前提升得還是蠻明顯的。

如果單純從居住環境來看，未來大概率不會輸給南山、福田。

而且因爲是新區，城市規劃、配套和容積率自然是要比市區內好很多。

所以小女警覺得，光明的配套和規劃兌現是沒有什么問題的，大家所追求的都市+田園的生活，可能就在光明。

說完基本面，再回到市場部分。

市場一直都非常看好光明。

最主要的原因就是區域的配套和規劃都能兌現，再加上區位本身的聚集效應，核心地段有支撐。

但對光明而言，判斷的未來是漲是跌，不要光看規劃建設，還要看光明短期庫存。

因爲三五年之間，市場的變化可以是翻天覆地的。

比如二手房。

2020年之前，光明幾乎沒有二手房供應。

二手房成交，能夠參照是光明一號、龍光玖龍台。

但這兩個小區，2021年初前者二手房成交都還能賣到6萬+/平，後者能賣到8萬+/平，2023年最新的成交只能做到4萬+/平和6萬+/平。

比如新房。

在2020年之前，光明的新房同樣也很少。

區域內第一個新盤是2008年的宏發美域花園，576套住宅，开盤均價約8000元/㎡。

新房基本到了2014年才稍微多起來，到目前爲止，包含公寓、商辦、人才房、安居房項目，才119個預售項目。

但經過5年的沉澱，光明的新房供應已經上來了，而且還是扎堆地上來了。

不像市區新房供應的節奏比較均衡，光明是在短短5年的時間，迅猛地供應了超過3萬套商品住宅。

根據深圳房地產信息系統的开盤記錄和登記備案來看，2019年—2023年上半年光明總共供應30850套，成交22089套，到目前爲登記備案變更在售的房源還有4816套。

而短期迅猛的供應就會導致兩個結果。

一是新盤不好賣，二是進入二手房的次新房競爭會很激烈。

因爲同地段，市場會互相比較小區內部的配套、戶型的格局、樓層以及價格等。

這就會導致小區與小區之間會互爲對手盤，價格會相互牽制。

所以在市場轉變非常快的情況下，就很有必要把5年作爲一個周期考慮。

今年光明在統計之內的項目還有十幾個，將近一萬多套房源會陸陸續續進入市場。

大量的新房會對周邊的二手房持續地造成降維打擊。

想要再復現2021年1月之前的機會，已經一去不復返。

除此之外，還要把保障房對商品房的擠壓考慮進來。

因爲盡管深圳樓市未來會是“保障房+商品房”的雙軌模式，但保障房不會完全獨立於商品房的體系。

保障房越多，市場受到的影響就越大。

光明已經有很大的保障房項目，影響是躲不掉的。

所以，光明短期的庫存會是最大的考驗。

如果自住光明是一點問題都沒有的。

但如果是衝着增值去，就要再謹慎一些了。

作者 | 飛天小女警

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