假期期間，我問幾個老板做民宿應該怎么賺錢
民宿或許是近幾年最跌宕的行業之一
在經歷了2015年以來的快速發展後，2020年的疫情仿佛踩了一腳急剎車，也把一些人甩出了這個行業
而在近三年來，隨着封控的結束，民宿行業也和文旅行業一起开啓了加速模式
有人飛快上車，有人卻因受不了擁擠而離去
有人在顛簸中跌倒，有人卻慢慢找准了容身之處
有人心灰意冷，有人卻依舊在眼巴巴地尋找上車的方式
在這幾年間，民宿行業都在發生着什么？身處其中的個體又有着怎樣的感受？
我找幾個朋友聊了聊他們與民宿行業的故事，以及大環境下的個人選擇
01
“延吉火了，但是我離开了”
段段或許是延吉民宿行業第一批喫螃蟹的人，也是被擠下車的人
2022年初他決定做民宿的原因很簡單：就是爲了多掙一份錢
那個時候，他所在的延吉當地旅遊市場方興未艾
段段敏銳地察覺到，當地現有住宿產業並不能滿足潛在的市場需求，決定進去試試水
本想做最傳統的賓館，但覺得投資風險高，最終轉向做民宿
他還記得當時剛开業的感受，緊張
因爲這是他第一次做民宿，周圍也幾乎沒人做過這一行，缺乏認識和了解
甚至开業第一個月只來了2、3個人，他一度認爲自己創業失敗了
但房子一租就是半年，也只能堅持着做下去
轉機出現在兩個月後。當時，延吉的“朝鮮族在逃公主”火出了圈，段段的生意也隨之起飛
“基本月月爆滿”
這一盛況一直持續到十一假期
那是段段最高興的時候：客單價高，客戶訂房時間長、操心的事情少，整個流程也开始步入正軌
然而2023年春節後，情況起了變化
由於哈爾濱、長春旅遊起勢，延吉被分流，住客更換變得頻繁
當地民宿也开始大量出現，“幾乎每棟居民樓裏都有民宿”
這帶來的後果是，市場價格混亂，客單價被壓低
雖然咨詢量變大了，但是成交量卻在降低
上班之外，他晚上的時間都撲在了民宿上，利潤點只有20%
要知道，2022年他操心的事情更少，利潤點卻有50%
當時段段的面前有兩條路：靠做大規模或提升服務以提高利潤點，或者放棄
他嘗試了前者，想通過提升配套服務把利潤拉高，發現行不通；糾結了兩三個月後，他選擇放棄
如今他依然關注着當地民宿市場的變化
根據他的觀察，經過一年的洗牌，市場秩序有所恢復，價格和服務質量差別不大
但是依然是大魚通喫，規模大的、自有房源沒有成本的比較好，小民宿經常沒有人
不過，民宿在他眼中依然是一個好生意
他認爲，投資年回報率在20%左右的生意已經不錯，而民宿性價比更高，一套房子年回報率可以做到100%以上
因此他之後可能會再次進入這個行業，但是要看時機。“現在競爭對手太多，自己的競爭力也不夠高”
02
“傳統方式運營城市民宿有風險，我選擇轉型做服務商”
建築學出身的爽子，是通過老房改造接觸到民宿行業的
如果讓我形容，她就像是一個偶然搭上了民宿這趟列車的人
而無論如何顛簸或擁擠，她總能適時調整自己的位置，穩穩地站住
2017年，她嘗試把自己的房子放到愛彼迎平台，發現賣得很不錯；也是那會兒萌生了把天津老洋房改成民宿的想法
幾個月後，她遇到了民宿業務的合夥人，兩人一拍即合，決定推出一套房子試試水
那時正值民宿行業的黃金期，市場反響很好，於是就做了下去，2019年時他們一共運營了30多套房產
爽子團隊運營的民宿之一。圖片來源：小紅書@設計師爽子
然後就是疫情
疫情期間，民宿行業整體客單價被拉的“很低”，他們也一度壓力很大
好在當時他們的生意體量不大，因此沒有虧損得很誇張。“虧損了一些我們就开始行動了，轉型比較及時，也就過來了”
不過也正是疫情，讓他們堅定了之前的一個構思
前幾年，隨着行業經驗的積累，他們逐漸意識到，如果用傳統自持的方式運營客單價偏低的城市民宿，風險太高
疊加疫情的驅使，他們果斷決定轉型：減少自持業務，擴大代運營業務
這一業務的核心是：通過設計和運營，幫助房東提升房產價值，做高盈利空間，並向房東收取20%的服務費
2023年，他們基本完成了轉型，跑通了新的評估和調價機制
總的來說，相比盈利空間較高的上海市場，在天津，這是一個薄利多銷的生意
也因此，爽子身邊做類似生意的朋友，慢慢都退出了
爽子能夠堅持下來的原因，一是她對盈利的要求沒有很高；另一個是，她是那種只要盈利邏輯成立，就會一直做下去的人
實際上，目前，根據團隊手中45套房子的運營情況來看
2024年的單房消費只恢復到了2019年的70%、80%
但由於生意模式的轉換，單房消費的起伏對他們的影響不再如從前那樣大
轉型帶來的另一個好處是，他們可以以更快的速度擴大規模
他們今年的目標是把手裏房源數量增加到50個以上
03
“這座房子治愈了我，我要打造一個心靈療愈之城去治愈別人”
和想掙錢的段段、偶然入行的爽子不同，大易做民宿的原因具有更加濃厚的個人色彩
是源於一場失戀
擁有一個民宿本是他們共同的愿望，分手後成爲了他自己的執着
