地產銷售的好轉可以持續嗎？

一系列地產新政出台後，二手房交易率先放量，並在近期傳導至新房銷售的改善，地產政策發揮效果的同時，也應看到房價仍處於下行通道，庫存仍處於高位，地產銷售的持續復蘇回暖仍面臨居民收入及預期偏弱等因素的制約。建議跟蹤後續增量政策的出台以及居民收入及預期的恢復狀況。對於債市而言，短期內長債利率料將呈現低位震蕩走勢。

地產銷售：517新政出台後，二手房市場率先受益，新房銷售也於近期呈現快速擡升趨勢。

今年3月以來，在一系列利好政策陸續出台，二手房成交逐步放量，其中517新政以來二手房銷售更是顯著擡升。根據中指數據，6月3日至6月23日，重點25城二手房周均成交套數較5月周均增長10.3%，較上年同期增長20.1%。新房市場方面，在517新政出台後的前1個月內，銷售數據較爲平淡，但在6月最後兩周30大中城市商品房成交面積快速擡升，其中6月24日到6月30日的周度成交面積達397.4萬平方米，爲今年2月以來首次實現周度成交面積同比正增長。

房價：各线城市二手房價加速下跌，“以價換量”特徵顯著。

國家統計局數據顯示，自2023年6月以來，一线城市二手房價已連續12個月位於下跌區間，5月一、二、三线城市二手房銷售價格同比降幅分別擴大至9.3%、7.5%和7.3%，新建商品房價格同樣延續下跌趨勢。中指研究院發布的《中國房地產指數系統百城價格指數報告(2024年6月)》顯示，今年6月百城二手住宅平均價格爲14762元/平方米，同比下跌6.25%，環比下跌0.73%，已連續26個月環比下跌，二手房“以價換量”的特徵較爲顯著；百城新建住宅平均價格爲16421元/平方米，同比上漲1.50%，環比上漲0.15%，漲幅較上月收窄0.10個百分點。

歷史回顧：歷史上在地產放松政策出台後，新房銷售會有所擡升，而政策的提振效果及持續期與政策力度以及居民收入及預期有關。

2008年10月，在經歷了金融危機的衝擊後，爲擴大內需提振經濟，我國進行了下調首付比例下限以及貸款利率下限等一系列地產政策，帶動了此後超過1年的地產銷售高速增長。在棚改貨幣化時期，居民購房需求得到了充分釋放，地產銷售迎來了新一輪的上升周期。去年8月末出台的地產新政，推出了“認房不認貸”、降低首付比下限以及存量首套房貸利率等措施，帶動新房市場在此後的3個月有所回暖，但商品房銷售額依舊同比負增長，或主要源於近年來居民收入及預期的變化。

新房銷售好轉的可持續性：我們預計6月當月商品房銷售面積的同比降幅有望收窄，但後續地產銷售的持續復蘇回暖仍面臨許多制約因素，建議跟蹤後續增量政策的出台以及居民收入及預期的恢復狀況。

第一，地產政策出台後會帶動銷售端出現短期脈衝效果，僅僅短期的良好表現不能作爲行業企穩的判斷依據，地產銷售的實質改善仍需觀察脈衝過後的持續表現。第二，在世界範圍內來看，我國尤其是一线城市的房價收入比仍較高。2024年二季度末，北上廣的房價收入比分別爲30.6、37.2以及30.0，顯著高於東京（13.9）及紐約（13.0）。第三，居民收入及對未來的預期仍未充分恢復。第四，不同线級城市保障房及去庫存需求的錯配。對地產市場而言，只有房價企穩才是行業整體企穩的先導信號，而更具有信號意義的是一线城市房價的企穩。

債市策略：

6月PMI數據顯示經濟修復斜率邊際放緩，基本面因素對債市有一定支撐，地產及財政政策方面對債市的利空相對有限。在7月1日央行公告开展國債接入操作後，當日債市快速回調，但次日便迎來債市收益率的小幅下行。資產荒背景下，央行對長久期國債收益率的關注警示以及借券等操作對債市的影響持續時間較短。我們預計短期內長債利率將呈現低位震蕩走勢。