正榮、融信與歐氏三兄弟，無盡煎熬中

多年來基本處於退隱狀態的歐宗榮，一夜之間成爲地產圈內熱議的人物。

日前，他被有關方面帶走，究竟所爲何事？抑或是多年前參與土拍之事東窗事發？一時無法得到確切的信息。就連正榮地產在公告中，也沒有透露相關信息。

事發之前，歐宗榮已不在正榮地產擔任任何職務，但作爲這家閩系房企的實控人，一舉一動仍影響着中小投資者們的情緒。昨日公司股價开盤即現大跌，最終跌幅6.78%。

歐宗榮早年跟隨大哥歐宗金從包工頭起步，在江西攫取第一桶金後，大舉進軍房地產市場，歷經20多年，已構建起龐大的正榮系商業王國。與歐宗金的歐氏投資、三弟歐宗洪的融信中國，被外界稱爲歐氏三雄。

在行業黃金十年裏，歐宗金潛心做民間財團，歐宗榮、歐宗洪則帶領自家房企擴張全國，成爲行業黑馬。

然而，風光不過兩三年，正榮地產、融信中國先後陷入流動性危機。歐氏兄弟，已在無盡煎熬中。

東窗事發

20多年以來，福建歐氏三兄弟完成從草根到行業大佬的逆襲，終也逃不過盛極必衰的宿命。如今，他們苦心經營的商業帝國底色，如劇場裏的巨幕一般，正被徐徐揭开。

1月20日晚間，正榮地產控股有限公司（正榮地產全資附屬公司之一）在上交所發布公告，其實控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被採取強制措施。

據悉，歐宗榮持有正榮地產45.73%股權，系公司控股股東及實控人。

多年來，早已習慣深居幕後、近乎銷聲匿跡的歐宗榮，沒想到會遭此境遇。消息一出，地產圈裏唏噓不已。

事發前，歐宗榮已不在正榮集團及正榮地產擔任任何職務，亦不參與日常管理。不過，仍是正榮系的核心人物。

歐宗榮現在61歲，系莆田前地產首富。出事後外界多有猜疑，以往平淡寡味的正榮地產股吧，也因此情緒沸騰。

昨日午間，正榮地產（06158.HK）公告澄清上述事項，未能阻擋股價下行，全天跌幅6.78%，收報於0.055港元，總市值2.40億港元。

從公开渠道來看，目前尚難確定歐宗榮所涉何事。不過，已有權威媒體通過報道點出其已失聯6個月，可能與多年前福州一起土地拍賣相關。據中國房地產報報道，歐宗榮可能涉嫌非國家公務人員受賄。

