中信證券：政策果斷發力一线城市，預計房價年內止跌

在9月政治局會議之後三天，人民銀行落地了各項房產金融支持政策。調整住房限購，降低交易稅，降低首付比例的政策也在一线城市果斷落地。這顯示了推動房地產市場止跌目標的緊迫性。

我們認爲，從一线城市开始，年內有望實現房價的止跌。若本輪政策未能充分實現止跌目標，預計政策的潛在空間依然廣闊。

▍事件：

住建部傳達學習中央政治局會議精神，支持城市特別是一线城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購措施，自主調整優化各類限制居民合理購房的措施，適時出台降低首付比例和利率，盤活存量土地等一攬子政策。

人民銀行完善商業性個人住房貸款利率定價機制，降低存量房貸利率，優化保障性住房再貸款要求，提升人民銀行出資比例，延長金融16條和物業經營貸政策的到期期限，降低二套房貸首付款比例下限。

穗滬深出台優化房地產市場政策措施，落實政治局會議精神，調整住房限購政策，降低首付比例，擴大增值稅減免範圍。

▍政策集中在一线城市，力度大於2024年5月。

相比2024年5月，上海、深圳明顯擴大了增值稅的免徵範圍，這對於打通住房置換鏈條，盤活次新房市場有更爲明顯的作用。

一线城市的首套房首付比例开始和全國接軌，上海、深圳限購調整的力度也大於2024年5月，廣州甚至完全取消了限購。

當前一线城市的首付和稅收要求達到歷史最爲寬松的狀況，上海、深圳的限購要求達到歷史可比較爲寬松的狀況。政策主要聚焦的是釋放改善性需求。

▍一线城市既是當前政策出台潛力最大的區域，也是全國房價的風向標。

我們認爲，一线城市房地產市場有望率先止跌回穩。此次住建部在9月29日黨組會議上表示支持一线城市用好調控自主權，這是歷史上比較罕見的，專門針對一线城市提出政策寬松指引。

這說明了在落實止跌回穩的過程中，政策高度重視一线城市的價格預期引導作用，也正視此前每一輪止跌周期中（2008和2014年），一线城市會率先止跌的事實。

▍從速落實政策，說明了政策在追求止跌方面的緊迫性。

從2024年4月30日政治局會議到2024年5月17日出台一攬子政策用了超過半個月時間，但從2024年9月政治局會議到央行和地方出台一攬子政策只用了3天時間。

在經過了數年房價下跌，居民信心不足之後，放寬對改善性需求限制確實刻不容緩。政策從定調到實際出台所用的時間較短，客觀上也說明了止跌的緊迫性。

▍我們認爲一线城市年內有望實現房價止跌，若政策並未達到止跌目標，則我們預計各地仍有充裕的、進一步出台政策的空間。

根據貝殼APP，當前一线城市的看房人數和房地產成交規模有所上升，居民大量拋售房屋的意愿正在下降，在新政策加持之下，我們認爲一线城市房價有望在年內率先止跌，從而帶動全國其他地方房價止跌。

但如果政策未能達到房價止跌的目標，則我們預計潛在的政策空間仍然足以繼續釋放，例如降低房地產交易契稅，提升個人所得稅按揭貸款利息抵扣限額，增加公積金貸款額度，降低公積金貸款利率等政策都在工具箱內。

▍風險因素：

居民預期偏弱，政策效果不及預期，房價持續下降的風險；低线城市雖然會受一线城市市場回暖帶動，但政策邊際出台空間不及一线城市的風險。

▍投資策略：

切實把握房價止跌過程中地產產業鏈的彈性空間。核心城市的交易服務商，在成本粘性的情況下，預計銷售收入有明顯的向上彈性。

我們認爲，如果從核心城市到低线城市，房價止跌目標實現時，資產端擁有土地儲備的开發商將具備很明顯的價值增厚彈性和業績復蘇彈性，這種彈性的大小和开發企業所布局的城市有關系。

當然，房價止跌對整個產業鏈企業的資產負債表和營收規模都有積極意義。

本文節選自中信證券研究部已於2024年9月30日發布的《房地產行業重大事項點評—政策果斷發力一线城市，預計房價年內止跌》報告，分析師：陳聰 張全國 劉河維 王天瑜 朱翀佚 李俊波

標題：中信證券：政策果斷發力一线城市，預計房價年內止跌

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