中信證券：居民置業資金成本料多渠道持續下行
置業的資金成本是推動合理住房需求釋放的最關鍵因素，決定置業資金成本的不僅有按揭貸款的定價，也有公積金貸款定價和個人所得稅按揭貸款利息抵扣。銀行按揭投放策略將保持積極，我們預計2024年內新發放按揭利率有望下降至3%左右。利率市場化也會推動存量按揭利率穩步下降。各地公積金貸款額度有望上行，利率下行，新增信貸支持潛力超萬億，對按揭形成有力補充。配合其他政策，我們預計房地產市場有望在2024年企穩。一旦房價企穩，我們預計房地產企業的資產負債表優化將會提速，布局核心城市的優質开發商估值已經在價值投資區間。房地產市場的景氣情況對銀行業影響深遠，我們認爲各部門合力釋放自住需求，打破房價下跌帶來的產業鏈負循環，對銀行業發展有利。
▍日本經驗：按揭利率持續低位，危機後住宅金融公庫成爲增量按揭主要提供方，存量按揭提前還貸持續多年。
1990年後：1）按揭貸款定價持續低位，伴隨危機後官方貼現率從1990年的6.0%多輪下調至1995年的0.5%，以城市銀行口徑爲代表的住房貸款浮動利率，亦從1990年高點的8.5%持續下行至1995年的2.625%，（根據CEIC）並开始長期保持低位運行。2）新發按揭依靠住宅金融公庫發力。1990-1995年間，住房貸款余額增加了約56萬億日元，其中近28萬億日元依靠日本住宅金融公庫提供，尤其是1993年和1994年兩年，住宅金融公庫的增量貢獻分別達71%/81%（根據日本住宅金融支援機構）；3）按揭提前還貸持續多年：根據日本住宅金融支援機構數據，1995財年，日本住房貸款提前還款額達歷史峰值的近10萬億日元，後續提前還款額超5萬億日元以上的年份亦持續了近10年。
▍國內當前情況看，我們預計按揭貸款投放積極主動，定價有望持續下降。
按揭貸款投放和房地產銷售互爲因果，綜合全年一二手房銷售情勢，我們預計2024年新發放按揭規模約6.4萬億元，和2023年全年基本持平，而按揭償還本金額預計約爲6.7萬億元，較之2023年有所下降，全年按揭貸款余額可能較之年初小幅下降。考慮到當前5年期以上LPR已經達到3.85%，主流銀行白名單消費貸已經在2.9%-3.0%左右，我們判斷年內新發放按揭貸款利率平均可能低至3.0%上下。
▍存量按揭重定價和利率市場化環境下的轉按揭有豐富的歷史和國際可比經驗。
在2009年和2023年，我國都出台過存量按揭貸款定價調整的相關政策，指導商業銀行將存量按揭貸款定價快速對齊新發按揭貸款定價的區域利率下限。從海外經驗來看，在利率市場化即不存在按揭貸款利率特定下限的環境下，海外常見的轉按揭機制，應該能在一段時間內推動按揭貸款利率穩步下行，同時也照顧了銀行經營的自主與穩定。
▍公積金貸款額度有望打开，定價有望下行，新增信貸支持潛力超過萬億。
根據全國住房公積金年度報告，公積金個人住房貸款的新發放額約爲同期商貸的四分之一；由於公積金個人住房貸款率在2016年以來的歷史低位（最高點爲89%，現在僅爲78%），我們認爲通過調低公積金貸款利率，尤其是提高公積金貸款額度上限，有望促成超過萬億規模的公積金信貸支持進入房地產市場。此外，個人所得稅住房按揭貸款利息扣除額度也有增加的空間。
▍置業資金成本下降是推動合理住房需求釋放的最關鍵因素。
當前房地產开發企業和房地產產業鏈所面臨的最關鍵問題就是房價下降形成的負循環。在負循環中，避免惡性事件的發生，就需要優化房企的資產負債表。打破這一負循環，就需要穩市場，促需求。我們相信政策在不遠的未來可以穩住房價，結束房價下降，資產縮水的惡性循環。在此背景之下，一些對居民置業成本敏感，不良資產得到消化的龍頭房地產开發企業，具備投資價值。
▍風險提示：
居民置業資金成本過高，從而導致需求不能合理釋放，房價下降不斷加劇資產貶值預期，產業鏈進入負循環，反過來影響銀行資產質量安全的風險；居民收入和財富增長預期逆轉，盡管居民置業資金成本下降，但房地產市場無法擺脫困境的風險。
▍投資策略：
置業的資金成本是推動合理住房需求釋放的最關鍵因素，決定置業資金成本的不僅有按揭貸款的定價，也有公積金貸款定價和個人所得稅按揭貸款利息抵扣。銀行按揭投放策略保持積極，我們預計2024年內新發放按揭利率有望下降至3%左右。利率市場化也會推動存量按揭利率穩步下降。各地公積金貸款額度有望上行，利率下行，新增信貸支持潛力超萬億，對按揭形成有力補充。配合其他政策，我們預計房地產市場有望在2024年企穩。一旦房價企穩，我們預計房地產企業的資產負債表優化將會提速，布局核心城市的優質开發商估值已經在價值投資區間。房地產市場的景氣情況對銀行業影響深遠，我們認爲各部門合力釋放自住需求，打破房價下跌帶來的產業鏈負循環，對銀行業發展有利。
注：本文節選自中信證券研究部已於2024年8月9日發布的《房地產與銀行業專題報告—居民置業資金成本料多渠道持續下行》；陳聰 肖斐斐 彭博 張全國
標題：中信證券：居民置業資金成本料多渠道持續下行
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