在公司披露歐宗榮出事前3天，其小兒子歐國偉辭去正榮地產非執行董事職務。早在2017年9月，歐國偉和兄長歐國強一起獲委任爲正榮地產非執行董事。

歐宗榮對歐國偉比較看重，讓其負責公司重要的投資和資本業務板塊。在對外很多場合，正榮老臣黃仙枝常伴其左右。因此，歐國偉一度被視作歐宗榮有意培養的接班人。

盡管身爲非執行董事，歐國偉不直接參加日常業務管理，但突然辭任，給未來公司走向帶來某種不確定性。

公司目前正在經受債務和經營的壓力，結合歐宗榮的出事，對正在尋求境外債務重組的公司，蒙上一層陰影。

公司1月1日公告，其境外債務整體重組支持協議已在去年12月31日下午失效，必須重啓對削債方案的談判。

激進底色

歐宗金、歐宗榮和歐宗洪三兄弟，打小在莆田市東嶠鎮農村長大，喫不完的地瓜、幹不完的農活。

歐氏兄弟並不甘心人生如此。上世紀80年代，老大歐宗金在外闖蕩，後來帶着歐宗榮到三明工地上做石件，並一齊遠赴江西涉足橋梁工程領域。老三歐宗洪成年後也加入這個隊伍。

家族兄弟傳幫帶沒過多久，兄弟三人的人生軌跡开始轉向。

老大歐宗金因一次安全事故敗走江西，回到福建後，於2002年創立歐氏投資，涉足對房地產、教育、投資和醫療等領域的投資。

在上世紀90年代，老二歐宗榮和老三歐宗洪，先後由橋梁工程領域向房地產开發轉型。

1996年，歐宗榮主導开發的宜春贛西第一街商業綜合體落成，初次在行業裏嶄露頭角。兩年後，他以在福建、江西的8家企業爲基礎，在福州成立正榮集團。

老三歐宗榮的膽子最大，1995年在老家莆田自立門戶，6年後成立融信中國，首個項目就是莆田市區的觀橋御景，並且一炮而紅。

2007年全國房價大漲後，歐氏兄弟對房地產市場頻頻出手，幾乎一出手就是爭奪地王的战鬥。

融信中國2007年福州拿下單價地王，2016年拿下上海中興路地塊地王項目，這一年也將公司遷至上海，雄心勃勃地劍指全國。

歐宗榮同樣強悍，2016年在武漢拿下兩個地王項目，被稱爲地王收割機。

通過收並購規模逐步膨脹，正榮地產和融信地產銷售規模突飛猛進。正榮地產銷售規模由百億級到突破千億，僅用了4年；而融信中國只用了短短3年，就刷新了由百億到千億的商業神話。

歐氏兩兄弟的企業，剎那間成爲行業的黑馬，同時也不免被貼上激進的標籤。

後遺症

正榮地產、融信中國（03301.HK）演繹出的一幕幕跨越千億、令人驚豔的飛馳速度，是在行業順周期裏將槓杆發揮到極致。一旦行業風向有變，就不得不凝視面前的萬丈深淵。

2016年、2017年，正榮地產、融信中國曾先後斬獲不少高價土地，待到2020年結轉期，經營能力遭遇嚴峻考驗。

以融信中國斥資110億元拿下的上海中興路地王項目爲例，初期樓面地價爲每平方米10萬元，但扣除保障房面積後可售面積實際樓面價高達每平方米14.3萬元。由於單價居高，一時難以去化。

2020年，融信中國毛利率、淨利率同比下降13.24個百分點、4.22個百分點。次年，正榮地產毛利率、淨利率同比下降4.56個百分點、6.62個百分點。

兩家企業歸母淨利潤增速，在2021年同時陷入負增長，融信中國爲-46.66%、正榮地產爲-69.48%。

隨着行業調整和市場變化，一路高歌猛進的房企立馬陷入虧損局面。

2022年-2024年上半年，正榮地產歸母淨利潤分別虧損128.8億元、84.68億元和23.43億元，同期，融信中國歸母淨利潤分別虧損112.3億元、59.20億元和19.31億元。

公司靠銷售房屋實現造血的能力已經大幅削弱。2024年，正榮地產、融信中國合約銷售金額分別爲約67.29億元、77.02億元，同比下降79.87%和53.00%。

加之融資環境進一步趨緊，兩家房企債務壓頂，紛紛發生流動性危機。

截至2024年6月30日，正榮地產擁有總額爲約290.63億元的尚未償還銀行及其他借款、账面值爲約50.95億元公司債券、账面值爲約243.99億元優先票據及账面值爲約14.01億元優先永續資本證券。同期，融信中國已有約220.54億元借款構成違約。

與老二和老三一樣，歐宗金的日子也好不到哪兒去。據企查查，歐宗金已被限制高消費、身爲被告涉案金額約1.18億元，其控制的歐氏投資在2019年至2023年間被執行總金額約1.28億元。

歐宗榮、歐宗洪都曾先後在聯交所敲響上市鑼聲，走上人生巔峰。他們一時身家暴增，搖身一變成爲莆田老家東嶠鎮上的巨富。

然而，這些財富，亦如老家興化灣的海浪衝上礁石後迅速回落。

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