穩地產，當前的“堵點”？
摘要
相較過往，本輪穩地產政策“堵點”在哪，或該如何進一步優化地產政策？本文系統梳理，可供參考。
穩地產，當前的“堵點”？
一問：年初以來，地產政策效果如何？年初新房銷售仍在築底，新开工、竣工面積延續低迷
2024年初，供需兩端地產優化政策持續出台。供給端，政策加大對房企融資支持，包括建立城市房地產融資協調機制，加大住房租賃建設信貸、經營性物業貸款等金融支持；需求端，2月下旬5年期以上LPR利率調降25BP至3.95%，調降力度創歷史新高；年初四大一线城市均放寬限購政策，公積金政策等隨之調整，部分二线城市全面放开二手房限購。
地產優化政策效果仍待顯現，年初新房銷售仍在築底，二手房銷售呈現“以價換量”。2024年一季度，新房成交面積同比下降近40%，二手房成交面積同比下降15.8%；兩年復合同比來看，新房成交面積同比下降近14%，二手房成交面積同比增長約28%。而年初二手房銷售回暖的背後，是全國各线城市掛牌指數同比降幅走闊的“以價換量”。
地產新开工、竣工面積延續低迷，地產投資維持負增長。2024年1-2月，房屋新开工面積延續低迷、同比下降29.7%，竣工面積大幅回落、同比下降20.2%；房地產投資同比下降9%，設備購置和安裝工程投資繼續下探，同比分別爲-24%、-18%，土地購置費及建築工程邊際修復，降幅較2023年12月有所收窄，同比分別爲-6%、-9%
二問：本輪穩地產，與過往有何不同？地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”
過去兩輪穩地產時期，購房政策優化、棚戶區改造等落地效果較好。2008年10月起穩地產政策持續落地，2009年一季度地產銷售已顯著回暖，累計同比轉正至8.2%。2015年穩地產以“去庫存”爲主，“認貸不認房”等政策自2014年9月起陸續出台；同時，2015年6月棚戶區改造加速推進，促使當年地產銷售、投資企穩回升。
與2008年、2015年不同，本輪穩地產，地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”，或對穩地產政策落地生效形成掣肘。2023年，我國居民部門槓杆率已處較高水平、達64%，同時居民可支配收入增速放緩、就業信心待修復等或拖累居民購房意愿。居民槓杆率及收入預期的不同，或使本輪地產銷售修復所需時間長於過去兩輪。
與過去兩輪地產低迷時期相比，本輪地產开發投資資金不僅銷售資金、首付按揭大幅回落，房企融資亦面臨困難。從上市公司數據來看，2021年，房地產开發運營行業籌資性現金流淨流出超3000億元， 2023年未見明顯改善，房企籌資性現金流仍淨流出超千億元。這也導致地產开發投資資金累計同比2022年2月下滑至-18%，2024年初仍爲-24%。
三問：地產政策，或如何進一步優化？居民住房仍有較大改善空間，非國有房企融資仍需支持
需求端來看，我國居民住房仍有較大改善空間，政策加大對保障性住房體系建設支持力度的同時，或可進一步推動改善性住房需求釋放。2020年七普調查數據顯示，廣東、上海、浙江家庭住宅一戶式佔比超25%。考慮到2023年中國四大一线城市及中國香港房價收入比均超35，以更低的購房成本滿足居民真實住房需求或是需求端政策優化方向。
供給端看，房企尤其是非國有房企融資仍需政策支持。疏通房企融資“堵點”或是本輪穩地產的關鍵。2022-2023年非國有企業地產債發行佔比僅14%、明顯低於2020-2021年的32%；同時，境外到期地產債主要爲非國有房企發行，2024年非國有房企中資美元地產債到期佔比達80%。2023年央行設立的房企紓困相關再貸款工具使用進度亦較慢。
住宅高庫存或亦需穩地產政策加碼推動解決。2024年2月，全國商品房住宅庫存達20.4億平方米，雖低於2020年的27億平方米，但主因2021年起新开工投資大幅下挫；2024年2月廣義住宅庫銷比仍達26個月、處於69%的歷史分位水平。地產去庫存，一方面新房銷售政策或可進一步優化；另一方面，“三大工程”或可部分推動地產去庫存。
