中金：稅收優化政策如期落地，或有望提振房屋交易量

2024年11月13日，財政部、國家稅務總局和住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》[1]，對契稅、增值稅、土地增值稅進行調整，呼應10月12日財政部新聞發布會提出的“正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標准相銜接的增值稅、土地增值稅政策”[2]。

本次契稅和增值稅調整主要利好一线城市房屋交易量。在本次稅收政策調整之前，各地契稅以90平米之下/之上爲界，首套分別按照1%/1.5%徵收，二套分別按照1%/2%徵收（其中一线城市二套統一按照3%徵收）；各地增值稅以持有期限是/否滿兩年爲界，分別按照全額徵收/免徵（其中一线城市滿二還按照普通住宅/非普住宅區分，分別實行免徵/差額徵收政策）。本次新政後，所有城市契稅分界线調整至140平米，一线城市不再執行單獨的二套契稅和非普增值稅政策。根據我們的監測，各能級城市中90-140平米的住房交易面積佔比在30%-60%不等，我們預計2024年一、二手房總交易金額約15萬億元，調整節約的契稅額度大約在500億元左右；同時考慮到一线城市2024年總交易面積約0.6-0.7億平，140平米以上交易面積佔比約15%，我們假設增值額約爲5%，則調整節約的增值稅約80億元左右。我們認爲上述稅收減免能在一定程度上刺激改善群體、提振需求總量，但也可能有改變賣家預期、增加賣盤體量的作用，總交易量或有所提振（一线城市在雙重政策提振下或更爲明顯），但價格走勢仍須視供求關系變動進一步觀察。

本次土增稅調整或有望適度改善房企短期現金流壓力。根據法律要求，普宅項目增值額未超過扣除項目金額20%的免徵土增稅，非普項目須按照增值額繳納土增稅；一线城市取消普宅標准後，仍須等待各城市政府自行調整土增稅相關標准。此外，本次下調了土增稅預徵率0.5個百分點（東部/中部和東北/西部分別從2%/1.5%/1%下降至1.5%/1%/0.5%），有助於緩解房企的預徵稅收負擔，對短期現金流壓力改善有一定貢獻。

關注房地產开發及物管板塊投資機會。自政治局會議提出“止跌回穩”目標後，房地產板塊呈現高位盤整行情，伴隨着預期內政策措施不斷落地，市場逐步轉向觀察行業基本面驗證，短期內行情可能面臨一定震蕩，逢低加倉仍是合適策略。

我們認爲具備开發投資修復潛力、深耕核心城市且長期仍有一定市場份額提升空間的頭部企業可優先着眼配置；若後續政策力度超預期，可擇機選擇更高彈性標的。

風險

政策落地或基本面修復不及預期。

圖表1：A股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率