爲了找到喜歡的院子他跑了很多地方：太湖、長沙、潮州、海南……
在接近絕望的時候，他在泉州台商區龍蒼村看到了一座番仔樓
他依然深刻記得他看到它的那一刻，“靈魂就像是被閃電擊中了，我感覺這座房子就是在等我”
龍蒼村是著名僑鄉，“有十戶八九僑”之稱，村中的30多幢番仔樓大多建於上世紀三四十年代，融合了南洋和閩南特色
看房後的第二天他就开始聯系房東，三天敲定了所有細節，長租20年
從今年1月至今，他基本all in在這座老房子的改造中
大到該如何做歷史建築修復，小到清理垃圾、拆屋頂扒地板、买材料、和鄰居政府溝通……一切都要從頭學起
“每天早上八點到工地，晚上八點才能回去，特別辛苦“
冷靜下來後，大易覺得這個生意其實並不劃算，甚至不確定能否收回成本
衝動和理性、夢想和現實的平衡，或許是所有浪漫的理想主義者都要經歷的關卡
大易的夢想曾經照進過現實。在“小院夢”之前，大易還做過一個“青年旅舍夢”
2014年，他衆籌18萬在枸杞島上开出了一個青年旅舍，並小賺了20%
不過，與百廢待興的龍蒼村不同，當時的枸杞島是熱門的旅遊目的地。租下的房子也只需要刷刷牆、做做軟裝，需求大，成本低
而如今的龍蒼村，雖然位於炙手可熱的泉州，但它並不屬於熱門目的地，村莊裏也幾乎沒人
但大易打算迎難而上——他要享受創造一個度假區的成就感
基於自己的經歷，他爲自己的院子起名“可遇小院”，決定打造一座“失戀之城”，主打心靈療愈，讓那些遭遇感情創傷的人在這裏找回自我
大易的故事和實踐得到了不少網友的關注和支持。雖然暫未开業，但他的小院已經接待了近300人
目前，他的計劃是7月民宿开業，开始正式招募住客
在改造自己的民宿之外，他還在和當地政府談合作，以及組建團隊，理想狀態是找到4、5名全職；目前已經有7、8個朋友表示有意愿加入
最近他在忙的事情是簪花活動，希望以此做一番商業化試水
04
“爲了提高資產利用率，我把自己在恆大海上威尼斯的房產改成了民宿”
我在小紅書上還看到了一種民宿老板
如果說前面幾個朋友是主動上車，這位則有一點被逼無奈的意味
我看到的這位是啓東恆大海上威尼斯的業主
因爲喜歡這裏所能提供的碧海陽光的生活方式，她买下了一處房產
後面發生的事情大家應該都知道了
她購买時的標價大約是6000元/平米，目前據說跌到了3000元/平米左右
而由於工作和生活限制，這個房子的利用率並沒有期望中高
她的先生也一直說作爲房產投資，這裏的投資性價比極低
或許是綜合以上幾個原因，2021年开始，她決定將小屋委托給民宿運營機構打理，以提高資產利用率
不過，其中一家民宿運營機構的主理人告訴我，疫情後由於恆大海上威尼斯人流量腰斬，民宿也沒那么好做了
平均來說，目前一套房子，房東每年能淨賺4000-5000元。而之前，最低檔次的房子每年也能賺至少一萬元
疫情期間由於沒有生意，很多房東不再做民宿
疊加房價下跌的壓力，不少業主頂不住，把房子便宜賣掉了
也因此，這家機構運營的房產數量，從疫情前的100多套，下降到了目前的不到70套
而對於這些尚未離場的業主來說，掙錢通常並不是最主要的，因爲掙得實在不多
一個很重要的需求是房屋的維護和打理
“恆大業主基本都是全款購房，空着也就空着了；但是因爲臨海，房子一兩年沒人打理一定會發黴。所以打理的需求也是蠻大的。”
目前，這位主理人除了民宿生意，還在做房產买賣
據她說這兩個生意盈利的情況差不太多，民宿依然是一個可以長期做下去的生意
05
聊了一圈下來，我發現很難判斷民宿是否是一門好生意
有人認爲它投資回報率高
有人認爲它性價比極低
還有人斬釘截鐵地告訴我：民宿是愛好，是生活方式，不是生意
這或許是因爲，民宿作爲一個融合了地產、消費、文旅等多領域的行業，屬性極爲復雜
不同的區位、類型、價格段、客群，主理人是職業化運營還是兼職，房子是租賃還是自持，都能爲民宿的實際運營情況帶來變數
另外，大家進入民宿行業的理由通常各有不同
有人帶着較好的資源挖掘和整合能力而來，這通常意味着相對較高的回報率，但並非人人能擁有
而除了掙錢，作爲年輕人夢想“三大件”之一，這個行業的特殊性在於它會被賦予很多個體化的想象
有一個朋友和我說，她非常喜歡做民宿
受上一份工作的影響，她一度變得十分自閉；而做民宿能讓她遇到很多有意思的人，即使遇到事情也能鍛煉自己處理問題的能力
在這種情況中，不同民宿主理人的特質和經歷，會賦予民宿不一樣的體驗
實際上，途家的一份報告中曾提到，2023年的民宿市場正在走向“特色”和“體驗”
97%的房東可以提供自己愛好和斜槓相關的服務
找准自己的特色和能夠提供的獨特價值，或許正是民宿未來的一個重要的發展方向
標題：假期期間，我問幾個老板做民宿應該怎么賺錢
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