風險提示：經濟復蘇不及預期，政策落地效果不及預期。
報告正文
一、年初以來，地產政策效果如何？
2024年初，供需兩端地產優化政策持續出台。供給端，政策加大對房企融資支持，包括建立城市房地產融資協調機制，加大住房租賃建設信貸、經營性物業貸款等金融支持；需求端，2月下旬5年期以上LPR利率調降25BP至3.95%，調降力度創歷史新高，或可有效降低購房貸款成本；地方層面，年初四大一线城市均放寬限購政策、降低居民購房門檻，公積金政策等亦隨之調整；部分二线城市（例如蘇州、杭州）全面放开二手房限購，以滿足居民真實購房需求。
地產優化政策效果仍待顯現，年初新房銷售仍在築底，二手房銷售呈現“以價換量”。2024年春節後，30大中城市新房日均成交面積持續修復，4月首周新房成交日均面積較前周增長21%，但仍低於2023年同期、同比下降29.8%；全國二手房成交面積明顯回升，4月首周二手房成交面積環比繼續增長6%，但仍較2023年同期下降9%。2024年一季度，新房成交面積同比下降近40%，二手房成交面積同比下降15.8%；考慮到2023年一季度住房擠壓需求釋放的高基數影響，兩年復合同比來看，新房成交面積同比下降近14%，二手房成交面積同比增長約28%。而年初二手房銷售回暖的背後，是全國各线城市掛牌指數同比降幅走闊的“以價換量”。
地產新开工、竣工面積延續低迷，地產投資維持負增長。2024年1-2月，房屋新开工面積延續低迷、同比下降29.7%，竣工面積大幅回落、同比下降20.2%。房地產投資維持負增長達21個月，2024年1-2月同比下降9%；分項上看，設備購置和安裝工程投資繼續下探，同比分別爲-24%、-18%，土地購置費及建築工程邊際修復，降幅較2023年12月收窄約13個百分點、3個百分點，同比分別爲-6%、-9%。
二、本輪穩地產，與過往有何不同？
2008年、2015年兩輪穩地產時期，降低購房門檻及成本，實施棚戶區改造工程等政策的出台，推動地產需求快速修復。全球金融危機背景下，2008年我國出台系列穩地產政策。2008年10月央行將商業性個人房貸利率的下限調降至貸款基准利率的0.7 倍，購买首套普通自住房最低首付款比例調降至20%；12月，財政部、國家稅務總局對2009年個人購买2年及以上住房轉讓實施營業稅減免。政策支持下，2009年一季度地產銷售已顯著回暖，累計同比由負轉正至8.2%，國房景氣指數亦於2009年快速提升、2010年初達105。
2015年，全國商品房住宅庫存高企背景下，穩地產以“去庫存”爲主。一方面，2014 年9月起，“認貸不認房”等政策持續落地，降低居民購房門檻及成本；另一方面，2015年6月棚戶區改造項目支持力度進一步加大，推動商品房去庫存加速。2015年年中，地產銷售結束持續15個月的負增長、累計同比由負轉正至3.9%；且隨着商品房住宅庫存自2015年底开始回落，2016年地產投資當月同比漲幅不斷回升，國房景氣指數亦在2015-2016年快速改善。
與2008年、2015年不同，本輪穩地產，地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”，或對穩地產政策落地生效形成掣肘。
相較2008年、2015年，當前居民部門槓杆率已處較高水平，同時居民可支配收入增速放緩等或拖累其購房意愿修復。從居民槓杆視角來看，2023年我國家庭槓杆率處於較高水平、達64%。居民可支配收入增速亦放緩，2020-2023年平均增速爲3%、低於2016-2019年7%的均值，且2023年底居民就業、收入預期指數亦處低位、尚在修復。居民槓杆率及收入預期的不同，或使本輪地產銷售修復所需時間長於過去兩輪。
