人還沒老，房先老了
萬萬沒想到，自己的養老金還沒着落，房子卻要先領上養老金了。
8月23日，住建部宣布，已在上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫等22個城市，开展房屋保險、房屋養老金、房屋體檢三項制度試點。
具體多少錢、細則是怎樣，還沒公布……
很多人覺得，這就是種換了說法的新房產稅。
對這種看法，官方嚴厲駁斥：傳言房屋養老金是另一種房地產稅，純屬混淆視聽、牽強附會！養老金公共账戶資金來源於地方財政、土地出讓金、原公房出售資金等多渠道，不需要老百姓出錢。
政策的初衷，可能確實是好的，大家可能確實誤讀了。
但是，即便權威給出了解釋，爲什么大多數人依然不愿意往好的方向想？
因爲，普通人、不排隊、有好處，這就是個不可能三角。
2014年，《關於开展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》發布，允許年齡60歲以上老人將房產抵押給保險公司，按月領取養老金。
直到老人去世後，保險公司有權處理抵押房產，優先用於償還養老相關費用。
這個“允許”，就非常靈性。
10年前，輿論說的是靠房子養老；現在，突然就變了態度，成了人給房子養老。
恰好此時，土地又財政低迷，各個單位都缺錢。
這大概就跟對生育的定性差不多。
需要時，這就是個好東西；不需要時，就是大大的壞。
就這種情況，你說說，怎么能不讓人多想呢？
你說落後吧，咱們連房屋養老金這種創新都搞出來了；你說先進吧，連人都還沒保障好，卻要去保障房子的養老。
既然官方已經闢謠，明確了房屋養老金不是房產稅，那就別在這個模棱兩可的問題上糾結了。
該來的一定會來，不妨客觀去看待這件事。
01
房比人先老
中國的城市化進程很快，海量的房產都是集中出現的。
有了這個因，會結什么果非常明顯——中國大部分房子必然會在相近的時間內老化。
這個時間點，很近了。
按照國家標准，住宅的使用年限理論上是50年。
所謂使用年限，指的是不用進行大規模維修，還能使用的時間長度。
不過50年只是理論上，實際上中國住宅的平均壽命不到30年。
具體原因，包括早年標准不完善，建造不科學，偷工減料，一些沿海城市用海沙替換河沙、造出了一堆豆腐渣等等……
30年都還算比較好的情況，有很多小區不到20年、甚至幾年就出現漏水、牆體脫落、樓板空鼓現象……
根據住建部的數據，截至2022年底，全國城鎮現有的房屋中，已有20%建成超過30年；到2040年，這個數值預計將達到80%。
2040年、80%，這比人口老齡化還要來得快。
所以從2023年开始，住建部才會在多次提出，要研究建立房屋保險、養老、體檢新制度。
“提高住房建設標准，同時爲老房子‘治病’。”
這是基本思路。
具體來說，就是以危房、老舊房爲重點，定期安排專業人員檢查：
超過使用年限三分之二的房屋，至少每5年檢查一次；超過30年且經鑑定能繼續居住的房屋，至少每3年檢查一次；鑑定爲C、D級且加固後的房屋，至少每2年檢查一次。
如果檢查後“確診”了，只能實行舊改，大體上也有三種情況:
1.老化的宅基地房，翻建或整體維修；2.威脅住戶人身安全的危房，必須拆除；3.妨礙城市規劃的居住區，改建成醫院、公園、地鐵……
整體看上去，似乎是挺好的，但是首先就有一個最大的問題必須解決：錢從哪兒來？
开新單位、聘請專業人員、定期檢修、翻建改建，每一樣都要花錢。
即便能掏出錢，光政府授權、有資質的第三方、定期體檢，這三個因素加一塊，大部分資金估計都進了經辦人自己兜裏了。
大家都不是外賓，其中的道道傻子都知道……
從高購买成本，變成高居住成本。
如果這錢能用到實處，至少不算太壞。
能不能做到錢收得越多、公共服務越好？這個話題，也不好多聊……
不過最終的結果，或許是可以預測的。
02
撕裂和洗牌
財政的錢不是天上掉的。
雖然官方說了“不需要老百姓花錢”，但這玩意就跟增值稅一個道理，納稅的主體雖然是在生產端，但最終买單的還是消費者。
這個話題依然點到爲止，我們具體看看會對房地產市場造成什么影響。
首先要明確官方說的前提：房屋養老金不是房產稅。
