深圳的魔法，改地！
龍華北改完前海，前海改完寶中改，寶中改完深超總改，如今輪到了後海。
昨天（7月7日），深圳自規局重磅調整南山後海總部基地兩宗地塊，由純商業用地調整爲“商業+二類居住用地”，容積率都是8.0，成爲多年來後海總部基地鮮見的包含住宅性質的用地。
原本用途是作爲地鐵上蓋商業用地項目，如今轉變成涵蓋住宅屬性的地塊，並且在深圳樓市轉型的陣痛中調整，可以很明顯地看到，深圳在利用供地模式校正整個樓市的底色。
魔改核心地段
實際上，早在六月底，深圳坊間就开始討論這兩宗地塊。
有人甚至已經推測出地塊的具體位置，但有一點沒推測准確的。
那就是坊間討論會誕生純住宅地塊，現在看來其實還是包含着商業性質。
之所以得到關注，一方面是地段處於後海超級總部基地，另一方面地塊所處範圍屬於深圳頂級的豪宅區範圍內，第三是擁有誕生網紅盤的屬性，提前釋放出了住宅預期。
近一年來，深圳的核心區已經改出十幾二十宗住宅用地。
去年4月是前海媽灣新增11塊住宅用地，原本屬於商業用地，調整爲二類居住用地；
同年4月是深超總迎首宗宅地，T207- 0060地塊由商業用地調整爲住宅用地。
今年與中鐵能建閱臻府（限價毛坯8.86萬/㎡）一路之隔的兩宗地塊合並成一宗地塊，商業調整爲二類居住用地；
昨天（7月7日）則是後海總部基地，位於登良地鐵口的兩宗商業用地同樣調整爲商業+二類居住用地。
所以可以看到，核心地段的商業用地都有集中調整的趨勢。
而深圳之所以出現這樣的結構調整，一方面是深圳的寫字樓供應已經足夠，庫存並不少，加上由於產業的變化，商辦物業需求下降，去庫存成爲比較重要的任務。
另一方面商辦市場遇冷，導致商辦土地出讓存在很大壓力，不僅容易流拍，商辦地塊也難以拍出高價。
更重要的是，隨着深圳住房結構的調整，儼然需要更多高端的住宅產品匹配市場的需求。
這也就需要更多的優質地塊調整爲住宅用地，加大高端住宅供應的體量。
而目前粗略估算，深超總保守至少還有8宗地塊尚未出讓，均爲商業用地，可以保守期待一下未來的調整預期，距離後海總部基地也不遠。
所以，核心區核心地段的未出讓的商業性質用地，都可以小小期待一下未來的變化。
注意三大信號
這兩宗地塊，至於後海總部基地的意義，就如同深超總T207- 0060宅地之於深超總片區的意義，不僅是片區罕見的新生供應宗地，還是作爲樓市風向標調轉的基石，更是影響未來兩三年深圳樓市節奏的地塊。
目測會成爲深圳樓市下一個超級網紅盤誕生的位置。
而地塊改了出來了，大概率要注意三個信號。
一是關於戶型的信號。
今年3月深圳已經停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》，在深超總T207- 0060宅地出讓時已經執行，項目戶型全都是純粹的超大戶型。
後海這兩宗用地，地段如此矜貴，大概率也會是純大戶型的比例。
其次是深圳2024版《深圳市建築設計規則》業內已經收到通知，新規之下一些項目的戶型設計草稿推翻重來，往公攤範圍減小，部分公共空間不計容、凸窗更大，進深0.6m提升到0.8m、陽台更靈活，進深不再限制2.4m方向走，總的來說就是結構空間會更好，得房率會更高。
那么，後海這兩宗宅地未來的戶型無論是公攤，還是得房率，還是綠化覆蓋，還是陽台進深，都會更靈活。
已經確定，都爲8.0，總的“二類居住+商業”用地面積爲34654平米，參照深圳新房住宅的容積率，社區樓棟總層高不會太低，那么住宅的供應套數預估也不會太少。
目前整個深圳灣豪宅片區，共計8117戶，所以新增新房住宅供應後，深圳灣豪宅的局內遊戲也要重洗一遍牌。
二是關於價格的信號。
調規公布後，相信地塊很快可以放上貨架。
對深圳供地聯動的體系來看，有着裏程碑式的意義。
前面已經有深超總T207- 0060宅地出讓打了版。
當初地塊出讓起拍價約108.98億元，吸引6家房企競拍近百輪，成交樓面價60349元/㎡，溢價率 15%。
而出讓後的地塊，就突破了兩個限制，一個是限售均價突破深圳新房毛坯最高限售價13.3萬/㎡；二是突破深圳“7090”限制，可以全部建大戶型。
所以預計後海總部的這兩宗宅地的樓面地價，新房的毛坯售價不會太便宜。
目前中介平台上，深圳灣豪宅掛牌價報價在9萬-13萬/平不等，其中恆裕濱城一二期、翡翠海岸等小區掛盤均價約在11.5萬/平以上。
（來源：中介平台截圖）
第三是地塊出讓建設的信號。
雖然地塊暫未出讓，但既然調規節奏就不會太慢。
最近深圳多家商業銀行要求個人住房按揭貸款需在主體封頂後才能放款。
對接手地塊的开發商來說會是個巨大的挑战。因爲封頂後才能放款，相比過去預售網籤即可放款來說，就要求开發商有很強的現金流支撐。
現在的中小开發商，多少都面臨不同程度的資金鏈緊張問題。
所以，未來誰拿下了地塊，就是下一個口碑重塑的贏家，要關注是哪家房企拍下了這塊具有奠基石意義的地塊。
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作者 | 飛天小女警
標題：深圳的魔法，改地！
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