用1000萬考驗土豪
終於，中海深超總項目要對土豪开展“卡錢局”了。
據市場消息，中海深灣玖序花園已經开放樣板房，參觀需要驗資1000萬。
如果消息確切，那么深灣玖序花園將會成爲近兩年，深圳驗資看房最貴的項目。
上一次深圳看房驗資這么貴的項目還是兩年前位於福田中心的崗廈天元花園，159套住宅，看房驗資1000萬。
再上一次是2020年位於南山中心區的萬科瑧山海家園，127平/131平戶型驗資1000萬，190平戶型驗資2000萬，購买全款優先。
現在輪到位於南山深超總的深灣玖序花園，同樣也开啓了1000萬驗資看房的規則，可以看到，深圳的豪宅基本會選擇通過“卡錢包”的方式篩選客戶。
而從深灣玖序花園早前的一些動態也能看出，中海非常看重這個項目，並且將項目定位爲“玖系”豪宅。
作爲“玖系”的豪宅，中海在上海已經獲得過成功。
今年3月位於上海黃浦區新天地燙金地段的中海·順昌玖裏，512套住房上車門檻，最低需要2500萬，最高將近6000萬，开盤當日銷售196.53億元，創下全國商品房單次开盤最高銷售額紀錄。
所以這次深灣玖序花園能不能復制中海“玖系”豪宅的高光呢？
需要靜候开盤，看土豪們的選擇。
作爲深圳超總這么多年來，唯一即將入市的項目，可以說集合了不少的光環。
首先項目是中海在深圳的首個“玖系”產品，從產品打造方面，中海定位都很高端。
比如在決定項目名稱時，選用的是“深灣胤府”，後又更名爲“深灣玖序花園”。
比如項目的建設，各樓棟梯戶比分別爲4梯3戶/4梯2戶/3梯2戶。
再比如戶型面積段設計爲196-252-328㎡3-4房和400-600㎡頂層復式，是純粹的大戶型社區。
起步面積就接近200平的大戶型，是深圳過去多年來新房當中唯二大起步面積的項目。
若以13.33萬/平的限價估算，起步總價就已經達到兩三千萬一套。
其次，從項目釋放出的效果圖看，品質高端，是深圳首個270°曲面弧形玻璃幕牆立面的項目。
中海深灣玖序花園效果圖
根據項目流出的消息，設計團隊聘用了全球五大設計大師，項目中標設計方案效果圖看起來使用的也是全玻璃幕牆。
第三地段上，項目具備很強的稀缺性和核心價值。
這個項目是深超總片區近22年來，唯一一塊住宅用地，上一次的住宅用地上的項目還是中信紅樹灣、紅樹西岸。
更重要的是，項目處在深圳板塊概念最強的深圳灣超級總部，是難得的核心區內的豪宅項目，周邊集中的資金可以說非常強悍。
因爲周邊聚集了一大批投資資金超過幾十億的總部大樓，比如深灣匯雲中心、神州數碼集團總部、天音大廈、中國電子總部、中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部、碳雲大廈等，總投入達到幾千億。
第四是方圓一兩公裏內，匯集了深圳非常優越的自然景觀和城市配套。
包括深圳灣海岸线、華僑城溼地公園、世界之窗、京基百納廣場、沙河高爾夫球會、深圳歡樂海岸、深圳灣公園等一系列休闲娛樂的配套。
第五是教育配套跟得上豪宅的需求。
一路之隔就是南山實驗集團華僑城高級中學，旁邊還有深灣小學、深圳外國語學校（國際部）。
所以單就區位、地段、位置、配套就已經有不錯的光環。
就項目來看，不僅處於深圳最核心的地段，還擁有深圳新房住宅多個方面的“第一次”。
目前項目建設已經出地面高度不低，並且施工依舊如火如荼。
（2024年6月5日，深灣玖序花園施工進度）
（2024年6月1日，深灣玖序花園施工進度）
雖然作爲深超總腹地的豪宅項目，不少方面也有很多的新突破，是市場上最引人關注的網紅盤，但依然存在讓土豪無法忽略的實際因素。
一是在於豪宅需要的資源基因自帶了短板。
以社交平台上網友的看法來評價就是，“都到深圳灣了，景觀是稀缺資源，但這裏啥也沒有，一堆高樓，壓抑”。
從項目實際位置來看，被旁邊住宅和寫字樓環繞，雖毗鄰深圳灣和華僑城溼地，但景觀和視野已經被四周的建築遮擋。
西南朝向而言，需要越過紅樹灣花城南區和紅樹西岸（32層左右），才能看沙河溼地和部分深圳灣景觀；
東北朝向，需要越過TCL先進半導體產業總部大廈（約100米左右）才能看華僑城溼地公園和世界之窗的景觀；
西北朝向，需要越過紅樹灣花城北區（32層左右）才能看沙河溼地景觀；
北面是華僑城高級中學，再過去就是京基御景東方（33層左右），高層需要越過京基才能看到世界之窗景觀。
而項目商品住宅樓棟總層高爲41層（1棟A座，145.83米）、42層（2棟A座、B座、C座，148.33米）、57層（1棟B座，199.33米）。
因此，如果追求大陽台、頂級的景觀資源，那么這個項目的大部分戶型可能就滿足不了了。
但作爲超大戶型的豪宅，土豪們又怎可能不追求呢？
已經有提前看了房的土豪在社交平台反饋，由於看寫字樓的屁股不太能接受，選擇了放棄。
而且作爲豪宅，依照市場上的價格規律，同一個小區中，具備景觀資源的和看不到景觀的戶型，未來成爲二手房後流通的價格差距可以是很明顯的。
二是在於戶型和市場的需求有衝突。
中海深超總的戶型已經有網傳。
從市面上流傳的戶型格局來看，中海此次是封閉式陽台，所有戶型內部只有較小的內陽台和生活陽台，也沒有飄窗。
雖然不是項目初衷就是這么設計，更多是要符合深超總的建築標准，但這對很多豪宅來說，特別是深圳這樣的地理位置和環境氣候，是比較少見的。
具備超大超長的外陽台是很多生活在南方的群體所習慣的。
尤其是在深圳，通透的自然季風，舒適度是空調比例不了的，就更不用說豪宅了。
可以試想一下深圳各大CBD玻璃密閉、沒有陽台的寫字樓，在樓棟上日常上班活動的感覺。
而擁有一個外陽台，有時候是都市人呼吸雨後清新，親近自然爲數不多的方式之一。
即使能接受全玻璃幕牆設計，作爲住家選擇，如果是復式戶型或者其他戶型，玻璃清洗不僅麻煩，請清潔工清洗大概率也需要詢問頂樓的土豪能不能吊人清洗。
所以，中海深超總要打破這樣的居住習慣，估計在市場上會有一定的壓力。
三是小區容積率超過了6，並且自帶1棟租賃住房。
作爲豪宅純大戶型社區，容積率已經達到6.81，並且租賃總戶數也由476戶調整爲500戶，後期大概率也會與普通住宅業主共用花園。
這樣一來，未來就有可能出現比較多的租賃人群，導致小區不夠純粹。
四是深超總的完善和成熟還需要時間沉澱。
對項目而言，周邊地塊或者大樓還有不少未完全开發的，施工進度近幾年都不太會停歇。
這對非常追求居住品質，居住體驗的土豪來說，很難不介意。
所以，中海深灣玖序花園通過1000萬驗資看房的方式篩選目標客戶，就異常需要考驗土豪們的決心了。
作者 | 飛天小女警
標題：用1000萬考驗土豪
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