房產稅主要與房價相關。比如500萬的房子，要交3萬稅，50萬的房子只用交3千。
房屋養老金與房價關系不大，主要與建築成本相關。
一线城市500萬的房子，與小縣城50萬的房子，建築成本並沒有多大區別，只是因爲地價不一樣。
所以兩者的修繕、檢修成本，也是差不多的。
比如你在深圳100平的房子，一年要5000元去“養老”；我在鶴崗100平的房子，一年同樣要2000元“養老”。
不管這筆錢是直接自己出、還是間接自己出，結果都是一樣。
小地方的房子本來就不太值錢了，誰愿意真的一直花錢去修繕？
不同地區的房屋持有成本，並不是同比例增加。
越是房價低的地區，持有房產越喫虧，這明顯問題就很大。
更關鍵的是，這些地區很難把成本轉嫁給租客，只能自己承擔，不斷失血，極端情況下房子甚至會成爲負資產。
具體是什么樣子的？
比如日本很多農村地方的房價，簡直便宜到令人發指。
100萬日元买一棟二層破小樓，送幾畝地；在山區，买幾千平地，也就兩三百萬日元；更誇張的，甚至還有售價1元的老屋……
這和白送沒多大區別了，但真的是白送嗎？
之所以白送給你，其實就是想把修繕金、房產稅等持有成本，一並轉移給买家。
爲此，有些賣家不僅白送，甚至愿意倒貼錢……
不要覺得我們不會走日本老路。
真實情況是，我們走日本老路的概率非常之大，甚至比他們更徹底。
都知道，日本在泡沫經濟時期，房地產及其火熱，房子根本就不愁賣。
這一點，我們與之非常相似，开發商只要能拿到地，就能大賺特賺。
至於房屋質量，基本都沒有去提升的動力，想的都是早點竣工拿錢。
正如上文舉的幾個例子，這一時期很多房屋的質量普遍較差，修繕的成本自然就高。
比如日本60年代造的老房子，維持至今每個月的修繕成本也只有約100日元/平米。
90年代造的房子，每個月修繕成本就飆升至約400日元/平米。
而最近兩年造的新房子，修繕成本又降到每個月100-150日元/平米。
連能抗大地震的日本房子都出現了這么明顯的區別。
那么多爛尾樓、危樓的新聞層出不窮，我們會怎樣不必多說……
顯然，就現在的時間節點，老樓確實很有必要去修繕、去“養老”，但這筆錢越是對欠發達的地區，越是負擔重。
這就非常尷尬。
上億的豪宅主人，一兩萬只是灑灑水；而對背着房貸的、或者本身房子就不太值錢的而言，這筆开支就很操蛋了。
當然，官方說了，這筆錢不會讓百姓直接出，是從財政裏拿。
但還是上面的問題。
這筆錢先不說有沒有。即便有，過誰的手？
即便過手沒問題，縣鎮的老舊房，真的值得花時間、金錢、人力物力維持嗎？
有可能最終還是類似日本那樣，讓部分鄉村縣城的產業自然老去，讓人口自然加速往大城市集中，從而推高大城市房價。
或許，這也是救房地產的一種手段吧。
舍一部分，救一部分。
03
尾聲
小地方失去房地產，不只是失去了房地產，更失去了相關產業帶動的商業圈。
沒有商業，就意味着沒有就業。
除了極少部分旅遊城市、資源城市、老牌工業城市，當地普通年輕人靠什么生活？
再加上大城市本身具備的虹吸效應，人口尤其是年輕人口加速往大城市集中，必然是大趨勢。
失去了年輕人，也就失去了一切。
比如日本第一座破產的城市夕張市，大街上到處是限制的住宅，90年代的興建那些旅遊設施，也早就破敗不堪，雜草叢生、鮮有人跡。
偶爾見到行人出沒，也都是銀發的老人。
夕張只是日本的縮影。
目前，日本有27.3%的房子都處於闲置狀態，沒人接手、失去了資產價值。
它們的主人，或已經過世，或住進了養老院。
另外，預計到2033年，日本約58%的港口、24%的下水道、50%的隧道、67%的橋梁，都將達到50年壽命。
維修費用高達5.5萬億日元。
出於多方考慮，日本政府只選擇性修繕部分人口集中、年輕人多的地方設施。
其余的，則全部拋棄。
夕張市的廢棄房屋
年復一年，這幅慘淡景象，必然還會蔓延到更多地方。
無論人還是物，似乎都帶着後現代的色彩，等待與城市一起走向生命的最後一刻。
我們這邊，屆時又會有多少城市從壯年走向暮年，爲仍有年輕血液不斷湧入的大都市，燃燒自己呢？（全文完）
標題：人還沒老，房先老了
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