住宅庫存高企，疊加房企融資存在“堵點”，使得本輪地產投資下滑持續時間超過去兩輪。過去兩輪地產低迷時期，地產銷售資金及首付按揭資金雖負增長，但總體地產开發投資資金維持正增長。相比之下，本輪地產开發投資資金不僅存在銷售資金、首付按揭回落，房企融資亦面臨困難。從A股房地產开發運營行業上市公司數據來看，2021年，行業房企籌資性現金流淨流出超3000億元， 且2023年未見明顯改善，房企籌資性現金流仍淨流出超千億元。這也導致本輪地產开發投資資金累計同比自2022年2月下滑至-18%，2024年2月仍在探底、爲-24%。
三、地產政策，進一步優化可能的空間？
需求端來看，我國居民住房仍有較大改善空間，政策加大對保障性住房體系建設支持力度的同時，或可進一步推動改善性住房需求釋放。2020年七普調查數據顯示，廣東、上海、北京、浙江家庭住宅一戶式佔比超25%，同時，廣東、上海人均居住面積小於20平米家庭佔比超25%。考慮到2023年中國四大一线城市及中國香港房價收入比均超35，位於國際代表性城市前列，以更低的購房成本滿足居民真實住房需求或是需求端政策優化方向。
供給端，房企尤其是非國有房企融資仍需政策支持。房企融資“堵點”或是本輪穩地產的關鍵。2020年以來，地產債淨融資發行規模持續低位徘徊；2022-2023年非國有企業地產債發行佔比僅14%、明顯低於2020-2021年的32%；同時，境外到期地產債主要爲非國有房企發行，2024年非國有房企中資美元地產債到期規模佔比達80%。且2023年央行設立的房企紓困相關再貸款工具使用進度較慢，截至2023年底，民企債務融資支持工具、保交樓貸款支持計劃、房企紓困專項再貸款等相關工具中，僅有保交樓貸款支持計劃使用 56 億元。
住宅高庫存或亦需政策加碼推動解決。2024年2月，全國商品房住宅庫存達20.4億平方米，雖低於2020年的27億平方米，但主因2021年地產新开工投資大幅下挫；2024年2月廣義住宅庫銷比仍達26個月、處於69%的歷史分位。地產去庫存，一方面新房銷售政策或可進一步優化；另一方面，“三大工程”中，城中村改造項目的房票安置、保障房體系建設中對存量房的收購或可部分推動地產去庫存；例如：廣州城中村改造項目的房票安置，或可降低回遷用地安置需求，幫助廣州新房去庫存。
經過研究，我們發現：
（1）2024年初，供需兩端地產優化政策持續出台。但地產優化政策效果仍待顯現，新房銷售仍在築底，二手房銷售呈現“以價換量”；2024年一季度，新房成交面積同比下降近40%，二手房成交面積同比下降15.8%；。1-2月，地產新开工、竣工面積延續低迷，地產投資維持負增長，設備購置和安裝工程投資繼續下探，土地購置費及建築工程邊際修復。
（2）2008年、2015年兩輪穩地產時期，購房政策優化，棚戶區改造等政策的出台，一定程度上拉動地產供需快速修復。與2008年、2015年不同，本輪穩地產，地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”，或對穩地產政策落地生效形成掣肘；尤其是，本輪地產开發投資資金不僅銷售資金、首付按揭大幅回落，房企融資亦面臨困難。
（3）需求端來看，我國居民住房仍有較大改善空間，政策加大對保障性住房體系建設支持力度的同時，或可進一步推動改善性住房需求釋放。供給端看，對房企尤其是非國有房企融資仍需政策支持。同時，住宅高庫存或亦需穩地產政策加碼推動解決一方面新房銷售政策或可進一步優化；另一方面，“三大工程”或可部分推動地產去庫存。
風險提示
1、 經濟復蘇不及預期。海外形勢變化對出口拖累加大、地產超預期走弱等。
2、 政策落地效果不及預期。債務壓制、項目質量等拖累政策落地，資金滯留金融體系等。
注：本文來自國金證券股份有限公司2024年04月09日發布的《穩地產，當前的“堵點”？》，報告分析師：趙偉、侯倩楠
標題：穩地產，當前的“堵點”？
地址：https://www.iknowplus.com/post/97294.html
